Продажа квартиры, разделенной на две части: вопросы оформления через ИП

1. Могу ли я эти две новые квартиры продать от ИП

 Здравствуйте.

Вы можете продать от имени ИП при условии соблюдения нескольких условий.

У Вас должен быть соответствующий ОКВЭД, если Вы намерены делать это постоянно. 

Вы должны использовать эту недвижимость в предпринимательской деятельности.

При этом Минфин РФ в своем письме от 22.09.2021 № 03-11-11/76758 поясняет, что 

… в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

На самом деле не совсем понятно, отчего Вы не можете продать эти два объекта от физлица с учетом расходов, которые Вы понесли при приобретении? Да, Вы заплатите 13%, но лишь с разницы. А если Вы будете продавать как ИП на УСН, то заплатите 6% со всей выручки.

3. Если я продаю квартиру клиенту у которого ипотека и мне банк будет перечислять деньги, как мне составить договор, нужно ли выписывать кассовый чек, если нужно то в какой момент мне нужно выписать чек.

 Вы можете заключить простой договор купли-продажи недвижимости с учетом условий, которые указаны будут в ипотечном договоре. При этом вы должны иметь ККТ и использовать ее при получении оплаты.

https://www.nalog.gov.ru/rn25/news/activities_fts/11211179/

4. Если у меня нет кассового аппарата и я выпишу чек допустим через месяц, то какие штрафные санкции.

 За неприменение ККТ могут оштрафовать по ч. 2 ст. 14.5 КоАП – если ИП, то на сумму от 1/4 до 1/2 величины расчета, который произвели без кассы но не менее 10 тысяч рублей.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Добрый день! Если есть ИП учитывая, что квартиры приобретались в целях осуществления предпринимательской деятельности доход от их продажи и должен отражаться ИП, поступать на расчетный счет и отражаться в налоговом учете ИП. Расходы связанные с извлечением дохода ИП вправе учесть на основании ст. 221 НК РФ

При исчислении налоговой базы  
1) налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 227 настоящего Кодекса, — в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, но не более суммы таких доходов от осуществления предпринимательской деятельности.
 

При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой «Налог на прибыль организаций».

Это если ИП на общем налоговом режиме. В этом случае в том числе применяются положения ст. 214.10 НК РФ об определении налоговой базы при продаже недвижимости  с учетом ее кадастровой стоимости.

как мне составить договор, нужно ли выписывать кассовый чек

 Договор формируется сторонами исходя из оговоренных условий, скорее всего банк предложит свой шаблон. Чек выдавать обязательно в момент совершения расчета 

4. Если у меня нет кассового аппарата и я выпишу чек допустим через месяц, то какие штрафные санкции.

 если через месяц то возможно ответственности удастся избежать исходя из примечания к ст. 14.5 КоАП РФ — если до выявления налоговой факта правонарушения будут представлены материалы и устранено нарушение (сформирован чек).