Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Хотим сделать договор о рассрочки до срока 5 лет и переход права в июле, когда будет уже 5 лет владения
Добрый день, хотим продать коммерческую недвижимость, срок ее владения 4 года и 6 месяцев. Хотим сделать договор о рассрочки до срока 5 лет и переход права в июле, когда будет уже 5 лет владения. Возможно ли это сделать юридически безопасно, чтобы не попасть на налог НДФЛ, так как на сегодня срок менее 5 лет? Продает физ.лицо юр.лицу, деятельности в помещении не было, там черный ключ.
Здравствуйте, Наталья. В вашем случае заключите предварительный договор. Согласно «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ — Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, в письменной форме. Укажите в нем срок заключения основного договора за пределами 5 лет владения. В указанном вами случае отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, а значит, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации, и срок владения будет исчисляться на этот момент.
Наталья, добрый день.
срок владения определяется не по дате получения дохода, а по дате регистрации права на имя продавца, перехода права к покупателю. В соответствии с п.2 ст.8.1 ГК РФ
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, если договор будет заключен и права зарегистрированы сейчас, то отсрочка платежа до июля повлияет только на налоговый период, за который необходимо будет подавать декларацию и платить налог, а не на срок владения продавцом.
Кроме того, при оценке того, использовалось ли имущество в предпринимательской деятельности для целей применения п.17.1 ст.217 НК РФ об освобождении от налогооблажения исходить следует не только из фактического использования, но и из назначения помещения, целей его приобретения. могло ли оно использоваться для личных, семейных и домашних нужд.
С уважением
Если я верно понимаю. Мы можем заключить договор без передачи права собственности по предварительному договору. А если со второй стороны, где юридическое лицо, есть желание потратить деньги в этом году. Он хочет уменьшить налог на прибыль, а мы не попадать на налог НДФЛ. Помещение не использовалось никогда, чёрный ключ.
предметом предварительного договора являются обязательства сторон по заключению основного в будущем, т.е. по нему не право передается, а стороны берут на себя обязательства, что заключат когда-то основной договор купли-продажи. Независимо от того, будет ли назван договор предварительным или еще как-то, деньги, выплачиваемые Вам юр.лицом, поступают Вам в собственность, образуют экономическую выгоду по смыслу ст.41 НК РФ, Вы имеете право ими распоряжаться с даты поступления.
Отдельный момент с квалификацией договора, который Вы назовете предварительным. Если он будет предусматривать внесение существенной части оплаты или полной его оплаты до заключения основного, то такой договор не является предварительным, а он будет квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п.3 ст.487 ГК РФ, п.23 Постановления Пленума Верховного суда РФ №49 от 25.12.2018 г «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Определение Верховного суда РФ от 31.08.2021 N 18-КГ21-29-К4), при этом доходы будут подлежать налогооблажению в том налоговом периоде, когда они Вами получены.
В Письме Минфина РФ от 8 июля 2014 г. N 03-04-05/33005 разъясняется
суммы денежных средств, полученных налогоплательщиком в соответствующем налоговом периоде в рамках предварительного договора купли-продажи, включаются в доход налогоплательщика данного налогового периода независимо от того, в каком налоговом периоде заключен основной договор купли-продажи.
Соответственно, если расчет будет произведен в этом году, то и доход подлежит налогооблажению. А юр.лицо по отношению к физ.лицу при этом будет являться налоговым агентом, то есть обязано исчислить, удержать из причитающегося выплачиваемого Вам дохода НДФЛ.
Вариант с предварительным договором неплох для Вас был только в том случае, если бы сведения о нем не попали в ИФНС, например, как заключали бы договор с физ.лицом, который не включает в расходы в связи с налогооблажением такие расходы. А тут у вас юр.лицо
хочет уменьшить налог на прибыль
чтобы не попасть на налог НДФЛ, так как на сегодня срок менее 5 лет? Продает физ.лицо юр.лицу, деятельности в помещении не было, там черный ключ.
Наталья, добрый день! Если помещение использовалось в предпринимательской деятельности смысла ждать истечения 5 лет с момента приобретения нет поскольку положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении полученного от его продажи дохода применяться не будут.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества… непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
если же помещение в КД не использовалось договорные отношения лучше оформлять через предварительный договор с датой заключения основного по истечении 5 лет владения
По предварительному договору право не передаётся, это договор по которому стороны решили заключить ДКП в будущем. Право собственности приобретается покупателем после регистрации именно ДКП в реестре.
Полученной предоплатой по предварительному договору сторона договора может распорядиться по своему усмотрению.