Был оформлен продварительный (в ипатеку) договор со сроками заключения основного (по инецыативе продовца), сроки были сорвоны не по нашей вине

Дело в том, что в соответствии с п. 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если ни Вы, ни продавец не направляли друг другу письменное требование (предложение) заключить основной договор купли-продажи, то обязательства по этому предварительному договору будут считаться прекращенными.

В статье 381 Гражданского кодекса РФ указано:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

А в силу положений пункта 1 статьи 416 ГК РФ:

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Поэтому, независимо от того, что выйти на заключение основного договора не получилось из-за действий со стороны банка (т.е. продавец в данном случае за действия банка точно ответственности не несёт, поскольку в этом больше заинтересован покупатель), но если и сам продавец не направил в адрес покупателя письменное требование или предложение заключить основной договор, то он не может ссылаться на то, что покупатель виноват в незаключении основного договора. А поэтому продавец не вправе и отказывать в возвращении задатка.

Полагаю, что в такой ситуации следует направить в адрес продавца письменную претензию, в которой заявить требование о возвращении задатка.

Если в удовлетворении претензии будет отказано, тогда можно будет обращаться в суд с исковым заявлением о взыскании задатка.