Прошу пряснить риски при покупке доли коммерческой недвижимости и как проверить документы?

Добрый вечер.

По общему правилу, закрепленному ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Соблюдение преимущественного права права покупки предполагает письменное уведомление продавца не менее чем за месяц до предстоящей сделки о своем намерении продать долю в общей собственности.

В <Письме> ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу>

на этот счет разъяснено

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяц вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Несоблюдение установленного преимущественного права покупки влечет за собой право участника долевой собственностив течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом данного обстоятельства есть смысл получения от продавца подтверждения исполнения обязанности по извещению иных участников долевой собственности о продаже доли или предоставления им отказом от ее покупки.

В ином случае, есть риск перевода прав покупателя на одного из участников по его требованию.

Наряду с этим следует проверить:

— основание возникновения права собственности на долю — получить выписку из ЕГРН

— отсутствие в отношении нее обременений/залога/аренды — сведения также будут представлены в выписке;
— изучить техническую документацию, выписки из БТИ на предмет возможной перепланировки помещения в целом.

— наличие согласия со стороны супруга/супруги (при условии, что продавец состоит в браке, а доля является совместной собственностью).

— проверить информацию о наличии/отсутствии в отношении продавца судебных дел и в первую очередь дел о банкротстве — проверить можно через сайт ГАС Правосудие или на сайте арбитражного суда

— проверка задолженности осуществляется через сайт ФССП.

Здравствуйте, Лариса!

В первую очередь следует запросить выписку из ЕГРН: согласно ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ,  в ней будут содержаться все интересующие Вас характеристики объекта. Просите собственника предоставить эту выписку, поскольку Вам, в частности, нужно убедиться, что собственником является именно он, а сейчас выписки с именами собственников третьим лицам не дают.

Также обратите внимание на ограничения: если наложен запрет регистрационных действий или арест, объект продать невозможно, Вы рискуете потерять деньги, если вносите задаток или не используете защищенную форму расчетов (банковскую ячейку или аккредитив).

Также необходимо проверить, что собственником доли соблюдено преимущественное право других долевых собственников, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Если собственник состоит в браке, а доля в помещении — совместно нажитое имущество, в силу ч. 3 ст. 35 СК РФ на продажу требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Добрый день.

В случае приобретения объекта недвижимости необходимо проверять следующие документы. 

1. Проверьте актуальную выписку из ЕГРН. В ней должен быть указан собственник, с которым вы заключаете договор. А также должны отсутствовать какие-либо права третьих лиц, а также какие-либо иные обременения объекта недвижимости (залог, ипотека, аресты и пр.). Кроме того, в выписке должны отсутствовать зарегистрированные договора аренды (в противном случае, такие договора сохраняют свое действие и после смены собственника).

2. Проверьте полномочия продавца. Если это собственник, то он должен быть указан в ЕГРН в качестве такового. Если представитель, то должна быть доверенность с полномочиями на заключение сделки с указанным объектом недвижимости.

3. Необходимо проверить объект недвижимости на наличие неузаконенных перепланировок или проведения иных реконструкций. Сравните помещение с Техническим паспортом, выпиской из ЕГРН.

В противном случае, вам самостоятельно придется согласовывать перепланировку и получать соответствующие документы. А если выполненная перепланировка не отвечает требования строительных норм и правил, у вас не получится сделать это и придется приводить помещение в соответствие с первоначальным планом.  

4. Ознакомьтесь с информацией о предыдущих сделках. В частности изучите предыдущие договора купли-продажи. Проверьте предыдущих собственников. 

5. Проверьте информацию о несостоятельности (банкротстве) продавца (Информационная система Кад.Арбитр),  а также о супруге продавца.

6. Проведите анализ предложенного варианта договора купли-продажи, на предмет соответствия условий договора достигнутым договоренностям.  

Кроме того, принимайте во внимание, что поскольку вы приобретаете нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, вам нужно ознакомиться с тарифами УК, так как вам необходимо будет нести расходы на содержание общего имущества МКД по тарифам, утвержденным общим собранием МКД. 

Вы также, будете собственником части общего имущества МКД, следовательно должны будете участвовать в управлении общим имуществом (участвовать в общем собрании собственников МКД, нести расходы на содержание общего имущества.

И вы будете связаны с решением собраний собственников общего имущества. 

Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Так же, в зависимости от планируемой деятельности, вам необходимо оценить соответствие помещения на соответствие требованиям действующих НПА, предъявляемых к такой деятельности. На пример, медицинская деятельность требует, чтобы помещение соответствовало определенным требованиям.

В целом, проведение анализа объекта недвижимости, достаточно ответственный процесс, поэтому рекомендую подойти к нему ответственно.

С уважением, Соков Д. А.