Что проверить в договоре ипотеки для ИП при покупке коммерческого помещения?

Question

Планирую заключить договор с банком (Банк ДОМ.РФ) на ипотеку для ИП, покупаю коммерческое помещение, где сейчас ведем бизнес. Планирую взять 5.000.000 руб (49% от стоимости помещения) в ипотеку на 10 лет (остальное - свои средства). При снижение ставки рефинансированию планирую перекредитовываться. Приложил шаблон договора - подскажите, есть ли в нем какие-либо проблемные места / подводные камни?

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. На самом деле, согласно ст. 421 ГК РФ стороны вправе устанавливать в договорах любые условия, не противоречащие законодательству. Если Вас устраивают основные условия этого договора, то единственное на что следует обратить внимание, это на обязательства заемщика, невыполнение которых грозит санкциями или досрочным расторжением договора. Например, обратите внимание на понятие Чистый кредитовый оборот, который имеет значение для договора, поскольку в него не включается целый ряд поступлений на счет. Это важно, поскольку обязанность заемщика 5.1.29. Обеспечивать, начиная с первого календарного дня календарного квартала, следующего за датой заключения Кредитного договора, ежеквартальные поступления денежных средств (ЧКО) на Счет в размере не менее 6 800 000,00 (Шесть миллионов восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. А если это Вами не будет обеспечено, то ставка увеличивается по п. 2.1.6.3. договора. Также процентная ставка увеличивается в сулучае, если Вы не обеспечиваете имущественное страхование. Кроме того, банк вправе изменить ставку по кредиту также и в случае, указанном в п. 2.1.6.4.1. Стандартную базовую ставку в одностороннем порядке в случае изменения ключевой ставки или аналогичной ставки Центрального банка Российской Федерации (Банка России) в пределах ее изменения. Также в п.3.2. определено, что если заемщик в срок 4 месяца со дня аключения догвоора не предоставит документы указанные в п.3.1. то кредитный договор будет считаться расторгнутым. Полгаю, что как минимум, это Вам следует знать и иметь в виду.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Согласно ст.819 ГК РФ 1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. Обратите внимание на п. 2.1.6.3. Договора — случаи невыполнения Заемщиком своих обязательств при которых процетная ставка увеличивается. Довольно внушительный перечень когда Кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования об исполнении обязательств по Кредитному договору (п.5.4.1 Договора). В п.5.4.3. Договора указаны обстоятельства, свидетельствующие об ухудшении финансового положения Заемщика, и/или Залогодателя, и/или поручителя/поручителей (при наличии), когда Кредитор может потребовать от Заемщика предоставления дополнительного обеспечения или замены предоставленного обеспечения обязательств Заемщика по Кредитному договору . В частности, это возможно даже при таком обстоятельстве, как : 5.4.3.1. наличие не исполненных в срок распоряжений к банковским счетам Заемщика на сумму, превышающую 5 000 (Пять тысяч) рублей; В разделе 6. Ответственность Сторон Договора предусмотрена ответственность только для Заемщика и не предусмотрена для Кредитора. Также рекомендую обратить внимание на п. 5.1.29. ,.4.12, 4.18.3, 4.20.2 Договора. Если Вам нужна дополнительная консультация можете обратиться ко мне в чат.