Могут ли изъять купленную квартиру, если продавец подал на банкротство спустя полгода?

В силу ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

По идее — я являюсь добросовестным покупателем, все куплено по рыночной цене, все расчеты были в электронном виде (тк все было на аккредитиве для погашения ипотеки продавца) и в сговор я не вступал с продавцом…

 В Вашем случае, если квартира приобреталась по рыночной стоимости (не по заниженной цене), то оснований считать такую сделку подозрительной и признавать её вследствие этого недействительной, не имеется.

В чем вопрос – могут ли забрать эту квартиру (она у меня единственное жилье) да еще и в ипотеке…. Или не стоит переживать банк не даст это сделать?

 Эти обстоятельства также надо учитывать.

Во-первых, добросовестность приобретения Вами данной квартиры. Вы не знали и не могли знать о предстоящем банкротстве продавца квартиры.

Как правило, в договорах купли-продажи указывают заверения продавца, что он не имеет признаков банкротства и т.д.

Если в Вашем договоре купли-продажи это указано, то это будет одним из оснований считать Вас добросовестным приобретателем.

Во-вторых, как Вы правильно заметили, банк также проводил (во всяком случае, как профессиональный залогодержатель, обязан был провести) проверку не только объекта купли-продажи, но и предыдущего собственника квартиры (продавца).

Кредитная организация, являясь профессиональным залогодержателем, при заключении обеспечительных договоров в виде залога в целях проверки качества предлагаемого заемщиком обеспечения и исключения рисков, связанных с кредитованием, исходя из обычаев делового оборота, выполняет документальную проверку прав залогодателя на передаваемое в залог имущество, в частности, запрашивает договоры, по которым к залогодателю перешло право собственности, документы, подтверждающие оплату по данным договорам, совершает иные действия, направленные на проверку принадлежности залогового имущества лицу, предоставляющему залог. Не проявляя надлежащей осмотрительности, банки тем самым возлагают на себя риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с недобросовестным поведением залогодателя.

Учитывая, что к кредитной организации, как к профессиональному участнику рынка по предоставлению финансовых услуг, применяются повышенные стандарты и критерии определения разумности и осмотрительности при совершении сделок, заверения залогодателя относительно отсутствия обременений имущества явно недостаточно.

К таким выводам неоднократно приходили суды при рассмотрении и разрешении аналогичных дел, о чем свидетельствует, в частности, следующая судебная практика:

—     Обзор судебной практики разрешения судами споров, связанных с принудительным исполнением требований исполнительных документов банками и иными кредитными организациями, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.06.2021 (пункт 14);

—     Определение судьи Верховного Суда РФ от 27 мая 2019 г. по делу № А40-73962/2018 об отказе в передаче кассационной жалобы публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации;

—     Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.12.2020 № Ф10-4195/2020 по делу № А84-5455/2019;

—     Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.04.2019 № Ф08-1910/2019 по делу № А32-22695/2018;

—     Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.02.2019 № Ф10-353/2019 по делу № А54-6885/2017.

Так как квартира является единственным жильем у Вас, то на нее не обратят взыскание.

Иммунитет единственного жилья установлен для случаев обращения взыскания, а не для применения последствий недействительности сделки, о чём спрашивает клиент.

С учетом позиции Постановления Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 № 5-П согласен о допущенной ошибке.

+ если даже сделку всё же признают недействительной, заберут квартиру и выставят на торги, то вырученные от продажи средства не попадут в конкурсную массу банкрота, а будут направлены Вам.

+ Вы будете сохранять право на проживание в квартире на установленный судом срок, например, для приобретения на полученные деньги другого жилья.

Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П

До установления соответствующего законодательного регулирования при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства жилого помещения после признания в соответствии с оспариваемыми положениями недействительной сделки купли-продажи этого жилого помещения, притом что оно является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина (покупателя по недействительной сделке), денежные средства в размере уплаченной им по договору цены в конкурсную массу не поступают, но передаются гражданину, а остальная часть средств, если таковые выручены, подлежит включению в конкурсную массу; до получения указанной денежной суммы, а также в течение установленного судом разумного срока после ее получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением; об этом праве информируются участники торгов.

Указанное Постановление Конституционного суда РФ напрямую применяется судами в банкротных делах.

Поскольку вопрос уже закрыт, продолжения не будет.