Проверить договор титульного страхования и описать риски

Объектами страхования являются  имущественные интересы Страхователя,
связанные с риском утраты права собственности на недвижимое имущество.

Т.е. страховое возмещение может быть получено не в случае оспаривания права собственности, а в случае утраты вами права собственности на квартиру. 

И такие случаи распространяются только на признание вашей сделки недействительной по решению суда.

Если дом будет подлежать сносу или земельный участок будет выкуплен (и т.п. по ст.3.4), страховая выплата производиться не будет.

Т.е. пока небольшие риски очевидны только в этих моментах.

Это главное, что нужно правильно понимать при заключении приложенного договора. В остальном, пока, в договоре подвохов не наблюдается. 

Уважаемый Денис! Довольно стандартный договор. Помимо вышеуказанного следует отметить, что страховое возмещение не будет выплачиваться из-за Ваших умышленных действий, либо если Вы в судебном заседании согласитесь с иском.

То есть, если Вы женаты, и будет вставать вопрос о разделе имущества (не дай Бог, конечно), Вам придётся бороться с супругой до конца.

Здравствуйте, Денис!

Изучил договор страхования — в принципе, стандартный (типовой) договор страхования по указанной категории.

В п. 7.5, кстати, предусмотрено положение, что возможно внесение в него доп. условий, оговорок и др. путем составления доп. соглашений в период действия договора, что в принципе и не плохо.

Вместе с тем, в п. 9.3 Договора предусмотрено положение относительно возможности осуществления страховой выплаты в размере полной страховой
суммы и расходов, связанных с рассмотрением дел в суде по утрате права
собственности на недвижимое имущество (судебные издержки), если они
предусмотрены в договоре страхования (поэтому необходимо, что бы в Договоре это было прямо предусмотрено!).

При этом пунктом 3.5 Правил добровольного страхования Росгосстраха предусмотрено, что конкретные виды прав, подлежащие страхованию, пределы обязательств, виды, месторасположение недвижимого имущества и иные характерные особенности для страхования риска утраты права собственности или других вещных прав оговариваются Страховщиком и Страхователем в каждом конкретном договоре страхования (полисе) в рамках настоящих Правил страхования.

Также, Денис, Вам необходимо обратить внимание на п. 4.3 Правил, а именно Сумма, в пределах которой возмещаются расходы, связанные с рассмотрением дел в суде по утрате права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество (судебные издержки), устанавливается как в процентах к страховой сумме, так и в абсолютном размере и отражается в договоре страхования (полисе).

Следует также учесть п. 4.5 Правил: Если страховая сумма, установленная в договоре страхования, превышает действительную (страховую) стоимость недвижимого имущества, право собственности или другие вещные права на которое застрахованы, то договор страхования является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает действительную (страховую) стоимость недвижимого имущества, излишне уплаченная часть страховой премии возврату в этом случае не подлежит.

П. 7.3 Правил гласит: Договор страхования по согласованию между Страхователем и Страховщиком может быть заключѐн до момента возникновения у Страхователя права собственности или других вещных прав, но обязанность по страховой выплате наступает с 00.00 часов дня, следующего за днѐм возникновения у Страхователя права на недвижимое имущество, но не ранее зачисления на расчѐтный счѐт Страховщика или получения уполномоченным представителем Страховщика страховой премии (страхового взноса).

Наряду с указанными, важными являются следующие пункты Правил:

7.8. Страховщик и Страхователь имеют право на внесение изменений в договор страхования, о чѐм извещают другую сторону в письменной форме с приложением проекта дополнительного соглашения к договору страхования, устанавливающего конкретные изменения, за подписью сторон.

7.9. Если одна из сторон не согласна на внесение изменений в договор страхования, в пятидневный срок, не считая выходных и праздничных дней, с момента получения письменного извещения решается вопрос о продолжении действия договора на прежних условиях или о прекращении его действия, если данное условие предусмотрено договором страхования.

7.10. С момента получения проекта дополнительного соглашения одной из сторон и до момента принятия решения по изменению условий договора, договор страхования продолжает действовать на прежних условиях.

Также, желательно в Договоре не устанавливать франшизу, т.к. если она будет установлена по соглашению, то до определенной суммы Страховщик может быть освобожден от обязанности по осуществлению страховой выплаты при наступлении страхового случая.

При этом, п. 9.3 Правил предусмотрено, что Если по решению суда у Страхователя (Выгодоприобретателя) утрачено право собственности или другие вещные права на недвижимое имущество полностью, страховая выплата осуществляется в размере полной страховой суммы с учѐтом франшизы и расходов, связанных с рассмотрением дел в суде по утрате права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество (судебные издержки), если они предусмотрены в договоре страхования (полисе).

Важным в Вашем случае, Денис, (как я понял у Вас планируется долевая собственность) п. 9.4 Правил:

Если по решению суда у Страхователя (Выгодоприобретателя) утрачено право собственности или другие вещные права на недвижимое имущество в определѐнной доле, страховая выплата определяется Страховщиком в размере части страховой суммы, соразмерной утраченной доле в стоимостном выражении, исходя из действительной (страховой) стоимости недвижимого имущества, право собственности или другие вещные права на которое застрахованы, с учѐтом франшизы и расходов, связанных с рассмотрением дел в суде по утрате права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество (судебные издержки), если они предусмотрены в договоре страхования (полисе).

На основании п.10.2 Правил Страховщик может быть освобожден от обязанности по страховой выплате, если гражданское или уголовное дело, возбуждѐнное следственными органами против Страхователя (Выгодоприобретателя), по факту утраты права собственности и/или других вещных прав, приведшему к причинению ущерба, прекращено в связи с примирением сторон по заявлению истца (заявителя).

С уважением и пожеланием удачи в Вашей сделке, Александр Гугучкин.

3.4. Не
признаются страховыми случаи утраты или
прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество
вследствие:

3.4.1. прямого или косвенного воздействия ядерного
взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

3.4.2. военных действий, маневров, гражданской войны
или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;

3.4.3. реквизиции, конфискации, ареста, изъятия  или уничтожения
имущества по распоряжению государственных органов недвижимого имущества, право
собственности или иные вещные права на которое застрахованы; (в принципе тоже самое что и п. 3.4.4)

3.4.4. обращения взыскания на недвижимое имущество по
обязательствам Страхователя; (имущество
забрали за долги)

3.4.5. выкупа земельного участка для государственных
или муниципальных нужд; (через земельный
участок запроектировали магистраль и т п связанное  с выселением жильцов) 

3.4.6. изъятия земельного участка, используемого с нарушением
законодательства; (с нарушением
разрешенного вида использования, например квартира на 1 этаже, вы под окнами
поставили свою торговую палатку)

3.4.7. прекращения права собственности на
бесхозяйственно содержимое жилое помещение (скорее
всего, имеется в виду с нарушением прав соседей, например громкая музыка,
антисанитария, тараканы, кошки, подать в суд такой иск имеет право
муниципалитет).

5.1. Договор
действует 36 месяцев с 00
часов 00 минут дня, следующего за днем, в который наступило последнее из
следующих событий: уплата страховой премии, регистрация права собственности
Выгодоприобретателя на застрахованное имущество. (т е фактически договор действует с момента регистрации Вашей
собственности на квартиру. Если по тем или иным причинам Вы не успели этого
сделать, или не смогли, потеряли документы для подачи в Росреестр и т п, а в
это время кто-то пытается через суд перевести ее в свою собственность, то от
этого договор Вас не защищает)

7.2.  Договор страхования
прекращает свое действие:

7.2.1. по истечении срока его действия;

7.2.2. при страховой выплате, равной размеру страховой
суммы, предусмотренной договором страхования;

7.2.3. при отчуждении собственником своего имущества другим лицам с
момента отчуждения (продавать, дарить и
другими способами отчуждать имущество в период действия договора нельзя);

7.2.4. в случае, если к Страхователю не перешло право собственности на
недвижимое имущество. (см. п. 5.1)

8.4. Страховщик имеет право:

8.4.4. отсрочить страховую выплату в случае, если
следственными органами возбуждено уголовное дело против  Страхователя и проводится расследование
обстоятельств, приведших к причинению ущерба, до окончания расследования или
судебного разбирательства;

8.4.5. отсрочить страховую выплату при пересмотре
судом вышестоящей инстанции решения (постановления) суда нижестоящей инстанции.
(в случае обжалования придется
дожидаться окончательного решения суда, даже если жалоба инициирована Вами)

9.8. Если в отношении Страхователя
(Выгодоприобретателя), в связи с заявленным событием, имеющим признаки
страхового случая, возбуждено уголовное дело, вопрос о страховой выплате
(отказе в выплате) решается после получения Страховщиком вступившего в законную
силу приговора (решения) суда или постановления следственных органов о
прекращении или приостановлении производства по делу. (см. пункт 8.4.4)

10.1.
Страховщик освобождается от своих обязательств по страховой выплате, если
страховой случай явился следствием умышленных действий Страхователя либо его
действия, приведшие к наступлению страхового случая, совершены в состоянии
алкогольного, наркотического или токсического опьянения. (умышленные
действия,  направленные на утрату
имущества, а также неумышленные действия в состоянии опьянения любого рода
влекут отказ в выплате)

10.2. Страховщик освобождается от своих обязательств
по страховой выплате, если гражданское или уголовное
дело, возбуждённое следственными органами против  Страхователя, по факту утраты права собственности,
приведшему к причинению ущерба, прекращено в связи с примирением сторон по
заявлению истца (заявителя). (т е если на Вас завели уголовное
дело, но Вы его закрыли не за отсутствием состава преступления  а за примирением сторон, страховая
приравнивает это к уголовному приговору)

10.3.
Страховщик полностью или в соответствующей части освобождается от своих
обязательств по страховой выплате, если Страхователь представил ложные
(поддельные, недостоверные) документы о своих 
правах на объект недвижимости или предпринял намеренные действия с целью
увеличения размера ущерба. (отказ от ответственности при подаче поддельных
документов, при намеренном бездействии по предотвращению ущерба. В том числе
как таковые могут быть, по моему мнению, рассмотрены например необжалование
решения суда не в вашу пользу)

Ну и самое главное,
страховка действует в случае лишения Вас собственности решением суда. Если Вам,
например, просто отказывают в регистрации прав на недвижимость, найдя какие-то
недочеты в Ваших документах, то за это страховая уже не отвечает.

Здравствуйте. Основное в этом договоре — возможность наступления страхового случая и основания для его наступления. Основание — утрата права собственности (то есть состоявшийся факт). Если кто-то просто оспорит право собственности, это не будет основанием для выплаты страхового возмещения, и это правильно. 

По настоящему Договору страхования Страховщик
обеспечивает страховую защиту на случай утраты Страхователем права собственности
на недвижимое имущество (недвижимость), на основании вступившего в силу решения
суда. Под утратой права понимается прекращение права на недвижимое имущество
вследствие признания недействительности сделки по основаниям, предусмотренным
законодательством РФ.

В соответствии со ст. 166 ГПК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Недействительность сделки может быть признана судом — это условие (Страховщик обеспечивает страховую защиту на случай утраты Страхователем права собственности на недвижимое имущество (недвижимость), на основании вступившего в силу решения суда) является правильным. 

Недействительной сделка может быть признана по различным основаниям, сейчас мы с Вами рассмотрим, какие основания попадают под действия представленного Вами договора, чтобы у Вас было представление о том, какие риски Вы собственно застраховали). 

Статья 169 ГК РФ — недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности.

Статья 170 ГК РФ — недействительность мнимой и притворной сделок.

Статья 171 ГК РФ — Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 172 ГК РФ —  Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет.

Статья 173 ГК РФ — Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности

Статья 173.1 ГК РФ — Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления

Статья 175 ГК РФ —  Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Статья 176 ГК РФ — Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

Статья 177 ГК РФ — Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Статья 178 ГК РФ — Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.

Статья 179 ГК РФ — Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

Все это —  страховые случаи, перечень достаточно обширен. 

Далее по условиям договора указывается на случаи, которые не охватываются Вашим договором. 

3.4. Не признаются страховыми случаи утраты или прекращения права собственности и
других вещных прав на недвижимое имущество вследствие:

3.4.1. прямого или косвенного воздействия ядерного
взрыва, радиации или радиоактивного заражения;

3.4.2. военных действий, маневров, гражданской войны
или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок;

3.4.3. реквизиции, конфискации, ареста, изъятия  или уничтожения
имущества по распоряжению государственных органов недвижимого имущества, право
собственности или иные вещные права на которое застрахованы;

Как видите, такие события носят скорее форс-мажорный характер, и не связаны с чистотой Вашей сделки по купле-продаже квартиры, соответственно и каких-либо рисков в этих пунктах договора для Вас нет. 

3.4.4. обращения взыскания на недвижимое имущество по
обязательствам Страхователя;

Если в отношении Вас будет возбуждено исполнительное производство, и квартира будет продана в счет погашения долга. Это условие также не связано с чистотой сделки купли-продажи, то есть обоснованно исключено из перечня страховых случаев.

3.4.5. выкупа земельного участка для государственных
или муниципальных нужд; 

3.4.6. изъятия земельного участка, используемого с нарушением
законодательства;

3.4.7. прекращения права собственности на
бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Это Вас в принципе не должно коснуться.

добрый день!

представленный вами договор страхования покрывает любые риски, связанные с действиями стороны сделки и любых лиц, претендующих на вашу собственность.

т.е. если продавец является психом, наркоманом и пр., это будет являться страховым случаем.

кроме того, страховым случаем является: признание сделки недействительной ( оспоримые и ничтожные), истребование имущества из незаконного владения, истребование имущества, которое было обремено правами третьих лиц.

исключение составляет случай, когда утрата собтвенности произошла из-за ваших умышленых действий.

т.о. договор стандартный. 

Срок договора ( 3 года) определен правильно, соответствует сроку исковой давности.