Продажа доли в общедолевой собственности: условия выкупа вторым дольщиком

1. может ли данное условие быть проигнорировано и сделка будет совершена с 3- им лицом. Может ли выставление этого условия расцениваться, как отказ от покупки доли.

 Наталия, добрый день! Согласно ст. 250 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается,и на прочих равных условиях, 

если Вы соглашаясь на цену начинаете выдвигать дополнительные условия покупки а собственник продает по истечение срока долю третьему лицу то на основании ч. 3 ст. 250 ГК РФ ВЫ вправе через суд перевести на себя права покупателя по заключенному собственником доли договору, естественно без каких-либо дополнительных условий, которые не были включены в такой договор.

Здравствуйте, Наталья.

Продажа доли предполагает под собой заключение соответствующего договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц.

Таким образом, согласие на совершение сделки на определенных должно быть как у продавца, так и покупателя.

Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора, навязать какие-либо условия, обязать заключить договор на каких-либо условиях, заключить договор, по общему правилу — нельзя.

Таким образом, продавец предлагает покупателю совершить сделку на условиях, с которыми продавец согласен, а покупатель — принимает решение, согласен ли он совершить сделку на предлагаемых условиях.

Диктовать свои условия, понуждать заключить сделку, ни одна из сторон не вправе.

Относительно Вашей ситуации, продавец предлагает Вам совершить сделку без приведения границ участка в соответствие с документами.

Если Вы не согласны с подобными условиями, навязать свои условия покупки Вы не можете. Если утрировать ситуацию — продавец предлагает Вам купить весь свой участок, который содержит его долю, но Вы предлагаете ему купить только половину его участка и намерены  обжаловать в суд, если продавец не согласится на Ваши условия. Так не получится.

Иначе говоря, отвечая на вопросы:

1. Может, продавец может пытаться продать долю на любых условиях, которые его устраивают, но с соблюдением тех же условий, которые он предложил Вам. Если Вы с ними не согласны, он может продать долю без приведения границ участка в соответствие с документами третьему лицу, на тех же условиях, которые предлагал Вам. (ст. 250 ГК РФ)

2. Право обращения в суд — абсолютное право, отказать Вам обратиться в суд никто не может. Вопрос в перспективах. У Вас есть право — дать конкретное согласие на покупку или отказаться от нее.

3. Такое уведомление является извещением, а не деловой перепиской, носит информационный характер, соответственно не предполагает под собой наличия иной переписки, за исключением дачи согласия на покупку/отказа от покупки. (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 18 от 22.06.2021 г.) Попытаться, конечно, можете, ограничить, опять же, Вас в этом никто не может.

Добрый день, Наталия.

1. может ли данное условие быть проигнорировано и сделка будет совершена с 3- им лицом. Может ли выставление этого условия расцениваться, как отказ от покупки доли

 Данное условие может быть проигнорировано продавцом.

Согласно части 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В пункте 5.1. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной Нотариальной Палаты (протокол от 28.03.2016 N 03/16) указано, что ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.
Исходя из изложенного, Вы должны приобрести долю на условиях, изложенных в извещении. Продавец вправе привести границы участка в соответствие с документами, но не обязан это делать. Данное предложение не будет расцениваться как отказ, но если в течении месяца доля не будет приобретена на условиях, указанных в обращении, то продавец вправе ее продать третьему лицу.

2. Если сделка все же будет совершена с третьим лицом имеет ли право второй дольщик подать в суд о признании сделки — ничтожной.

В данном случае договор не будет признан ничтожным или недействительным, так как нет оснований для признания его таковым. Второй дольщик вправе обратиться в суд с исковым требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя в соответствии с частью 3 статьи 250 Гражданского кодекс Российской Федерации, однако ему будет отказано в иске, если при согласии приобрести долю были выдвинуты встречные требования.

3. может ли вообще второй дольщик вступать в переписку о выкупе доли через нотариуса, через которого было получено извещение о предложении выкупа доли.

 Порядок направления согласия на приобретение доли должен быть установлен в извещении. Если в извещение указано, что согласие должно быть направлено через нотариуса, то вы вправе отправить согласие через него.