Как объединить земельные участки для строительства объекта?

Здравствуйте,  Александр.

Полагаю что администрация Боготольского района права, поскольку при объединении земельных участков право на них прекращается согласно пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ и соответственно прекращаются права аренды на них с условиями о размере арендной платы.

При этом, объединенный участок не выносится на аукцион, а размер арендной платы по нему определяется по общему условия по регулируемым ставкам, что естественно невыгодно администрации.

Если Вы предложете им размер арендной платы за новый участок соответствующий сумме арендных платежей за оба участка, то тогда они могут согласиться на объединение участков и заключение Договора аренды на новый объединенный участок.

Поизучаю судебную практику, дополню.

С уважением!  Г.А. Кураев

Александр, здравствуйте!

Увы, администрация муниципального образования правомерно отказала вам в объединении участков.

Так как согласно норме п. 12 ст. 22 ЗК РФ, указано, что размер арендной платы является существенным условием для такого договора аренды земельного участка.

При объединении участков, они прекращают свое существование и свое.

В связи с чем, договора на аренду данных участков как самостоятельных, прекращают свое действие в силу требований действие, согласно п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ.

На основании чего, не может и сохраняться размер арендной платы и не сохраняются существенные условия договора аренды.

По вашему вопросу имеется ЗК РФ Статья 11.2. «Образование земельных участков», которая тоже регулирует данный вопрос.

Кроме того, согласно п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ, могут быть ограничения по максимально возможной площади земельного участка, которая может быть установлена местными органами власти.

Ниже я дополню свой ответ.

Здравствуйте.

Действительно при объединении земельных участков согласно п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ ранее существовавшие земельные участки свое существование прекращают. Соответственно, все отношения, связанные с ранее существовавшими участками, считаются прекращенными с момента регистрации вновь образованного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Как следует из содержания указанной нормы, при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. 

Например, в одном деле суд признал правомерным отказ в регистрации дополнительного соглашения, в котором стороны просто указали на объединение всех арендованных земельных участков одним разрешенным использованием и соединение всех условий договоров в один без уточнения всех существенных условий. Суд отметил, что из данного соглашения невозможно определить, какие изменения вносятся в договоры, прекращаются они или нет, в каком виде следует считать действующий договор (Постановление ФАС ЗСО от 05.05.2012 по делу N А56-36440/2011).

Соответственно, право на отказ в удовлетворении заявления об объединении земельных участков администрация имеет, чем она и воспользовалась. Есть смысл предложить администрации подписать договор на условиях, которые соответствуют ранее заключенным договорам в части арендной платы, что позволит возможно решить эту проблему. Логично было бы также возможно обсудить ситуацию посредством инициирования встречи в администрации с участием заинтересованных лиц в целях уточнения вопросов которые законодательством оставлены на усмотрение сторон — всех условий, которые должны быть внесены в новый договор по объединенному участку.

  Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.