Вопрос: Когда застройщик направит мне уведомление о расторжении договора, сразу по истечении двух месяцев или подождет 6-12 месяцев, чтобы неустойки накопилось больше?

Добрый день.

По ФЗ-214 застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при просрочке платежа более двух месяцев.

 Это является правом отсрочки, на что указано в ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, затягивание сроков направления уведомления об отказе от договора, свидетельствует о недобросовестности застройщика.

И тут следует исходить из разъяснений, приведенных в «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстведопускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерациио добросовестности и разумности.

Таким образом, затягивание сроков отказа от договора, может быть принято как недобросовестное поведение застройщика.

Виталий, добрый день.

Застройщик действительно до расторжения ДДУ обязан направить Вам письменное предупрежедение. Данная обязанность следует из п.3 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. 

 Право на односторонний отказ у него возникнет не ранее, чем

-спустя 2 месяца с предусмотренной даты внесения платежа (п.5 ст.5 214-ФЗ);

И расторгнуть договор у него возникнет право спустя 30 дней после направления предупреждения и при наличии у него сведений о получении такого предупрежедения, либо при возврате письма из отделения почтовой связи за истечением срока его хранения. И только после этого у застройщика возникает право расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления Вам уведомления об этом.

Момент расторжения регламентирован п.4 ст.9 214-ФЗ

Таким образом:

1. С предусмотренной даты внесения платежа должно пройти 2 месяца;

2. Застройщик должен направить предупрежедение;

3. С даты его направления должно пройти не менее 30 дней

3. После истечения 30 дней возникает право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Как отмечено в Письме Минстроя России  от 06.06.2018 N 24502-ОК/07 «О расторжении договора участия в долевом строительстве застройщиком»

Следовательно, направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора до наступления обстоятельств, изложенных в части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, является нарушением процедуры одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, поскольку влечет нарушение прав участника долевого строительства.

Только после указанного застройщик может обратиться в Росреестр и зарегистрировать расторжение.

О расторжении договора стоит также отметить что это право, а не обязанность застройщика согласно положениям 214-ФЗ. Поэтому в данном случае нельзя будет говорить о недобросовестности застройщика, если он расторгнет договор в одностороннем порядке, например, через год. При этом, как следует из ст.9 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Поэтому ответ на вопрос

Когда застройщик направит мне уведомление о расторжении договора, сразу по истечении двух месяцев или подождет 6-12 месяцев, чтобы неустойки накопилось больше?

зависит только от него самого.

Вопрос же о самом праве застройщика на неустойку в принципе не зависит от того, будет ли расторгнут договор.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойка — это мера гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательств, сюда и относится просрочка внесения денежных средств по ДДУ. (ст.10 214-ФЗ).

От момента расторжения зависит только  размер неустойки, так как с расторжением правоотношения из ДДУ прекращаются.  И снизить ее размер возможно только на основании ст.333 ГК РФ, согласно которой

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Варианты выхода из ситуации

1. Переуступить права по ДДУ, заключив договор уступки с другим лицом, при этом все права и обязанности перейдут к тому, кто приобретет их;

2. Обратиться к застройщику о переносе сроков оплаты;

3. Просто ждать, пока застройщик самостоятельно не выйдет к вам с каким-либо предложением или не расторгнет ДДУ в одностороннем порядке (доп.соглашение необходимо будет регистрировать в Росреестре).

Вместе с тем, затягивание сроков направления уведомления об отказе от договора, свидетельствует о недобросовестности застройщика.

И тут следует исходить из разъяснений, приведенных в «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017)

Петров Михаил

Неприменимый к рассматриваемой ситуации пример практики. В п.7Обзора речь идет совершенно о другом (можете ознакомиться самостоятельно, а не смотреть те цитаты, что коллега вырывает из контекста)

.......

С момента уплаты истцом денежных средств и до окончания строительства застройщик использовал денежные средства истца, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к гражданину в указанный период не возникало.

Спор между застройщиком и Л. возник о законности расторжения в одностороннем порядке при том, что взаиморасчеты производились, завершено сторительство и дом введен в экплуатацию, а объект ДДУ был готов к передаче, т.е. был о самом праве застройщика на односторонний отказ при описанных в судебном акте обстоятельствах, о неустойке вопрос не рассматривался как таковой, как и не разрешался вопрос о моменте, когда застройщик должен реализовать.свое право на односторонний отказ. 

При необходимости подробной консультации (в расширенном формате) Вы можете обратиться ко мне в чат