Безопасно ли покупать квартиру у собственника с долгами по кредитам?

Если мы купим его квартиру, а после регистрации он подаст на банкротство ,

 Игорь, добрый вечер! Если квартира приобретается по рыночной цене оснований признавать сделку недействительной в рамках дела о банкротстве по основаниям, предусмотренным ст. 61.2, 61.3 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» нет.

Здравствуйте!

 Согласно ст.61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основания для признания договора недействительным ( ничтожным) указаны в ст.166-181 ГК РФ.

То есть полностью исключать вероятность оспаривания сделки нельзя.

Но если Вы будете покупать квартиру не по явно заниженной цене, а по рыночной, то оспорить договор на вряд ли получится.

Игорь, добрый день.

 Вы нашли проблемную квартиру, у продавца долгов на 6 млн.рублей. Получив расчет по сделке, оплатит он этот долг или не оплатит — не понятно, соотетствует ли цена рыночной — не указываете. Какие еще существуют особенности квартиры — неизвестно. Все что, можно сказать -существует риск предъявления требований кредиторами о призании сделки недействительной — см. ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», главу 9 параграфа 2 части 1 ГК РФ. 

Если мы купим его квартиру, а после регистрации он подаст на банкротство, то не признают ли наш ДКП ничтожным ?

 Сделку недействительной признает суд При этом недействительные сделки — бывают ничтожными или оспоримыми. Ничтожные — недействительны с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом, оспоримые — недействительны с момента их совершения, но при признании ее таковой судом.   По основаниям, предусмотренным ФЗ О несостоятельности (банкротстве) сделки не являются ничтожными.

Решение о недействительности сделки принимается судом, а не юристами сайта правовед.ру, основываясь на 3 строчках текста в вопросе.

Вот если я Вам отвечу — не признают, а в итоге ее таковой признают, или я скажу — признают, а ее на самом деле не признают, Вас какой вариант больше устроит? И что Вам даст такой ответ? Сомневаюсь, что как-то успокоит хоть тот, хоть другой вариант. при самой гипотетической возможности предъявления требований хоть кем.

Игорь, проверка юр.чистоты сделки и оценка рисков приобретения — это объемная комплексная консультация, требующая изучения ситуации и документов, такая возможна индивидуально в чате, но никак не в формате услуги «вопрос-ответ» стоимостью 500-1000 рублей.

И что вписать обязательно в договор нужно, чтобы максимально себя обезопасить ?

 Если у продавца долгов на 6 млн. рублей, то никакие положения договора этого не изменят.

С уважением.

Здравствуйте.

Хотелось бы обратить Ваше внимание на положения ст. 61.1 Закона о банкротстве. 

1. Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Выделенное слово говорит о том, что эти сделки являются оспоримыми, а не ничтожными. То есть соответствие сделок признакам подозрительности, создающим предпочтение одних кредиторов другим рассматривается судом.

Поэтому дать Вам определенную гарантию никто не сможет. Первое правило — рыночная цена объекта, без какого-либо занижения. Второе — куда полученные средства направляются. При этом Вы спрашиваете

 А существует какое-либо нотариальное обязательство, что деньги от продажи квартиры, продавец потратит в том числе на погашение долгов?

Дело в том, что в принципе Вы можете непосредственно в договоре купли-продажи указать, что такие-то средства перечисляются такому-то кредитору, а такие-то такому. Но проблема в том, что помимо общей подозрительности сделок по ст. 61.2 названного закона, есть также и ст. 61.3, в которой определено, что также оспариваются сделки должника, влекущие за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами. И вот тут может вновь возникнуть вопрос о том, что направление средств каким-то конкретным кредитором есть нарушение, которое впоследствии будет выявлено финансовым управляющим и станет основанием для оспаривания сделки.

Поэтому такой вариант Вам тоже ничего не гарантирует. Как и некое нотариальное обязательство, о котором упомянули Вы.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Добрый день,

Если это единственное жилье продавца, то вероятность оспорить такую сделку стремится к нулю, так как в любом случае при банкротстве данная доля будет исключена из конкурсной массы. Если не единственное, то риски всегда остаются, но снизить поможет рыночная оценка и безналичный расчет (доказывает реальность проведенных расчетов).

Здравствуйте

В силу п. 4 Постановления Пленума ВС РФ 48 от 25.12.2018 г.

4. Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является
возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано
для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию
недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого
помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении
продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате
помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским
иммунитетом (статья 446 ГПК РФ).

Поэтому нужно убедится, что для должника это единственное жилье.

В ином случае никакие оговорки не спасут от начала процедуры оспаривания сделки.

Но если вы купите квартиру по рыночной цене, проведете оплату по безналу, используете ипотечный кредит, то сделку могут и сохранить.