Должен ли продавец бизнеса передавать покупателю обеспечительные платежи субарендаторов?

Добрый день. Анастасия, если нет договоренностей между участниками сделки продажи бизнеса (в том числе и объекта недвижимости где арендуют помещения граждане В,  Г и Д), то нужно исходить из следующего:

— квалификация страхового депозита как обеспечительного обязательства, следующего за правом собственности на объект аренды, обусловлена рядом обстоятельств, в том числе обеспечением не только исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей, но и возможной компенсации вреда, причиненного этому объекту в период пользования им арендатором, а также моментом возникновения права арендатора требовать возврата страхового депозита, поставленным в зависимость от расторжения (прекращения) договора аренды.

Эта позиция направлена на защиту прав арендатора, который не имеет возможности повлиять на процесс смены собственника имущества и право которого на возврат страхового депозита возникнет позже.

В ситуации, когда собственники не урегулировали между собой судьбу страхового депозита, арендатор вправе исходить из того, что права и обязанности к новому собственнику перешли в полном объеме.

Пока не доказано иное, предполагается, что обеспечительный платеж переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь (Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2021 N 21-ПЭК21 по делу N А40-89806/2019). 

Учитывая изложенное, прежний арендодатель (прежний собственник имущества) должен передать обеспечительный платеж по договору аренды новому арендодателю (новому собственнику) при продаже имущества.

При отказе прежнего арендодателя от возврата обеспечительного платежа новый арендодатель вправе потребовать в судебном порядке возврата обеспечительного платежа как необоснованного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

Добрый день, Анастасия, г. Москва

При покупке бизнеса гражданином А обеспечительный платеж за последний бизнес гражданина Б входил в стоимость бизнеса.

Гражданин Б сдавал все это помещение в субаренду гражданину В, Г и Д.

И гражданин В, Г и Д так же заплатили гражданину Б за последней месяц аренды. Вопрос, при продаже бизнеса, должен ли гражданин Б передать гражданину А обеспечительные платежи за последней месяц граждан В, Г и Д

Вы в в период действия договора аренды не допустили никаких нарушений, обеспечительный платеж должен быть Вам возвращен в соответствии со ст. 381.1. ГК РФ (Обеспечительный платеж) 

 
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Обеспечительный платеж как бы Вам возвращается и засчитывается при покупке «бизнеса» арендодателя.

Соответственно Вы также должны поступить с субарендаторами, т.е. возвратить обеспечительный платеж.