Страхование ответственности застройщика

Question

С 1 января 2014 года вступил в силу закон от 30.12.2014 №214 об участии в ДДУ многоквартирных жилых домов и иных обьектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законадательные акты РФ на основании новой статьи 15.2 Т.Е застройщик должен застраховать свою ответственность. ЗАКОН не работает вообще ,т.к страховые компании отказываются страховать застройщиков ,объясняя ,что сильно рискуют . Вопрос: Хотелось бы узнать какие виды договора ,пока не начнет работать закон,можно использовать для будущих сделок,более менее страхуя Застройщика что дольщик будет платить и дольщика ,что АКТ приемки передачи будет подписан в срок????

Яна Гостеева · Answer

«С 1 января 2014 года вступил в силу закон от 30.12.2014 №214» опечатка?!

Нина Мысник · Answer

Здравствуйте, Евгений! К сожалению, эта сфера до конца не усовершенствована, в ней много рисков у дольщика. На сегодняшний день наиболее приемлемый является как раз ДДУ. В таком договоре имеется хоть одна гарантия — Вашу квартиру не продадут еще и другому покупателю. Никаких гарантий, что акт приемки будет подписан в срок. Вы имеете право, как дольщик, взыскать с застройщика неустойку за каждый день, НО на практике суды зачастую уменьшают размер этой неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Либо бывает невозможно исполнить решение суда, вступившего в законную силу. Застройщики обычно имеют форму организации бизнеса ООО с уставным капиталом 10 000 руб. и иного имущества не имеют.

Сергей Иванов · Answer

Здравствуйте Евгений! Да действительно новый закон не обязывает страховые заключать с вами подобного рода договоры. Вам достаточно прописать в договоре долевого участия все интересующие Вас условия и требования к дольщику (например предоставление гарантий, или 100% предоплата). В случае несвоевременной оплаты у Вас будут все основания для обращения в суд а защитой своих законных прав и интересов.

Александр Безгодов · Answer

Евгений, здравствуйте! Согласно ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ(ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона. Т.о., вместо страхования можно воспользоваться поручительством банка.

Виктор Котов · Answer

Здравствуйте! Согласно ст.12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Федерального закона; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Федерального закона. Залогом в порядке, установленном статьями 13 — 15 Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Поэтому в части обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства возможно не только страхование, но и поручительство банка. В случае, если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. При этом, согласно ст.21 данного Закона информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (п.п.11 п.1). Поэтому наличие способа обеспечения исполнения обязательств застройщика является обязательным и несоблюдение данного требования влечет административную ответственность по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ (например, {Решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.12.2007 по делу N А03-11876/07-10 Застройщик обоснованно привлечен к административной ответственности за опубликование в средствах массовой информации недостоверной проектной декларации на жилой дом, так как в данной декларации неверно отражена информация о застройщике и проекте строительства, а также отсутствует ряд обязательных сведений.) Поэтому закон – действующий НПА и применяется. Работает или нет закон – вопрос реализации и защиты прав. В настоящее время в субъектах РФ осуществляют полномочия по гос. надзору за долевым строительством соответствующие управления гос. надзора , куда можно обращаться в случае нарушения прав дольщиков и выявлении нарушений застройщиками. Все положения, регламентирующие процесс оформления договоров долевого участия действуют и заключать следует именно такие договоры в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ.

Мария Иванова · Answer

Согласно ст.4. ФЗ «Об участии в долевом строительстве....» ДДУ должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. 5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. Согласно ст. 12.1. Фз «Об участии в долевом строительстве....»: 2. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов : 1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона. Без включения условия об обеспечении ДДУ и как следствие не приложение к договору подтверждения о выбараном способе обеспечения такой договор не пройдет регистрацию в Росреестре.

Эдуард Мирасов · Answer

Здравствуйте, Евгений! Так указанный Вами закон еще практически не действует то у дольщика имеется застраховать сделку покупки долёвки в страховой компании самостоятельно. Обязанность страховой компании произвести страховую выплату участнику долевого строительства связана с наступлением страхового случая, предусмотренного договором и правилами страхования (ч. 2 ст. 9 Закона от 27.11.1992 N 4015-1). В частности, правилами страхования могут быть предусмотрены следующие страховые случаи:- нарушение застройщиком обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости или невозвращение денег, уплаченных участником долевого строительства по договору, в связи с банкротством или ликвидацией застройщика;- невозвращение застройщиком участнику долевого строительства денег, уплаченных по договору долевого участия в строительстве, в связи с непригодностью объекта недвижимости для проживания;- нарушение застройщиком сроков строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, предусмотренных договором долевого участия в строительстве;- приостановление застройщиком строительства объекта недвижимости на длительный срок или полное его прекращение;- невозможность участника долевого строительства зарегистрировать право собственности на приобретаемый объект недвижимости по не зависящим от него причинам;- заключение застройщиком договора долевого участия в строительстве в отношении того же объекта недвижимости с другим лицом;- повреждение или утрата объекта недвижимости в результате стихийных бедствий — землетрясения, наводнения, смерча и др. Ну а Застройщик как правило при покупки долёвки получает 100% сумму от покупателя, так что рисков у него минимальные. Удачи Вам!

Александр Емелин · Answer

Добрый день, Евгений! С 01.01.14 вступили в силу новые положения Федерального закона от 30.12.12 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» , которые касаются обеспечения обязательств застройщика в долевом строительстве. Нововведения распространяются на отношения из договоров участия в долевом строительстве, заключенных после вступления поправок в силу. В целом изменения сводятся к установлению нового порядка и дополнительных способов обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками. Эти способы являются обязательными, а условие о них отнесено к существенным условиям договора участия в долевом строительстве (п. 5 ч. 4 ст. 4, ч. 5 ст. 4 закона № 214-ФЗ). То есть без этих условий договор будет считаться незаключенным. Кроме того, без обеспечительного договора страхования или договора поручительства невозможно будет ни зарегистрировать договор участия в долевом строительстве (подп. 4 п. 2 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ), ни продлить срок действия разрешения на строительство (ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса). Обязательство по передаче объекта недвижимости дольщику застройщик должен обеспечить поручительством банка либо страхованием риска своей гражданской ответственности (ч. 2 ст. 12.1 закона № 214-ФЗ в редакции закона № 294-ФЗ). При этом формально у застройщика есть выбор между двумя способами страхования: путем заключения договора со страховой компанией или путем вступления в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков ( ст. 15.2 закона № 214-ФЗ в редакции закона № 294-ФЗ). При заключении договора необходимо интересоваться у Застройщика какой способ обеспечения предлагает именно он. Выгодоприобретателями по договору страхования являются дольщики. При наступлении страхового случая страховщик обязан компенсировать им убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ). Если в дальнейшем произойдет уступка прав требования по договору долевого участия. Минусы для дольщиков. Страховым случаем по договору страхования является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщику (ч. 8 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ). Но есть важная особенность: дольщик может предъявить страховой компании требования о выплате страхового возмещения лишь при наличии решения суда об обращении взыскания на предмет залога – земельный участок, право аренды земли, объект незавершенного строительства (ч. 1 ст. 13 закона № 214-ФЗ). А потребовать обращения взыскания на предмет залога дольщик вправе не ранее чем через шесть месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, предусмотренного договором, или через шесть месяцев после прекращения (приостановления) строительства, если становится очевидно, что объект не будет передан дольщику в установленный срок (ч. 1 ст. 14 закона № 214-ФЗ). Другие основания для обращения к страховщику – решение суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований (п. 2 ч. 8 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ) . Взаимное страхование ответственности Взаимное страхование ответственности застройщиков возможно только путем их вступления в единое общество взаимного страхования (ч. 1 ст. 23.2 закона № 286-ФЗ). Цель создания этого общества – страхование рисков самих членов общества, то есть их взаимная страховая защита. Нормы закона № 294-ФЗ , которые установили порядок взаимного страхования ответственности застройщиков и особенности создания общества взаимного страхования (далее – общество), действуют еще с 31.12.12 (п. 1 ст. 7 закона № 294-ФЗ). Но общество создано совсем недавно – в конце августа 2013 года. Порядок взаимного страхования застройщиков. Как и в случае со страховой компанией, при взаимном страховании ответственности застройщик заключает с обществом договор страхования (ч. 2 ст. 23.1 закона № 286-ФЗ). Его можно заключить как по каждому объекту долевого строительства в целом, так и в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества заключен договор долевого участия ( ч. 3, 4 ст. 23.1 закона № 286-ФЗ). Минусы для дольщиков. Как и при обычном страховании, дольщик может обратиться в общество взаимного страхования за выплатой страхового возмещения, только если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога (ст. 14 закона № 214-ФЗ), решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (ч. 8 ст. 23.1 закона № 286-ФЗ) . Поручительство Поручителями могут выступать банки с лицензиями на выдачу банковских гарантий, уставным капиталом не меньше 200 млн рублей, существующих на рынке банковских услуг не менее пяти лет и соблюдающих обязательные нормативы в течение последних шести месяцев (ч. 1 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ). Также увеличен срок действия договора поручительства: он должен превышать срок передачи помещения дольщику не меньше чем на два года (п. 3 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ) . . Плюсы для дольщиков. Поручитель несет субсидиарную ответственность перед дольщиками и отвечает перед ними в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки и штрафы (п. 1 ч. 2 ст. 15.1 закона № 214-ФЗ). Порядок предъявления требования дольщика к банку-поручителю проще, чем предъявление требования к страховщику. В частности, дольщик может предъявить требование к поручителю сразу после отказа застройщика передать объект долевого участия в строительстве в установленный договором срок или в случае неполучения в разумный срок ответа от застройщика на требование передать объект (п. 1 ст. 399 ГК РФ). В отличие от выплаты страхового возмещения дольщику в этом случае не нужно сначала получить судебное решение об обращении взыскания на предмет залога или о признании застройщика банкротом. Таким образом, наиболее выгодным и предпочтительным способом обеспечения обязательства застройщика по передаче дольщику жилого помещения в установленный договором срок является банковская гарантия. Изменения вступают в силу и касаются договоров долевого участия по тем объектам Затсройщика. по которым ПЕРВЫЙ ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ зарегисрирован в регистрациооной службы после 1 янв. 2014 г.