Какие документы мне нужно увидеть своими глазами (получить от продавца) сейчас на этапе оформления договора

Добрый день! Выписку из ЕГРН для начала, знать кадастровый номер и описание объекта, увидеть запись о праве. Правоустанавливающий документ, если право регистрировалось в ЕГРН, то должен быть документ — основание. 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указаны в части 2 ст 14 218-ФЗ от 13.07.2015 года. У продавца должен быть договор купли-продажи. В выписке будет указано помещение, нежилое и т.д. Проверьте пожал, нет ли ограничений и запретов на регистрацию. Без выписки из ЕГРН я бы договор не заключала. Акт приема передачи должен быть к договору купли-продажи. 

По заверению продавца сделка регистрировалась в Росреестре.

 Добрый день! Потребуйте от продавца предоставить актуальную выписку из ЕГРН на сегодняшнюю дату, и проверьте, не содержит ли выписка ограничений по отчуждению или иных (залог и пр.)

 Актуальную выписку возможно получить, заказав её на сайте Росреестра электронно.

 Также проверьте договор купли-продажи, на основании которого у продавца возникло право собственности, кадастровый план помещения, проверьте, не проведена ли перепланировка или переустройство помещения.

 Также если право собственности возникло у продавца в период брака, то требуется нотариально удостоверенное согласие супруги на отчуждение этого помещения в силу ст. 35 Семейного Кодекса РФ:

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если такого согласия не будет, то супруга вправе оспорить сделку.

Далее продолжу.

Если Вы покупаете нежилое помещение в доме, оно должно быть оформлено именно как отдельный объект недвижимого имущества, т.е. должно быть поставлено на кадастровый учет как помещение с присвоением индивидуального кадастрового номера.

У продавца должно быть подтверждение зарегистрированного в ЕГРН права собственности на данное нежилое помещение, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Затребуйте у продавца свежую (актуальную) выписку из ЕГРН на продаваемое помещение.

В выписке должны быть указаны следующие сведения:

— описание самого помещения (его площадь, местоположение в доме, адрес, кадастровый номер помещения)

— план помещения (сейчас он также указывается в выписке ЕГРН);

— данные о собственнике (если выписку заказывает сам собственник): ФИО, дата регистрации за ним права собственности на помещение, а также указание на документ-основание возникновения права собственности;

— сведения о наличии или отсутствии обременений в виде залога, ареста, ограничений и др. в графе «Особые отметки».

Также у продавца следует запросить договор, по которому продавец купил данное помещение. Данный документ-основание возникновения права собственности — должен совпадать с тем, который указан в Выписке из ЕГРН.

Если помещение не выделено как объект недвижимости, т.е. не имеет отдельного кадастрового номера, оно не может являться предметом продажи, т.к. в этом случае оно является помещением общего пользования, т.е. общим имуществом собственников МКД.

Также следует запросить сведения о самом продавце:

— если он покупал помещение, находясь в браке, следует запросить у него нотариальное согласие супруга на сделку в соответствии со ст. 35 СК РФ. В противном случае Росреестр зарегистрирует переход права, но в выписке из ЕГРН у Покупателя, подтверждающей его право собственности на помещение, в графе «Особые отметки» будет указано, что согласие от супруга продавца на сделку не было предоставлено, что будет являться основанием для возможного оспаривания такой сделки супругом продавца. Также могут возникнуть проблемы с дальнейшей продажей помещения.

— продавец не должен состоять на учете в психо- или невро- диспансерах;

— в договор купли-продажи следует включить заверение продавца об обстоятельствах в порядке ст. 431.2 ГК РФ  — что продавец не обладает признаками банкротства.

 Согласно п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.