Здравствуйте! Владел квартирой с 2009 года. В 2020 разделил на две. без изменения внешних границ и площади. В 2022 продал одну из них. Налоговая требует заплатить НДФЛ в связи с возникновением нового течения срока после регистрации. Это законно?
Здравствуйте!
Согласно письму Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232 «О налогообложении доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества»
при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру.
Полагаю, что в Вашей ситуации срок владения объектом для целей налогообложения должен исчисляться с 2009 года.
Соответственно, доходы от продажи квартиры не подлежат обложению НДФЛ, поскольку данный объект (с учетом периода владения исходной квартирой) находился в Вашей собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, требования незаконны. Вы можете ссылаться на указанные положения. Кроме того, у Вас есть право на обжалование незаконного решения налоговой в административном или судебном порядке.
Добрый день.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217 1 НК минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217 1 Кодекса.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса
право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистраций, возникает с момента такой регистрации.
Согласно части 3 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ
снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.
Поскольку при разделе объекта недвижимости возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе объектов недвижимости для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости.
На эту тему есть много разъяснительных писем, например Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 30 октября 2018 г. N 03-04-05/78026, а так же Письмо Федеральной налоговой службы от 22 марта 2023 г. N БС-19-11/79@ «О рассмотрении обращения»
До 1 января 2017 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». и все разъяснения в том числе которые Вам привел первый юрист основывались на положениях именно этого ФЗ который действовал до 01.01.2017 года.
Вадим, добрый день.
Я поддержу коллегу Морнова относительно неверности рассуждений юриста Бабиковой. Разъяснения в Письме Минфина РФ от 28.10.2016 № 03-04-05/63232 основаны на положениях ранее действовавшего, а ныне утратившего силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности на п.9 его ст.12. В настоящее время действующий ФЗ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ таких положений не содержит, как и Порядок ведения ЕГРН
В 2020 разделил на две. без изменения внешних границ и площади.
Срок владения будет исчисляться с даты регистрации права собственности на проданную квартиру после раздела/выдела. Таким образом, с учетом положений ст.217 и ст.217.1 НК РФ срок владения, дающий право на освободение от налогооблажения при получении доходов от продажи, равный 5 годам, не истек.
Вместе с тем, Вы вправе воспользоваться для минимизации налогооблажения имущественными вычетами, предсмотренными п.2 ст.220 НК РФ,
— либо фиксированный вычет до 1 млн.рублей (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ);
-либо в размере документально подтвержденных расходов на приобретение исходной квартиры (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Позиция подтверждена Письмом Минфина России от 11.01.2019 N 03-04-07/442
При этом, стоит отметить, что доход должен был быть Вами задекларирован в срок до 02.05.2023 г, в декларации же указывается право на вычет.
Вадим, будьте внимательны. Я указал, что затраты можно учесть те, что произведены на приобретение в 2009 г, а не в 2020 г.
-либо в размере документально подтвержденных расходовна приобретение исходной квартиры (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Позиция подтверждена Письмом Минфина России от 11.01.2019 N 03-04-07/442
Здравствуйте, Вадим!
Позвольте прокомментировать сложившееся противоречие.
Начну с того, что письмо — даже если оно исходит от уполномоченного органа — источником права не является. Принимать его во внимание можно, но абсолютную истину оно не несет. Обычно об этом указывается в тексте самого письма примерно в таком формате:
Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм и общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. Направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства РФ… и не препятствует руководствоваться нормами законодательства… в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Но даже если мы будем руководствоваться письмами, нужно убедиться, что они основываются на действующем законодательстве.
В Письме Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, а также в Письме Минфина от 22.07.2016 № 03-04-07/43026 (которое, собственно, и вызывало вопрос, разрешаемый в первом письме) автор ссылается на Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ, который в частности регулировал порядок ведения ЕГРП.
Но этот закон утратил силу с 01.01.2017, а вместе с ним остался в прошлом и сам ЕГРП на смену которому пришел ЕГРН. Соответственно, письма, ссылающиеся на утративший силу закон, более не актуальны.
письмо, на которое Вы ссылаетесь никем не отменено и оно имеет одинаковую силу с теми письмами, на которые ссылаются коллеги ниже.
Письмо не является нормативным актом, поэтому говорить об его отмене вообще не вполне корректно. Оно просто утрачивает актуальность, поскольку того закона уже нет.
Ниже продолжу.
Предлагаю сравнить нормы из двух законов — старого и ныне действующего.
Вот ч. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (на который ссылались письма, вселившие в Вас надежду):
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаютсяссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
А вот ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (который действует сейчас):
Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости
Проще говоря, по старому законодательству в ЕГРП сохранялись связи между исходным объектом и новообразованными. В ЕГРН же таких связей нет: старый сняли с учета, одновременно поставили новые — и безо всяких ссылок.
Соответственно, изменился и подход к определению срока владения, что и изложено в более актуальных письмах, например, в Письме ФНС от 22.03.2023 № БС-19-11/79@.
Поэтому, к сожалению, срок владения будет отсчитываться от регистрации права собственности на две вновь образованные квартиры, т.е. от 2020 года.
Если бы хотя бы раздел был осуществлен во время действия старого закона, можно было бы попытаться оспорить позицию ФНС, но в данном случае перспектив я не вижу.
Ответ мой не изменился, однако те позиции, которые высказали юристы имеют место быть, действительно.
Я поэтому в ответе и писала свое мнение относительно данного вопроса. У каждого юриста может быть свое мнение по этому вопросу.
Письмо действительно не отменялось. Вместе с тем, к сожалению данные письма по сути носят рекомендательный характер и позицию органов по тому или иному вопросу постоянно меняется. Те письма, на которые ссылаются коллеги, действительно тоже имеют место быть.