Покупка невыделенной доли жилого дома

Уважаемая Ольга!

В этом вопросе лучше обратиться к Гражданскому кодексу РФ.

 Статья 250. Преимущественное право покупки

 1.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

  2.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

 3.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупкилюбой
другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.

добрый день!

вы хотите приобрести  1/2 долю в праве на жилой дом  путем заключения договора дарения?

тогда требование ст 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли у другого сообственника в данном случае не применяются. такое право возникает только в случае отчуждения доли путем купли-продажи и мены. к договору дарения  это право не применяется.

Т.е. собственник доли не должен уведомлять другого собственника о дарении.

НО! если другой сособственник сможет доказать, что на самом деле имело место не дарение, а продажа ( была передача денег), тогда он сможет в судебном порядке признать сделку дарения притворной, требовать применить последствия нарушения преимущественного права покупки.

при этом не имеет значение кто выступил одаряемым-несовершеннолетний или нет.

Формально оспорить сделку может совладелец, который посчитает что его права нарушены. И со сроками тут тоже проблема. Мало того, что они начинаются с момента когда субъект узнал о нарушении его права, так и сами сроки достаточно длительные.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

2. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Комментарий к статье 181

1. ГК установил специальные сроки исковой давности для признания недействительными сделок и применения последствий их недействительности. При разрешении споров следует исходить из того, что сроки исковой давности, установленные частью первой Кодекса, применяются к искам, по которым предусмотренные ранее действовавшим законодательством сроки давности не истекли к 1 января 1995 года (п. 11 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 28 февраля 1995 г. N 2/1). Отличия этих специальных сроков от общих сроков исковой давности обусловлены основаниями признания сделки недействительной.

Для ничтожных сделок срок, в течение которого может быть предъявлен иск о применении последствий их недействительности (10 лет с начала ее исполнения), значительно превышает общий срок исковой давности. Объяснение такому решению следует искать в «повышенной опасности», с точки зрения законодателя, таких сделок для правопорядка. Отсюда желание обеспечить возможность применения закона, согласно которому при определенных условиях сделка ничтожна и не порождает прав и обязанностей. Достаточно долгий срок, установленный для того, чтобы это положение было реализовано, способствует борьбе с такими нарушениями. Учитывая возможности доказывания таких исков по одним объективным показаниям, такое намерение представляется вполне реальным.

2. Для оспоримых сделок избран другой подход. Иск о признании их недействительными нужно предъявлять в иные сроки. Срок исковой давности здесь втрое короче общего срока. В течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной, он должен решить вопрос о судебной защите своего права.

Причина такого решения заключается в согласовании принципов обеспечения восстановления нарушенных гражданских прав и судебной защиты с принципом свободы договора, предоставляющего самим сторонам возможность не придавать значения допущенным нарушениям. Это положение связано и с необходимостью обеспечить стабильность оборота. Возможность признания оспоримой сделки недействительной не должна в течение длительного времени быть угрозой для совершения новых сделок, связанных с данной сделкой. Год — достаточный срок для того, чтобы потерпевший мог предъявить иск о защите своего права.

Здравствуйте! А я считаю что необходимо из другого исходить, т.к. сделка по сути мнимая, а значит оспорима. К ней, из-за этого, и применяются правила о ничтожности и оспоримости сделки из ГК РФ ст.170 ГК РФ

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной

Сам факт невыделенности реальной доли ставит вопрос: А какую конкретно
долю «подарили». И сделка будет судом признана недействительной при
правильном подходе к ее оспариванию.

Интересно каким же должен быть подход? Поподробнее с этого момента можно?

Я бы сначала в суде, пусть даже в отсутствие второй стороны, выделил реальную долю

Про эту уникальную операцию тоже хотелось бы узнать поподробнее.Если конечно не затруднит ответить

Здравствуйте, Ольга.
Учитывая и прошлый Ваш вопрос, повторю, суть состоит в надежности продавца.
Если он мошенник, то сделку купли-продажи признают недействительной, тут не стоит даже дискутировать.
Единственный вариант, как представляется, заключить договор купли-продажи с указанием реальной стоимости, подписанный продавцом в единственном экземпляре и оставить его у себя никому не показывая.
А переход права собственности регистрировать на основании договора дарения.
Дарение оспорить очень сложно, не имея возможности признать сделку притворной.
И в крайнем случае недобросовестности продавца и признания сделки притворной, Вы всегда можете вытащить из рукава свой козырь(договор купли продажи) и потребовать у продавца деньги.
Для этого не нужно не нотариального удостоверения договора к-п, ни регистрации.

Здравствуйте Ольга!

Возьмите выписку ЕГРП из Росреестра, на данный дом. Там должна быть указана фамилия и инициалы лица, кто владеет второй половиной дома. По этим данным вы можете взять в справочно-адресном бюро, адрес где зарегистрировано данное лицо. В случае если вы будете совершать сделку-купли продажи, направте на этот адрес нотариально заверенное письмо о предложение выкупить данную долю за определённую сумму. Тем самым вы исполните требования о уведомление второго собственника.

Тем самым шансы на то, что Вашу сделку признают недействительной.

Удачи Вам!

Добрый вечер, Ольга. 1. Сособственника можете не искать. Достаточно уведомить его по месту его регистрации. С этой целью обратитесь к нотариусу. Через месяц получите у этого же нотариуса справку о том, что сособственник с заявлением о приобретении доли не обращался и оформляйте свою сделку. 

2. Не имеет значения срок для оспаривания сделки дарения. От имени несовершеннолетнего подарить недвижимость нельзя. Поэтому такая сделка не пройдет регистрацию. Следовательно, вопрос об оспаривании отпадает. 

Здравствуйте Ольга!

Как уже подробно описали коллеги срок исковой давности по искам о переводе прав покупателя составляет три месяца. Но в соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского Кодекса РФ:

1. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

По поводу совершения договора дарения вместо купли-продажи. Такая сделка недействительна и может быть оспорена в суде. По сути это притворная сделка. В суде будут применяться правила относящиеся к договору купли продажи. Т.е. перевод прав покупателя на второго собственника. На практике при рассмотрении таких исков с истца (второго собственника) требуют внесения на депозит судебного департамента суммы эквивалентной цене продажи доли. Без внесения этих денег иск не рассматривают и решение не выносят. Таким образом, у Вас есть практически гарантированная  возможность получить свои деньги обратно, если суд применит правила о преимущественном праве покупки. Но все равно Вам нужно каким то образом, зафиксировать переданную сумму продавцу. Поэтому соглашусь с мнением Галушко Игоря, можно подписать договор купли-продажи  и получить с продавца расписки о получении им денег. Такой вариант максимально Вас обезопасит.

«Хочу вернуться к своему вопросу о покупке невыделенной доли 1/2 жилого дома (сделка планируется по договору дарения) т.к. второго сособственника пока не нашли, чтобы он написал отказ от преимущественного права покупки.Подскажите пожалуйста, в течение какого срока можно оспорить такую сделку и если оформить договор дарения на несовершеннолетнего, то все равно есть вероятность того, что сделку признают недействительной? Какие варианты покупки возможны в таких случаях?»

_______________________

Уважаемая Ольга! Насколько я понимаю, у дома 2 долевых сособственника. 1 собственник исчез в неизвестном направлении. Второй собственник имеется в наличии и он хочет продать Вам 1/2 дома, причем так продать, что Вы ему передаете деньги, но на практике договора купли-продажи нет, возможно и расписки о получении денег нет, а на практике все это оформлено, как дарение.

Могу Вам честно сказать, что я лично не стала бы покупать такую долю в доме. Ибо данная ситуация очень подозрительна. Вызывает вопросы:

1. Зачем продавцу, если он не Ваш родственник, маскировать куплю-продажу дарением? Если он не хочет платить налоги, то есть возможность заключить договор на сумму менее 1 млн. рублей и не платить их. Зато договор купли-продажи делает равными права покупателя и продавца, то есть продавец обязан передать покупателю недвижимость, свободную от обременений, в пригодном для проживания состоянии и т д, прописывается оплата по договору, обязанность продавца вернуть деньги в случае расторжения сделки. При заключении же договора дарения фактически все активные действия сводятся к дарителю — он осуществляет все полномочия по передаче недвижимости. Одаряемый же просто принимает дар либо НЕ принимает. (ч. 1 ст. 573 ГК РФ — одаряемый может отказаться от дара только ДО его фактической передачи). В результате, во-первых, после оформления прав собственности на Вас, Вы уже не сможете ни вернуть деньги (тем более если не получите расписку об их получении от продавца), ни отказаться от сделки, если вдруг обнаружатся какие-то непредвиденные обстоятельства. Кроме того, поскольку Вы скорее всего не родственники, при получении недвижимости по договору дарения ВАМ придется уплатить налог, поскольку при дарении считается, что доход получаете Вы, и 13% от стоимости доли дома придется уплатить государству, от него освобождаются только получающие дар от близких родственников.

2. Договор дарения действительно не требует согласования со вторым сособственником дома. В связи с этим, я так понимаю, продавец убеждает Вас, что он его ищет, но не находит, и можно махнуть на него рукой. Это неправда. Если Вы получите в собственность 1/2 дома, далее у Вас могут возникнуть разнообразные планы, требующие присутствия второго собственника. Например: Вы захотите купить вторую половину дома, Вы захотите сделать пристройку, перепланировку, возвести 2 этаж, оформить землю под домом в собственность, и т д. Для всех этих операций Вам потребуется согласование со 2 собственником. Но тогда, будучи владельцами 1/2 дома, полученной по договору дарения, Вы уже будете вынуждены сами разыскивать этого собственника или его наследников, и не факт, что Вы их найдете.

Вывод: оспаривание договора дарения на основании неуведомления собственника с преимущественным правом покупки невозможно. Оспаривание договора дарения, как замаскированной купли-продажи возможно в любое время в течение 3 лет с того момента, как 2 собственник или его правоприемники узнают о смене владельца половины дома. Однако возможность оспаривания договора это далеко не единственная из проблем, с которыми Вы можете столкнутся при оформлении такой странной сделки. Прописка несовершеннолетнего может сыграть роль только в том плане, что если кто-то оспорит сделку и суд признает ее недействительной, то могут выписать всех, кроме него, т. е. ему может быть сохранено право проживания до 18 лет, если больше ему негде жить.

Советую либо с этим домом не связываться, либо обратиться к юристу, профессионально занимающемуся проверкой юридической чистоты недвижимости. В крайнем случае, если уж Вы решитесь на покупку, Вы, как и подсказывают коллеги, можете взять справку из ЕГРП (Росреестр) о правах на данный дом (достаточно указать адрес и уплатить пошлину), также можно заказать справку в БТИ (о правах зарегистрированных до 2001г.) и потребовать от продавца выписку из домовой книги о прописанных в доме на момент продажи, и взять с продавца расписку о получении денежных средств. Вопроса поисков 2 собственника все это, увы, все равно не решает.

Здравствуйте Ольга!

Согласно ст. 247 ГК РФ

распоряжение имуществом, находящимся
в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению
продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею
иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса, согласно которой

 при продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов.

 Продавец доли обязан известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю
постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не
приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество
в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение
десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

 При продаже доли с нарушением преимущественного права
покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех
месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.

То есть, Вы вправе продать свою долю, для чего необходимо известить  2-го сособств. о намерении
продать долю с указанием всех условий продажи (можно по последнему известному адресу).

Если участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то Вы вправе продать свою долю любому лицу.

Поэтому, Вам  не следует искать второго сособственника, чтобы он написал отказ от преимущественного права покупки.

 В соответствии со ст. 42 ГК  РФ

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц

признан судом безвестно отсутствующим, если в течение
года в месте его жительства нет сведений о месте его
пребывания.схему «Признание гражданина безвестно отсутствующим»

Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим,
при необходимости постоянного управления им передается на основании решения
суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на
основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом.

Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых
безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим
обязательствам безвестно отсутствующего.

То есть,  если сведения о втором собственнике
 отсутствуют, то Вы вправе признать его безвестно отсутствующим.

Таким образом, сейчас Вам следует направить  2-му собс. письменное предложение выкупа Вашей доли по адресу дома и иск о признании отсутствующим.

Смогу оказать услугу по составлению необходимых документов, а также проконсультировать по вопросам оформления сделки.

С уважением Ф. Тамара