Насколько законны действия со стороны управляющей компании?

Насколько законны действия со стороны управляющей компании? Зачем нужны эти подписи когда произошла можно сказать аварийная ситуация и зимой люди сидят без горячей воды?

 Добрый день!

 В соответствии с п.1 ч.2 ст. 44 Жилищного Кодекса РФ принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к исключительной  компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 А согласно ст. 46 Жилищного Кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, 

и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме,

Как видите, Управляющая компания права, указывая на необходимость решения общего собрания собственников МКД  при наличии квалифицированного большинства голосов — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме,

Далее продолжу.

Здравствуйте.

По закону в обязанности УК или ТСЖ входит  обеспечение нормального функционирования системы отопления в многоквартирном доме.

ЖК РФ Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

 
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

 
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

 
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

 
5) ремонт фасада;

 
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Если теплообменник был поврежден в результате аварийной ситуации, кроме того управляющая организация или ТСЖ должны провести ремонт на свои средства в рамках текущего ремонта общего имущества. Если же повреждение теплообменника является следствием естественного и износа, то обязанность по его замене и финансированию работ лежит на управляющей организации или ТСЖ в рамках капитального ремонта. Никакие подписи для этого не нужны!

Добрый день.

Полагаю, что в вашем случае, проблема должна решаться с учетом следующего. 

Во-первых, не совсем понятно, действительно ли теплообменник не подлежит ремонту, а требует замены. Если его возможно отремонтировать, тогда, очевидно, такая работа является текущим ремонтом мкд, а значит должна оплачиваться из соответствующего фонда (что, в свою очередь, не требует принятие какого-либо решения общего собрания).

Далее, если теплообменник действительно требует замены. 

Однозначного ответа о том, относятся ли работы по замене теплообменника к текущему ремонту, или является капитальным в действующем законодательстве не имеется. 

Я полагаю, что это все-таки работы по текущему ремонту, в силу следующего.

Теплообменник является частью системы отопления МКД. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Минимальный перечень), и порядок их оказания и выполнения, согласно которому регламентирован перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах и работ для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, в том числе, проведение восстановительных работ, восстановление работоспособности (ремонт, замена).

К перечню работ, относящихся к текущему ремонту (приложение №17), утвержденному Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», отнесены, в том числе, установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные; (пункт 11); установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 29.07.2015 № 1005-ст утвержден ГОСТ Р 56535-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования (далее — ГОСТ Р 56535- 2015), в соответствии с пунктом 3.1 которого текущий ремонт — это комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает 30% от ремонтируемого имущества.

С учетом изложенного, по моему мнению, ремонт (замена) теплообменника включается в работы по текущему ремонту общего имущества МКД. Из этого следует, что такие работы должны производится УК самостоятельно за счет средств, оплачиваемых собственником за содержание общего имущества МКД.

С учетом того, что такие работы являются работами по текущему ремонту, последние не должны и не могут оплачиваться за счет средств, собранных на капитальный ремонт. Следовательно, никакого решения общего собрания собственников не требуется.

При таких обстоятельствах, полагаю, что бездействие УК является неправомерным, а довод о том, что общим решением собрания не принято решение о расходовании средств из фонда капитального ремонта не состоятелен, поскольку такие средства и не должны быть расходованы. 

Таким образом, полагаю, что есть смысл обращаться в прокуратуру. 

С уважением, Соков Д. А.