Если это возможно, то как это сделать?

Question

Добрый день! Квартира в Моск.обл. приобреталась в официальном браке, в разводе 3 года и 4 мес. Раздела имущества нет (на раздел имущества через суд я подала иск, но он пока не рассмотрен). В кредитном договоре бывший муж – титульный заемщик, я – созаемщик. Сейчас просрочка по платежам почти год, банк подал в суд. Банк не соглашается на изменение кредитного договора, чтобы только я была титульным заемщиком, хотя я могу погасить сумму просрочки. И уже не дает согласие на раздел имущества через нотариуса. Итого, бывший муж согласен сейчас на продажу. У меня вопрос: 1) Что мне сделать, чтобы я точно получила свою долю при продаже квартиры? Учитывая, что меня НЕ будет в ДКП и я буду должна дать согласие на продажу. Какие мои действия, как мне подстраховаться? 2) Есть ли схема, при которой договор просто переоформляется на меня с сохранением условий ипотеки, когда бывший муж выходит из договора, а я остаюсь титульным заемщиком (он на это согласен, долю его я ему оплачу). Если это возможно, то как это сделать?

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. 1) Что мне сделать, чтобы я точно получила свою долю при продаже квартиры? Учитывая, что меня НЕ будет в ДКП и я буду должна дать согласие на продажу А в ЕГРН (реестре) кто указан собственником квартиры?

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. Вы можете в согласие на совершение сделки с общим имуществом прописать, что согласие дается при условии, что договор купли-продажи должен содержать условие о перечислении покупателем половины стоимости квартиры на Ваш счет (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 56. Лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 ГК РФ. Если условие не будет выполнено, то у Вас будет право требовать признания сделки по продаже недействительной. Сами покупатели не захотят такого развития событий, поэтому скорее всего у Вас не возникнет проблем с перечислением причитающейся Вам части цены квартиры. Есть ли схема, при которой договор просто переоформляется на меня с сохранением условий ипотеки, когда бывший муж выходит из договора, а я остаюсь титульным заемщиком (он на это согласен, долю его я ему оплачу). Если это возможно, то как это сделать? Если такая схема. Но для этого необходимо согласие банка о переводе кредитного долга на Вас, затем заключается соглашение о разделе имущества, которым право собственности на квартиру переносится на Вас. Но банк вряд ли даст согласие на такую сделку, так как ему выгоднее иметь больше созаемщиков, чтобы истребовать долг с любого из них, нежели с одного.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Ирина! Я бы рекомендовала подождать, пока будет вынесено решение суда о разделе имущества. В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущество, купленное в зарегистрированном браке, является общей совместной собственностью супругов. Согласно ч. 3 ст. 38 СК РФ, если по поводу раздела есть спор, он разрешается в судебном порядке. Нотариус действительно не может разделить квартиру без согласия банка, который является залогодержателем: ему это запрещает ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ. Суд же не обязан учитывать мнение залогодержателя, и отсутствие согласия банка не является препятствием для радела общего имущества супругов. Далее продолжу.

Юрий Колковский · Answer

1) Что мне сделать, чтобы я точно получила свою долю при продаже квартиры? Учитывая, что меня НЕ будет в ДКП и я буду должна дать согласие на продажу. Какие мои действия, как мне подстраховаться? Здравствуйте. Параметры договора купли-продажи уже согласованы? Вариант 1 — предусмотреть в договоре перечисление на Ваши реквизиты. При этом в своем согласии Вы указываете на то, что даете его при уловии включения в договор своих реквизитов и получения половины суммы (п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Вариант 2 — муж пишет расписку, в которой указывает на перечисление половины вырученных от продажи средств Вам. 2) Есть ли схема, при которой договор просто переоформляется на меня с сохранением условий ипотеки, когда бывший муж выходит из договора, а я остаюсь титульным заемщиком (он на это согласен, долю его я ему оплачу). Если это возможно, то как это сделать? Принципиально на мой взгляд необходимо заключать соглашение о разделе имущества, в котором должна фигурировать квартира. Если Вы уже подали в суд, значит необходимо в суде утвердить мировое соглашение, по которому квартира будет Вашей собственностью. После чего потребуется перекредитоваться, чтобы полностью погасить задолженность перед банком и освободить квартиру для переоформления кредита только на Вас с учетом принятого судом решения о принадлежности квартиры.

Евгений Каргапольцев · Answer

Ирина, добрый день. 1) Что мне сделать, чтобы я точно получила свою долю при продаже квартиры? Учитывая, что меня НЕ будет в ДКП и я буду должна дать согласие на продажу. При оформлении согласия указать отлагательное условие — перевод части денежных средств на Ваш счет. Возможно указать условии о соответствующих положениях договора купли-продажи. Это допустимо, исходя из п.1 ст.157 ГК РФ 1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. 2) Есть ли схема, при которой договор просто переоформляется на меня с сохранением условий ипотеки, когда бывший муж выходит из договора, а я остаюсь титульным заемщиком (он на это согласен, долю его я ему оплачу). Если это возможно, то как это сделать? В данном случае необходимо согласие банка, как кредитора, поскольку перевод долга возможен только при таких условиях — см. п.2 ст.391 ГК РФ.

Алексей Жерко · Answer

Ирина, добрый день. Я бы все же предложил бы вам подать заявление на раздел имущества. Срок исковой давности по требованию о разделе имущества бывших супругов составляет три года (п. 7 ст. 38 СК РФ). При этом течение трехлетнего срока исковой давности следует исчислять не со дня прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15). В данном случае нарушается ваше право на квартиру, приобретенную в ипотеке. Если квартира приобреталась в браке-это все равно совместная собственность не важно, кто указан в ЕГРН. В соответствии с ч.2 ст.39 СК. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга. В данном случае ваш муж совершал недобросовестные действия, которые могут привести к потере имущества-квартиры в ипотеке.

Артем Погосян · Answer

Доброго времени суток, Ирина! Начну с того, что если речь идет о заложенной правами банка квартире, то, согласно статье 460 ГК РФ у Вас, как у продавца, есть обязанность продать товар свободным от прав третьих лиц. Если же покупатель согласен приобретать такую квартиру, то нарушения этой обязанности уже не будет. Что касается подстраховки, то отмечу, что, согласно статье 34 СК РФ имущество и так является совместно нажитым, даже если зарегистрировано на имя одного из супругов. Каких-то стандартных схем гарантии Ваших прав здесь нет, могу предложить в договоре прописать и осуществить оплату по частям, в одном случае по реквизитам супруга, а во втором случае по Вашим реквизитам. В таком случае и фигурирование в ДКП Вашего имени не является строго обязательным. С уважением, Артем Гагикович!

Ольга Прохорова · Answer

Ирина! у меня будет время, пока идет этот раздел? Учитывая, что Банк уже подал в суд? Я могу потянуть 1-2 месяца, сказать, что я не ознакомлена с материалами дела (а это правда так), но это рабочий вариант? Банк может форсировать как-то? Я могу экстренно сейчас подавать еще раз иск на раздел? При грамотном подходе к делу по иску банка к вам и супругу об обращении взыскания на квартиру с последующей ее продажей с торгов, можно такое дело затянуть до вынесения решения о разделе данной квартиры. При этом если вы не ознакомлены с материалами дела, то нужно будет подать ходатайство об ознакомлении с ними. Вас суд ознакомит, т.е. на предварительном судебном будет рассмотрено ваше заявление, судебное отложат на недели 2-3, за которые вы должны будете ознакомиться с делом. Никто не будет приостанавливать производство по делу до рассмотрения дела по разделу имущества, т.к. ваш раздел для банка роли никакой не играет и на иск банка к вам и супругу никак не влияет.Ваш иск о разделе не несет правового значения в деле банка. Квартира вся в залоге. Чтобы тянуть время используются другие способы. Как я понимаю, ваш муж на раздел квартиры согласен. Если так, то в деле о разделе имущества, можно после ПСЗ сразу заключить мировое соглашение (ст. 39, 153.10 ГПК РФ), которое вступает в силу немедленно. 11. Определение об утверждении мирового соглашения подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение одного месяца со дня вынесения такого определения. 2) Есть ли схема, при которой договор просто переоформляется на меня с сохранением условий ипотеки, когда бывший муж выходит из договора, а я остаюсь титульным заемщиком (он на это согласен, долю его я ему оплачу). Если это возможно, то как это сделать? Этот вопрос может прояснить вам банк, но сейчас у вас долг и дело уже в суде, поэтому вам навстречу никто и не идет. Обычно же, когда банк согласен на вывод одного из созаемщиков и оставление одного заемщика, то требует привести поручителя и оформить квартиру полностью на того, кто будет собственником. Если нужна более подробная консультация по вашей ситуации, обращайтесь ко мне в чат