Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

228 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
228 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Покупка невыделенной доли жилого дома

Добрый день! Хочу вернуться к своему вопросу о покупке невыделенной доли 1/2 жилого дома (сделка планируется по договору дарения) т.к. второго сособственника пока не нашли, чтобы он написал отказ от преимущественного права покупки.Подскажите пожалуйста, в течение какого срока можно оспорить такую сделку и если оформить договор дарения на несовершеннолетнего, то все равно есть вероятность того, что сделку признают недействительной? Какие варианты покупки возможны в таких случаях? Заранее благодарна.

08 Марта 2014, 15:18, вопрос №389971 Ольга, г. Москва

Ольга оставил отзыв о сайте — показать

500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Филоненко Александр

    Уважаемая Ольга!

    В этом вопросе лучше обратиться к Гражданскому кодексу РФ.

     Статья 250. Преимущественное право покупки

     1.
    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
    остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
    покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
    равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

      2.
    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
    долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
    указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
    участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
    продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
    месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
    дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

     3.
    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупкилюбой
    другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
    требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
    покупателя.

    ТАКИМ ОБРАЗОМ, У НЕГО ЕСТЬ ТРИ МЕСЯЦА НА ОБЖАЛОВАНИЕ.

    Однако В вашем случае обстоит все иначе, так как у вас безвозмездная сделка.
    УСПЕХОВ ВАМ!
    08 Марта 2014, 15:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филоненко Александр

    Обращаю внимание на еще одно статью Гражданского кодекса РФ.Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

     1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

     2.
    Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать,
    подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным
    образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
    предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

    Таким образом, так как дарение безвозмездная сделка правила преимущественной покупки не применяются.
    Поэтому искать соседа не надо, оформляйте договор дарения без его согласия. Закон не нарушите.
    08 Марта 2014, 15:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    добрый день!

    вы хотите приобрести  1/2 долю в праве на жилой дом  путем заключения договора дарения?

    тогда требование ст 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли у другого сообственника в данном случае не применяются. такое право возникает только в случае отчуждения доли путем купли-продажи и мены. к договору дарения  это право не применяется.

    Т.е. собственник доли не должен уведомлять другого собственника о дарении.

    НО! если другой сособственник сможет доказать, что на самом деле имело место не дарение, а продажа ( была передача денег), тогда он сможет в судебном порядке признать сделку дарения притворной, требовать применить последствия нарушения преимущественного права покупки.

    при этом не имеет значение кто выступил одаряемым-несовершеннолетний или нет.

    08 Марта 2014, 15:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Формально оспорить сделку может совладелец, который посчитает что его права нарушены. И со сроками тут тоже проблема. Мало того, что они начинаются с момента когда субъект узнал о нарушении его права, так и сами сроки достаточно длительные.

    Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

    1. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

    2. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

    Комментарий к статье 181

    1. ГК установил специальные сроки исковой давности для признания недействительными сделок и применения последствий их недействительности. При разрешении споров следует исходить из того, что сроки исковой давности, установленные частью первой Кодекса, применяются к искам, по которым предусмотренные ранее действовавшим законодательством сроки давности не истекли к 1 января 1995 года (п. 11 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 28 февраля 1995 г. N 2/1). Отличия этих специальных сроков от общих сроков исковой давности обусловлены основаниями признания сделки недействительной.

    Для ничтожных сделок срок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий их недействительности (10 лет с начала ее исполнения), значительно превышает общий срок исковой давности. Объяснение такому решению следует искать в «повышенной опасности», с точки зрения законодателя, таких сделок для правопорядка. Отсюда желание обеспечить возможность применения закона, согласно которому при определенных условиях сделка ничтожна и не порождает прав и обязанностей. Достаточно долгий срок, установленный для того, чтобы это положение было реализовано, способствует борьбе с такими нарушениями. Учитывая возможности доказывания таких исков по одним объективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным.

    2. Для оспоримых сделок избран другой подход. Иск о признании их недействительными нужно предъявлять в иные сроки. Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока. В течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной, он должен решить вопрос о судебной защите своего права.

    Причина такого решения заключается в согласовании принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора, предоставляющего самим сторонам возможность не придавать значения допущенным нарушениям. Это положение связано и с необходимостью обеспечить стабильность оборота. Возможность признания оспоримой сделки недействительной не должна в течение длительного времени быть угрозой для совершения новых сделок, связанных с данной сделкой. Год — достаточный срок для того, чтобы потерпевший мог предъявить иск о защите своего права.

    Грубо говоря, ваш договор дарения по формальным основаниям можно оспорить. И, учитывая, что еще и доля реально не выделена, можно практически гарантию дать, что суд признает сделку недействительной. Конечно, решение будет зависеть от аргументов сторон, но формально, сделка оспоримая и может быть признана судом недействительной.

    08 Марта 2014, 16:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    Здравствуйте! А я считаю что необходимо из другого исходить, т.к. сделка по сути мнимая, а значит оспорима. К ней, из-за этого, и применяются правила о ничтожности и оспоримости сделки из ГК РФ ст.170 ГК РФ

    2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила

    ст.181 ГК РФ

    1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной

    .Таким образом, минимум год есть у собственника второй части дома.

    08 Марта 2014, 16:06
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    т.о вы можете оформить договор дарения доли, при этом второго собственника дома можете и не искать. Оспорить эту сделку он может тольеко по мотиву притворности и только при наличии доказательств передачи денежных средств.

    либо  можете оформить сделку через куплю-продажу, уведомить второго собственника о намерении продать долю, в случае отказа от приобретения доли или по истечении месяца ( в случае неполучения ответа) можно заключить договор купли-продажи. в случае надлежащего уведомления 2 собственника, оснований для оспаривания сделки у него не будет,

    08 Марта 2014, 16:08
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия

    ст 170 ГК РФ предусмотрено, что притворная сделка… ничтожна.

    соответственно срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав ( п1 ст 181ГК РФ).

    т.е. второй собственник дома сможет оспорить сделку в течение 3 лет с момента, когда он узнал, что доля была отчуждена путем продажи, а не дарения

    08 Марта 2014, 16:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Сам факт невыделенности реальной доли ставит вопрос: А какую конкретно долю «подарили». И сделка будет судом признана недействительной при правильном подходе к ее оспариванию.

    Я бы сначала в суде, пусть даже в отсутствие второй стороны, выделил реальную долю, а потом уже решал бы вопрос со сделкой.

    08 Марта 2014, 16:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Коршунов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Сам факт невыделенности реальной доли ставит вопрос: А какую конкретно
    долю «подарили». И сделка будет судом признана недействительной при
    правильном подходе к ее оспариванию.

    Интересно каким же должен быть подход? Поподробнее с этого момента можно?

    Я бы сначала в суде, пусть даже в отсутствие второй стороны, выделил реальную долю

    Про эту уникальную операцию тоже хотелось бы узнать поподробнее.Если конечно не затруднит ответить

    08 Марта 2014, 17:31
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Коршунов Андрей
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Челябинск
    Общаться в чате

    Уважаемая Ольга

    Хочу вернуться к своему вопросу о покупке невыделенной доли 1/2 жилого
    дома (сделка планируется по договору дарения) т.к. второго
    сособственника пока не нашли, чтобы он написал отказ от
    преимущественного права покупки.

    Второй собственник не должен писать отказ. Вы обязаны его известить в письменной форме (ст.250 ГК РФ). И не более того. Адрес регистрации можно узнать в адресном бюро. А известить телеграммой.

    Но можно пойти по другому пути, как Вы пишите. Сделка дарения с несовершеннолетним не не более рискована, чем сделка купли-продажи. Поскольку первым вопросом при исследовании притворности сделки (в случае ее оспаривания) будет: откуда у несовершеннолетнего деньги на покупку? 

    то все равно есть вероятность того, что сделку признают недействительной?

    Теоретически — оспорить можно любую сделку, тем более в судах, где, как уже стало считаться общепринятым, гражданского кодекса не читывали. Однако, для оспаривания нужны реальные основания. В данном случае, при сделке дарения их, как мне кажется меньше, чем при купле-продаже.

    08 Марта 2014, 17:37
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Галушка Игорь
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ольга.
    Учитывая и прошлый Ваш вопрос, повторю, суть состоит в надежности продавца.
    Если он мошенник, то сделку купли-продажи признают недействительной, тут не стоит даже дискутировать.
    Единственный вариант, как представляется, заключить договор купли-продажи с указанием реальной стоимости, подписанный продавцом в единственном экземпляре и оставить его у себя никому не показывая.
    А переход права собственности регистрировать на основании договора дарения.

    Дарение оспорить очень сложно, не имея возможности признать сделку притворной.
    И в крайнем случае недобросовестности продавца и признания сделки притворной, Вы всегда можете вытащить из рукава свой козырь(договор купли продажи) и потребовать у продавца деньги.
    Для этого не нужно не нотариального удостоверения договора к-п, ни регистрации.

    08 Марта 2014, 19:27
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Здравствуйте Ольга!

    Возьмите выписку ЕГРП из Росреестра, на данный дом. Там должна быть указана фамилия и инициалы лица, кто владеет второй половиной дома. По этим данным вы можете взять в справочно-адресном бюро, адрес где зарегистрировано данное лицо. В случае если вы будете совершать сделку-купли продажи, направте на этот адрес нотариально заверенное письмо о предложение выкупить данную долю за определённую сумму. Тем самым вы исполните требования о уведомление второго собственника.

    Тем самым шансы на то, что Вашу сделку признают недействительной.

    Удачи Вам!

    08 Марта 2014, 20:17
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Добрый вечер, Ольга. 1. Сособственника можете не искать. Достаточно уведомить его по месту его регистрации. С этой целью обратитесь к нотариусу. Через месяц получите у этого же нотариуса справку о том, что сособственник с заявлением о приобретении доли не обращался и оформляйте свою сделку. 

    2. Не имеет значения срок для оспаривания сделки дарения. От имени несовершеннолетнего подарить недвижимость нельзя. Поэтому такая сделка не пройдет регистрацию. Следовательно, вопрос об оспаривании отпадает. 

    08 Марта 2014, 22:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Винокуров Вячеслав

    Здравствуйте Ольга!

    Как уже подробно описали коллеги срок исковой давности по искам о переводе прав покупателя составляет три месяца. Но в соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского Кодекса РФ:

    1. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

    Таким образом, если ваш оппонент докажет, что он узнал о совершении сделки за три месяца до подачи иска, то суд признает сроки не пропущенными, даже если с момента совершения сделки прошло более трех месяцев.

    По поводу совершения договора дарения вместо купли-продажи. Такая сделка недействительна и может быть оспорена в суде. По сути это притворная сделка. В суде будут применяться правила относящиеся к договору купли продажи. Т.е. перевод прав покупателя на второго собственника. На практике при рассмотрении таких исков с истца (второго собственника) требуют внесения на депозит судебного департамента суммы эквивалентной цене продажи доли. Без внесения этих денег иск не рассматривают и решение не выносят. Таким образом, у Вас есть практически гарантированная  возможность получить свои деньги обратно, если суд применит правила о преимущественном праве покупки. Но все равно Вам нужно каким то образом, зафиксировать переданную сумму продавцу. Поэтому соглашусь с мнением Галушко Игоря, можно подписать договор купли-продажи  и получить с продавца расписки о получении им денег. Такой вариант максимально Вас обезопасит.

    09 Марта 2014, 12:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Никишина Нина Федоровна
    Никишина Нина Федоровна, г. Орел
    Общаться в чате

    «Хочу вернуться к своему вопросу о покупке невыделенной доли 1/2 жилого дома (сделка планируется по договору дарения) т.к. второго сособственника пока не нашли, чтобы он написал отказ от преимущественного права покупки.Подскажите пожалуйста, в течение какого срока можно оспорить такую сделку и если оформить договор дарения на несовершеннолетнего, то все равно есть вероятность того, что сделку признают недействительной? Какие варианты покупки возможны в таких случаях?»

    _______________________

    Уважаемая Ольга! Насколько я понимаю, у дома 2 долевых сособственника. 1 собственник исчез в неизвестном направлении. Второй собственник имеется в наличии и он хочет продать Вам 1/2 дома, причем так продать, что Вы ему передаете деньги, но на практике договора купли-продажи нет, возможно и расписки о получении денег нет, а на практике все это оформлено, как дарение.

    Могу Вам честно сказать, что я лично не стала бы покупать такую долю в доме. Ибо данная ситуация очень подозрительна. Вызывает вопросы:

    1. Зачем продавцу, если он не Ваш родственник, маскировать куплю-продажу дарением? Если он не хочет платить налоги, то есть возможность заключить договор на сумму менее 1 млн. рублей и не платить их. Зато договор купли-продажи делает равными права покупателя и продавца, то есть продавец обязан передать покупателю недвижимость, свободную от обременений, в пригодном для проживания состоянии и т д, прописывается оплата по договору, обязанность продавца вернуть деньги в случае расторжения сделки. При заключении же договора дарения фактически все активные действия сводятся к дарителю — он осуществляет все полномочия по передаче недвижимости. Одаряемый же просто принимает дар либо НЕ принимает. (ч. 1 ст. 573 ГК РФ — одаряемый может отказаться от дара только ДО его фактической передачи). В результате, во-первых, после оформления прав собственности на Вас, Вы уже не сможете ни вернуть деньги (тем более если не получите расписку об их получении от продавца), ни отказаться от сделки, если вдруг обнаружатся какие-то непредвиденные обстоятельства. Кроме того, поскольку Вы скорее всего не родственники, при получении недвижимости по договору дарения ВАМ придется уплатить налог, поскольку при дарении считается, что доход получаете Вы, и 13% от стоимости доли дома придется уплатить государству, от него освобождаются только получающие дар от близких родственников.

    2. Договор дарения действительно не требует согласования со вторым сособственником дома. В связи с этим, я так понимаю, продавец убеждает Вас, что он его ищет, но не находит, и можно махнуть на него рукой. Это неправда. Если Вы получите в собственность 1/2 дома, далее у Вас могут возникнуть разнообразные планы, требующие присутствия второго собственника. Например: Вы захотите купить вторую половину дома, Вы захотите сделать пристройку, перепланировку, возвести 2 этаж, оформить землю под домом в собственность, и т д. Для всех этих операций Вам потребуется согласование со 2 собственником. Но тогда, будучи владельцами 1/2 дома, полученной по договору дарения, Вы уже будете вынуждены сами разыскивать этого собственника или его наследников, и не факт, что Вы их найдете.

    Вывод: оспаривание договора дарения на основании неуведомления собственника с преимущественным правом покупки невозможно. Оспаривание договора дарения, как замаскированной купли-продажи возможно в любое время в течение 3 лет с того момента, как 2 собственник или его правоприемники узнают о смене владельца половины дома. Однако возможность оспаривания договора это далеко не единственная из проблем, с которыми Вы можете столкнутся при оформлении такой странной сделки. Прописка несовершеннолетнего может сыграть роль только в том плане, что если кто-то оспорит сделку и суд признает ее недействительной, то могут выписать всех, кроме него, т. е. ему может быть сохранено право проживания до 18 лет, если больше ему негде жить.

    Советую либо с этим домом не связываться, либо обратиться к юристу, профессионально занимающемуся проверкой юридической чистоты недвижимости. В крайнем случае, если уж Вы решитесь на покупку, Вы, как и подсказывают коллеги, можете взять справку из ЕГРП (Росреестр) о правах на данный дом (достаточно указать адрес и уплатить пошлину), также можно заказать справку в БТИ (о правах зарегистрированных до 2001г.) и потребовать от продавца выписку из домовой книги о прописанных в доме на момент продажи, и взять с продавца расписку о получении денежных средств. Вопроса поисков 2 собственника все это, увы, все равно не решает.

    09 Марта 2014, 15:53
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна

    Здравствуйте Ольга!

    Согласно ст. 247 ГК РФ

    распоряжение имуществом, находящимся
    в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.


    Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению
    продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею
    иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
    предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса, согласно которой


     при продаже доли в праве общей собственности
    постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
    преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за
    которую она
    продается,
    и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
    торгов.


     Продавец доли обязан известить в письменной форме
    остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю
    постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
    Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не
    приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество
    в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение
    десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.


     При продаже доли с нарушением преимущественного права
    покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех
    месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
    покупателя.

    То есть, Вы вправе продать свою долю, для чего необходимо известить  2-го сособств. о намерении
    продать долю с указанием всех условий продажи (можно по последнему известному адресу).

    Если участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то Вы вправе продать свою долю любому лицу.

    Поэтому, Вам  не следует искать второго сособственника, чтобы он написал отказ от преимущественного права покупки.

    При этом, если Вы не выполните указанные требования, то  другой участник долевой собственности имеет право в течение трех
    месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей, а не признания сделки недействительной.

     В соответствии со ст. 42 ГК  РФ


    Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц


    признан судом безвестно отсутствующим, если в течение
    года в месте его жительства нет сведений о месте его
    пребывания.схему «Признание гражданина безвестно отсутствующим»


    Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим,
    при необходимости постоянного управления им передается на основании решения
    суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на
    основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом.


    Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых
    безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим
    обязательствам безвестно отсутствующего.


    То есть,  если сведения о втором собственнике
     отсутствуют, то Вы вправе признать его безвестно отсутствующим.

    Таким образом, сейчас Вам следует направить  2-му собс. письменное предложение выкупа Вашей доли по адресу дома и иск о признании отсутствующим.

    Смогу оказать услугу по составлению необходимых документов, а также проконсультировать по вопросам оформления сделки.

    С уважением Ф. Тамара


    10 Марта 2014, 19:59
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

Похожие вопросы

stats