И покупатель рекомендует использовать для этих целей дкп с Соглашение неотделимые улучшения

Здравствуйте!

А вы уже принципиально разобрались с налогом? Все варианты по снижению налога рассмотрели? Налоговый вычет или зачет расходов на покупку этого имущества (ст.220 нк рф) прикидывали к ситуации?

У вас жилое помещение? Как его получили?

      Добрый день, Кирилл! Сделка с занижением цены, при которой заключаются два договора — основной договор купли — продажи помещения и Соглашение на продажу неотделимых улучшений с точки зрения закона, на первый взгляд, вполне корректна. Однако, в случае признания сделки по суду недействительной и применения двухсторонней реституции (статья 167 ГК РФ) Вам могут быть возвращены деньги только по основному договору. 
       По соглашению о неотделимых улучшениях есть опасность, что покупатель Вам деньги не вернет. Как правило, после покупки недвижимости, новый собственник делает свой ремонт, в ходе которого Ваши неотделимые улучшения могут просто «исчезнуть», соответственно возвращать Вам деньги будет не за что. 
      К тому же подобные сделки уже давно пристально рассматриваются ФНС и, в случае возникновения подозрений в неуплате части налога при продаже помещения, он будет Вам доначислен вместе со штрафами. Лучше рассмотрите законные варианты налоговых вычетов или зачет расходов на покупку имущества (статья 220 НК РФ). 
      В случае, если Вам требуется более подробная правовая консультация по Вашему вопросу или правовая помощь в составлении документов, пишите в личный чат.

      С уважением, кандидат юридических наук Алексей Валерьевич Колотилин

Здравствуйте!

хотим продать помещение, но с занижением цены, чтоб не попасть под налог. И покупатель рекомендует использовать для этих целей дкп с Соглашение неотделимые улучшения.

Законодательством не запрещено включать стоимость неотделимых улучшений в ДКП (ст. 421 ГК).Занижение цены в договоре, как правило, оформляется дополнительным соглашением о неотделимых улучшениях продаваемого объекта недвижимости. Это такое соглашение, в котором прописывается «продажа» вместе с квартирой ремонта, использованных в ремонте строительных материалов и т.д.

вопрос, на сколько такая схема корректна и не проигрываем ли мы как продавцы тут исходя из текста?

Риски в данной ситуации есть.Дело в том, что покупатели могут в будущем оспорить это соглашение и попросить продавца вернуть деньги за улучшения, так как они их не устраивают или совсем им не нужны.Если вопрос будет решаться в судебном порядке, продавца могут обязать вернуть денежную сумму.

Кроме того есть вероятность что налоговая обяжет уплатить налоги и доначислит налог на всю стоимость объекта недвижимости, которую продавец пытался скрыть. Плюс к досчитанному налогу продавец оплатит пени и штраф, установленный НК РФ. Штрафы могут быть в размере от 20-40% от стоимости недвижимости или от суммы невыплаченного налога.

Здравствуйте, Кирилл. 
К сожалению, подобная схема уже используется несколько лет и налоговые органы с ней очень хорошо знакомы, и по России уже по подобным ситуациям сформировалась целая судебная практика. 

В связи с чем, сообщаю следующее: 

1. Исходя из текста доп. соглашения вы проигрываете в любом случае в связи с тем, что согласно п.5 соглашения, в случае признания дкп недействительным, вы будете обязаны вернуть 900 000 Покупателю. А это помимо потенциально доначисления налоговых органов и выставленных штрафных санкций. 

2. Если налоговая выявит занижение, то доначислит НДФЛ и может оштрафовать на 20% или даже 40% от суммы доначисления, согласно ст. 122 НК РФ 

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 243-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
 
влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

Деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

3. В случае, если по каким-либо причинам данный спор (о возврате неотделимых улучшений, по каким-либо еще причинам) попадет в суд, то там в любом случае будут устанавливать действительную рыночную стоимость квартиры. Однако, опять-таки, помимо доначисления налога, вам придется платить также покупателю 900 000 тыс. Подобная практика приведена в решении Ковровского городского суда Владимирской области № 2-347/2022. 

4. У покупателя есть маневр признать подобную сделку недействительной, что отражено в выработанной судебной практике, в частности  в решении Уфимского районного суда Республики Башкортостан № 2-723/2022

Таким образом, я бы вам не советовала заключать подобное соглашение и занижать стоимость продажи квартиры. Так как в подобной ситуации остается огромное поле для негативных последствий. И вам придется заплатить потом намного больше, нежели вы бы заплатили в условиях обычной сделки. 

С уважением, Ксения. 

Кирилл, добрый вечер.

Вы указываете:

нежилое, куплено на торгах. выбрали зачеи расходов на покупку. 

1. С учетом ранее заданных Вами вопросов, из которых следует именно Ваша предпринимтельская деятельность (если все помещения приобретаются и продаются одним лицом)

то схема с занижением цены договора в принципе не является актуальной. Ее используют (хотя и не считаю такую схему вариантом как таковым) при оптимизации налогооблажения НДФЛ. Если же Вы применяете какой-либо спец.режим, то и доходы от продажи облагаются по данному спец.режиму, а не НДФЛ, соответственно и занижать стоимость нет необходимости. К ситуации в полной мере применимы мои же разъяснения по Вашему вопросу https://pravoved.ru/question/3657343/.

2. Говоря же в общем, из соглашения не усматривается, что конкретно из себя представляют неотделимые улучшения, которые произвел продавец. Кроме того, стоит отметить вывод, сделанный еще в 2008 г в Постановлении ФАС Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6 по делу N А07-16052/2007

В соответствии с требованиями, установленными п. 1, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 указанного Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
 Исходя из смысла названных положений, суды сделали вывод о том, что предметом договора купли-продажи могут быть только движимые, включая деньги и ценные бумаги, или недвижимые вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения в здании нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества. 

3. «Рыбу» договора купли-продажи нежилых помещений не рекомендуется использовать для купли-продажи нежилых.

Подробная консультация по вопросам купли-продажи возможна вчате.

С уважением