Как привести право собственности на дом и участок в соответствие с фактическим пользованием?

Добрый день! ст 247 ГК РФ гласит 

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть если по факту земли 70% у вас и по ранее выданным документам и порядку пользования, то составить соглашение о перераспределении долей не составляет никаких проблем. Если соседи не хотят, тогда обращаться  в суд, в процессе суда, вы можете просить приостановить сделки с землей и соседи ничего не продадут, а это может быть довольно долго. Надо обязательно решить этот вопрос до продажи. Потому как, хоть и есть практика что порядок пользования определенный предыдущими собственниками должен сохраниться для новых, но на самом деле бывает и по другому. И даже в судебном порядке. 

Здравствуйте!

1. Это нормально, что в правообладании у меня и у соседей по 0.5, а фактически 0.7 и 0.3?

 Это ненормально при наличии судебного решения об определении порядка пользования, ведь там в нем 70% и 30%.

Нужно приводить  в соответствие.

2. Соседи собираются продавать свою долю и сейчас остро стоит вопрос оформления. Как не потерять то, что находится в нашем управлении согласно порядку пользования?

Надо понимать, что у Вас есть преимущественное право покупки доли участка и земли ( ст.250 ГК РФ). 

Но, как я писал выше, нужно привести все в соответствие.И далее после этого соседи Вам будут предлагать к покупке не 1/2 доли, а 3/10.

Как запускать механизм пересмотра доли, которая там фигурирует?

Есть 2 варианта — по соглашению или собственно  через суд. Предложите им добровольно перераспределить доли, напишите письмо, направьте проект соглашения о перераспределении.И если он и не захотят (а скорее всего это так и будет), то подавайте иск в суд. В суде проведете экспертизу.Ст.79 ГПК РФ.

Имеющееся решение суда по постройкам будет иметь для нового спора преюдициальное значение (ч.2 ст.61 ГПК РФ) .

Если они все же согласятся, то подпишите соглашение о перераспределении долей и зарегистрируете в ЕГРН изменения.

Здравствуйте, Дмитрий!

Начну с дома. К сожалению, эту ошибку уже не исправить. Хотя есть основания для признания договора купли-продажи недействительным в части, но в силу ст. 181 ГК РФ сроки давности давно вышли.

В самом ДКП в качестве основания владения указан только договор бессрочного пользования и дополнительный договор (дальше обрезано). Решение суда об определении порядка пользования даже не упоминается. Соответственно, дед продал больше, чем имел право (иными словами, продал 2/10, принадлежавших бабушке, без ее согласия).

Поскольку договор никто не оспорил, а дальше при приватизации решение суда об определении порядка права пользования тоже никто не предъявил, в результате зарегистрировали так, как зарегистрировали. В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1, право собственности возникло со дня внесения записи в ЕГРП (ЕГРН того периода). Так что оспорить определение долей в праве собственности на дом сейчас вряд ли удастся.