Второй вопрос: Стоит ли переводить в жилое, если без ИП не обойтись?

Здравствуйте. Не обязательно приобретать статус ИП. Вы можете сдавать в аренду как физическое лицо, уплачивая налог 13%. Это будет официально, при этом, дом в нежилое помещение переводить не требуется

При этом, будучи самозанятым лицом Вы можете сдавать в аренду только жилые помещения-  обращу Ваше внимание на содержание Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607 О применении специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»- www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/73430514/

в соответствии с положениями которого,

… в отношении оказания услуг по сдаче в аренду нежилого помещения НПД не применяется.

А баня относится к категории нежилых помещений, поэтому сдавать её как самозанятое лицо у Вас не получится.

Проще всего Вам- сдавать помещения как физ лицо и уплачивать налог 13%

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ  «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“
В соответствии со статьей 6 объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав): от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
Таким образом, чтобы быть самозанятым — Вам стоит сделать жилыми (если это конечно возможно)
В Других случаях открывайте ИП на УСН

Юлия, здравствуйте!

. Какой вариант есть для официальной сдачи в аренду этих помещений?

1. Если речь идет о сдаче в аренду жилого помещения — дома, то  это возможно при оплате налога на профессиональный доход (см. ст. 6  ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“  N 422-ФЗ).  Между тем, могут возникнут вопросы к бане, поскольку это явно нежилое помещение, доход за которое не входит в налогооблагаемую базу.   

Т.е. оплату НДФЛ тоже нельзя рассмотреть? Я имею с виду 13%?

2. Как физик нельзя, поскольку такая деятельность, которую вы указывайте  является предпринимательской.  

Так, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (см. ст.2 ГК РФ).

Вы указываете о посуточной сдаче помещений в аренду/наем, что является систематической деятельностью по извлечению прибыли, что является предпринимательской деятельностью.  Соответственно,  регистрация в качестве ИП потребуется. 

В указанном случае есть риски привлечения к ответственности по ст. 14.1 КОАП РФ  или 171 УК РФ 

 Второй вопрос: Стоит ли переводить в жилое, если без ИП не обойтись?

3. В данном случае назначение  помещения не влияет на право ведения деятельности.  Как выше отметил, что  следует вывод о том, что  лучше всего быть ИП.

3.1. Между тем, у вас в возникшей ситуации другие риски, поскольку вид разрешенного пользования земельного участка может не позволять вести предпринимательскую деятельность, в том числе по сдаче в аренду/наем  помещений.  

3.2. Кроме того,  указанная сдача помещений в аренду/наем может быть признана гостиничными услугами. 

Все указанное влечет за собой риски. (см. 8.8 КоАП РФ, 14.39 КоАП РФ и т.д).

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.