По условиям УСН остаточная капитализация ОС не должна превышать 150млн руб

Добрый день, Елизавета.

Исходя из норм приказа  Минфина России от 17.09.2020 N 204н «Об утверждении Федеральных стандартов бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 „Основные средства“ и ФСБУ 26/2020 „Капитальные вложения“

Для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками:
а) имеет материально-вещественную форму;
б) предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности при производстве и (или) продаже ею продукции (товаров), при выполнении работ или оказании услуг, для охраны окружающей среды, для предоставления за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;
в) предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
г) способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (обеспечить достижение некоммерческой организацией целей, ради которых она создана).

Поэтому если ваши помещения не подпадают под указанные кртиерии, то учитывать их можно как товар. 

помещения как товар, а не как ОС и следовательно лимит в 150 млн не будет меня касаться

 Елизавета, добрый день! Это зависит от того, для каких целей приобреталось и использовалось соответствующее имущество, если по факту оно приобреталось для перепродажи то да, его можно отнести к товару если нет, то надо понимать налоговые последствия, а помимо рисков связанных с переходом, на ОСНО это может быть и  перерасчет учтенных расходов при определении налоговой базы ( п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Я занимаюсь продажей и покупкой нежилых помещений и частной сдачей их в аренду.

 Здравствуйте.

На самом деле поскольку Ваш вид деятельности соответствует варианту, при котором нежилые помещения могут быть товаром. При этом остаточная стоимость основных средств в целях применения УСН определяется в соответствии с бухгалтерским законодательством, а ИП на УСН не ведет бухучет, то размер остаточной стоимости ОС в целях применения такого ограничения он должен определять с применением ФСБУ 6/2020. Это указано в Письме Минфина от 11 февраля 2022 г. № 07-01-10/9691).

В целях соблюдения ограничений применения УСН учитываются основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ). Амортизируемым признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, соответствующее критериям, указанным в п. 1 ст. 256 НК РФ, используемое для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Проблема тут в том, для каких целей приобреталось эти объекты недвижимости и как будет доказываться тот факт, что имущество приобреталось для продажи, а значит не относится к основным средствам. Допускаю, что есть смысл разместить например объявления о продаже или каким-то иным образом подтвердить намерения по продаже таких объектов.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.