Какие риски при покупке квартиры, если предыдущий собственник нарушил правила маткапитала?

Здравствуйте.

Первая сделка когда имела место быть (в каком году хотя бы)? Откуда Вы узнали, что при приобретении квартиры был использован маткапитал?

Добрый день, Радик.

Покупка недвижимости на вторичном рынке с использованием материнского капитала может быть подвержена определённым рискам, особенно если предыдущий собственник (продавец 0) при её приобретении нарушил условие о выделении долей детям. В данной ситуации важно провести тщательную проверку правовой чистоты квартиры, чтобы защитить себя от возможных негативных последствий. Вот несколько рекомендаций:

1. Запросите информацию от продавца 1.

Попросите продавца 1 предоставить вам всю доступную информацию о предыдущих собственниках квартиры, включая копии документов о покупке-продаже и использовании материнского капитала. Это поможет вам лучше понять, были ли какие-либо нарушения условий использования материнского капитала.

2. Проверьте документы и историю собственности.

Проведите юридическую проверку всех документов, связанных с квартирой, историю её собственности и зарегистрированные права собственности. Это может включать в себя запрос выписок из Единого государственного реестра недвижимости.

3. Заключите надёжный договор.

Если результаты проверки убедительно показывают, что квартира чиста с юридической точки зрения, заключите надёжный договор купли-продажи, включающий подробные условия и гарантии, а также механизмы обеспечения вашей защиты в случае обнаружения каких-либо недавних проблем.

Важно отметить, что по причине отсутствия полномасштабного механизма контроля за каждой подобной сделкой обезопасить себя полноценно не получится.

Полностью себя защитить как добросовестного приобретателя от потери части имущества в случае подачи взрослым человеком индикационного иска, только узнавшего, что годами ранее его родителями были нарушены его права на долю, возникшие у него при использовании семьёй средств материнского капитала для покупки жилого помещения, не получится.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Если у Вас остались вопросы, требуется расширенная консультация или помощь в составлении правовых документов, Вы всегда можете обратиться ко мне в чат (для этого нужно перейти на профиль – pravoved.ru/lawyer/1815157/ и выбрать пункт «Обратиться к юристу»). Услуги в чате предоставляются на платной основе, стоимость обсуждается индивидуально.

Благодарю Вас за обращение к услугам юристов сайта Pravoved.ru.

Добрый день, Радик.

В этом случае Вы будете являться добросовестным приобретателем.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации это лицо которое не знало и не могло знать, что приобрело имущество у лица, которое было не вправе его отчуждать.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Для этого Вам необходимо проверить наличие права собственности на квартиру у продавца, проверить правоустанавливающие документы на квартиру, основания возникновения права собственности у квартиры. Если согласно представленным документам продавец является собственником квартиры и отсутствуют ограничения на регистрацию квартиры, то в этом случае Вы будете признаны добросовестным приобретателем и оснований для признания сделки недействительной не будет.

Судебная практика в отношении признания договора по отчуждению квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала и с невыделенными долями несовершеннолетним, неоднозначная.

Например, Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 06.06.2015 по делу № 2-5024/2015 (не выделение долей несовершеннолетним):

То обстоятельство, что средства материнского капитала, перечисленные Государственным учреждением Управлением Пенсионного фонда РФ, не были израсходованы истцами на улучшение жилищных условий их детей не может являться основанием для признания сделки недействительной. В данном случае участниками правоотношений по нецелевому использованию средству материнского капитала являются истцы и Пенсионный фонд и у истцов имеется возможность восстановить права своих детей путем возврата средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ. 

Конституционный суд в свою очередь в Постановление от 08.06.2010 № 13-П  наоборот считает это основанием для признания сделки недействительной.

На мой взгляд, шансы сохранить во владении такую квартиру у Вас большие. Из неприятных моментов, если будет судебный спор о признании такой сделки недействительной, то Вам придется участвовать в судебных заседаниях.