Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
За все время ни разу нас не уведомляет о том что не собирается покупать и нет никаких видимых действий нам
Нами был заключен предварительный догово купли продажи где был прописан задаток 150000 который внес покупатель и был в курсе что это идет на оплату долга для снятия запрета с регистрационных действий. Первый срок договора был до 31.12.2022 включительно. Покупатель зароашивал сумму в 6000000 банк одобрил, так же не имел претензий к нашему участку но предоставленые поручитили не подошли. Далее покупателю мы предлагали снизить сумму ипотеки так как цена участка 800000т но она отказалась сославшись на то что хочет именно дви. В договоре не указанно по какой именно программе будет взята ипотека а именно прописано что 650т оплачивает ипотечными средствами. Далее просит пролонгацию до 31.01.23г. За все время ни разу нас не уведомляет о том что не собирается покупать и нет никаких видимых действий нам присылает письмо где указывает что получила отказ банка как предполагается по причине отсутвия поручителя или созаемщика пишет что отказ является независящей причиной и требует возврат задатка который был потрачен на оплату долга. Что делать в данной ситуации и верно ли то что непредоставление поручителя покупателем что повлекло отказ банка является независящими обстоятельствами.
Здравствуйте, Наталья!
Первый срок договора был до 31.12.2022 включительно.
Уточните, Вы в срок до 31.12.2022 направляли покупателю каким-то образом предложение о заключении основного договора купли-продажи? Либо заключали дополнительное соглашение к предварительному договору о продлении срока заключения основного договора?
Здравствуйте, Наталья!
У Вас здесь двоякая ситуация, поскольку имеют место 2 конструкции: предварительный договор и обеспечение обязательства в виде задатка.
С одной стороны, опираясь на ч. 5 ст. 429 ГК РФ, Вы можете расценить действия покупателя как уклонение от заключения основного договора и в судебном порядке потребовать его заключения в течение месяца начиная с 31.12.2022, если вы не заключали дополнительных соглашений о переносе срока, а лишь договаривались на словах.
С другой, поскольку обязательство по заключению основного договора не исполнила сторона, которая внесла задаток, в силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ, Вы имеете законное право оставит задаток себе и попрощаться с покупателем.
То есть то, как будет развиваться ситуация, полностью зависит от того, что Вы выберете.
верно ли то что непредоставление поручителя покупателем что повлекло отказ банка является независящими обстоятельствами.
Однозначно нет. Условие частичной оплаты объекта заемными средствами было оговорено в предварительном договоре. То есть покупатель, заключая такой договор, должен был удостовериться, что кредит он получит.
Понятно, что ипотека выдается под конкретный объект, но по-хорошему на момент подписания предварительного договора покупатель должен был иметь на руках хотя бы предварительное одобрение банка по первому этапу, на котором оценивается кредитоспособность заемщика относительно запрашиваемой суммы.
Так что ссылаться на ч. 1 ст. 401 ГК РФ
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
покупатель в данной ситуации не может. Никакой осмотрительности он не проявил, поэтому считается, что сделка заключена по его вине.
Что делать в данной ситуации
Учитывая сомнительную платежеспособность покупателя, понуждать его к заключению договора не имеет смысла. Оставляйте себе задаток и спокойно ищите другого покупателя. Вероятность взыскания с Вас задатка минимальна.
Нет, это не так. За предоставление банку покупателя с целью одобрения банком кредита и его выдачи ответственность лежит на покупателе, как на заемщике.
Как указано в статье 401 Гражданского кодекса РФ
Если покупатель подписывал предварительный договор с условием о том, что на покупку объекта недвижимости будет использоваться ипотечный кредит, то должен был проявить требующуюся от него заботливость и осмотрительность, чтобы заранее позаботиться о наличии у него необходимых поручителей, которые подойдут банку.
Но ситуация может быть двоякой.
Всё дело в том, что согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ:
То есть, с одной стороны, покупатель не проявил надлежащую заботливость и осмотрительность, чтобы банк выдал ему кредит, а, с другой стороны, и Вы до окончания срока заключения основного договора не направили покупателю письменное предложение с требованием о заключении основного договора. И это может быть расценено, как прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором.
Полагаю, что Вам необходимо направить ответ на письмо покупателя, в котором указать, что в силу п. 1 ст. 401 ГК РФ покупатель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, чтобы найти подходящих поручителей. А также указать, что в соответствии с п. 2 ст. 401 ГК РФ:
Покупатель же не доказал свою невиновность в том, что банк не принял его поручителя (или поручителей). А, соответственно, вина предполагается на стороне покупателя.
В связи с этим откажите в возврате задатка и предложите продлить срок заключения основного договора.