Добрый день.
Согласно Договора продавец обязуется снять с регистрации 3 человек в течении 365 с даты перехода права собственности.
Тут изначально нужно исходить из того каким образом предполагается снятие их с регистрационного учета.
Исходя из постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 существует определенный перечень оснований для прекращения регистрации по месту жительства.
В их числе называются:
а) изменение места жительства -на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства
е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;
Исходя из сказанного следует, что снятие с учета по месту жительства, если указанные лица самостоятельно не обратятся с соответствующим заявлением — возможно только на основании решения суда.
Основанием для обращения в суд с требованием о снятии с учета, в числе прочего являются ст. 304 и 305 ГК РФ
И тут нужно учитывать, что продавец уже собственником не является. В связи с чем, исходя из ст. 305 ГК РФ предусмотрено, что
Права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Однако продавец не обладает никакими правами на реализованную им квартиру.
В связи с чем перспектива обращения его в суд с требованием о выселении указанных лиц и прекращении регистрации их по месту жительства сведена к нулю.
Соответственно исполнить условие договора о прекращении регистрации указанных лиц, иначе как с добровольного их согласия продавец не сможет.
Соответственно закрепленное договором условие о том, что
продавец обязуется снять с регистрации 3 человек в течении 365 с даты перехода права собственности.
фактически будет не исполнимо.
Второй момент, который следует учесть, что регистрация в квартире и последующее проживание в ней предполагается с согласия его собственника.
Здесь следует учитывать требования ст. 30 ЖК РФ, предполагающее право собственника предоставить помещение для проживания иным лицам.
В этой связи, следует учитывать требования ст. 422 ГК РФ согласно которой
1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Исходя из данного положения следует, что договор не может ограничить нового собственника в возможности сохранения регистрации указанных в лиц в приобретенной квартире.
В силу сказанного следует, что при определенных условиях, требования договора о прекращении регистрации продавец исполнить не сможет, более того, собственник квартиры самостоятельно вправе сам решать как использовать приобретенное им жилье.
С учетом сделанного вывода он вправе сохранить регистрацию указанных лиц.
С этой целью есть смысл направить в адрес продавца предложение о заключении дополнительного соглашения по условиям которого пункт договора о прекращении регистрации из договора исключить.
Если прописанные лица и в дальнейшем не будет сниматься с учете, новый собственник сможет подать исковое заявление в районный суд с требованием признать за указанными лицами прекращение право пользования жилым помещениям.
ст. 7 Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»
Таким образом на юридическую силу сделки данное условие договора не влияет.