Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа коммерческой недвижимости
я являюсь частным предпринимателем, получаю доход от сдачи в аренду собственного нежилого помещения,нахожусь на упрощенной системе налогообложения.В этом году решила продать его.Какие налоги мне нужно будет заплатить при продаже данного имущества.В собственности оно более 3 лет.
Уважаемая Наталья
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 28 октября 2013 г. N 03-11-11/45470
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса
Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие
упрощенную систему налогообложения, при определении объекта
налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в
соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы,
определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской
Федерации под предпринимательской деятельностью понимается
самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная
на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи
товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными
в этом качестве в установленном законом порядке.Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид
деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации,
признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской
деятельности.Соответственно, в случае если недвижимое имущество использовалось в
предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель
при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого
имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при
определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с
применением упрощенной системы налогообложения. В том случае, если
индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему
налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, то в
отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6
процентов.Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не
использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления
предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным
предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности,
связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом
на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на
доходы физических лиц» Кодекса.
Здравствуйте, Наталья!
Видом Вашей предпринимательской деятельности, как я понял, является сдача в аренду нежилого помещения, которое Вы и хотите продать и тем самым прекратить заниматься предпринимательством.Поскольку это так и нежилое помещение находится в Вашей собственности более трех лет, никакого налога платить Вы не должны.
Вопрос Ваш, Наталья, прост на первый взгляд. Положения ч. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ можно толковать по-разному. Действительно, в соответствии с ним не освобождаются от налогообложения доходы, полученные физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Чтобы быть уверенным, что налог с продажи нежилого помещения платить не придется, лучше вначале закрыть предпринимательскую деятельность, а потом и продать это помещение.
Если провести аналогию по смыслу указанной части закона, получается, что некий Иванов, зарегистрировав ИП с видом деятельности пассажироперевозок, затем купил автомобиль, скажем, «Жигули», на котором и зарабатывал себе на жизнь. Спустя три года решил продать этот автомобиль. Никакая налоговая не станет требовать с него уплаты налога от выручки за проданный автомобиль, хотя формально вправе, поскольку автомобиль использовался в предпринимательской деятельности. Я привел эту аналогию не случайно, поскольку в моей практике такой вопрос возникал. Он возникал также и по продаже магазина, находящегося в собственности более трех лет. Предприниматель поступил так: вначале закрыл ИП, потом продал магазин (нежилое помещение). Именно так я бы предложил поступить Вам.
добрый день, Наталья!
согласно п17.1 ст 217 НК РФ не подлежат налогоообложению доходы от продажи жилых домов… иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более 3 лет.
однако положения данного пункта не распространяются на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого ИП в предпринимательской деятельности.
поскольку нежилое помещение вы использовали в своей предпринимательской деятельности, следовательно, доходы от его продажи не освобождаются от налогообложения.
вместе с тем, согласно ст 221 НК РФ вы вправе воспользоваться профессиональным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данного нежилого помещения.
т.о. при наличии документов, подтвеждающих приобретение помещения, вы вправе на эту сумму уменьшить полученные от его продажи доходы
Никаких налогов вы оплачивать не должны, даже если и сдавали его в аренду. Вы то как физическое лицо владели ним еще и до того, как стали ИП, и в любом случае, более трех лет. В данном случае вы сделку проводите не как ИП, а как просто владелец помещения.
Если налоговики потребуют со сделки оплату как для ИП, это может быть обжаловано в судебном порядке.
Собственно, вопрос основной в том, что закон формально не разделяет собственность ИП и физлица. Формально, оно у вас вроде как и используется для получение прибыли, фактически же вы отчитываетесь о доходах-расходах, а не о том, чем и как оно заработано. По этому, в принципе, желание налоговиков получить со сделки налог осложняется вашими возможностями оспорить подобные притязания. Вы не юридическое лицо, и оно, в конце концов, не «висит» у вас в балансе и не декларируется в налоговой как фонды предприятия :-)
здравствуйте,
если в кодах предпринимателя заявлена как аренда, так и покупка-продажа собственного недвижимого имущества (Определение ВАС от 27.03.2013
№ ВАС-18384/12):
Налог 6% (УСН «доходы»)Налог 15% (УСН «доходы минус расходы»)
если сделка по продаже нежилого помещения носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли+ в кодах предпринимателя заявлена только аренда
Налог 13%
Имущество, хоть раз участвовавшее в предпринимательской деятельности, теряет право на применение по нему имущественного вычета.
«В целях расчета НДФЛ предприниматель может уменьшить сумму доходов от продажи нежилого здания при соблюдении 2 условий:
– недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности;
– при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества» (Письмо Минфина от 21.01.13 № 03-04-05/3-46)
с уважением,
Елена
спасибо,если я правильно поняла мне до продажи наверное стоит внести изменение в виды деятельности, чтоб у меня была продажа, а не только сдача в аренду помещений,тогда я оплачу не 13 ,а 6 процентов от сделки.
спасибо, если я правильно поняла мне до продажи наверное стоит внести
изменение в виды деятельности, чтоб у меня была продажа, а не только
сдача в аренду помещений, тогда я оплачу не 13, а 6 процентов от сделки.
Да. На мой взгляд стоит прислушаться к мнению Минфина РФ. Но, к сожалению, это не всегда гарантирует отсутствие претензий налоговых органов в дальнейшем.