Хотим обменять свою квартиру на участок с неоформленным домом (после совершения сделки оформить дом на себя) Как лучше действовать?

Добрый день, Елена. 

Сначала нужно запросить у продавца разрешительные документы на строительство дома — было ли выдано местной администрацией  разрешение на строительство или уведомление о согласовании строительства. 

Если таких документов нет, то могут возникнуть проблемы с регистрацией права собственности на дом, так как при отсутствии документов и при несоблюдении градостроительных норм и правил (отступы от соседей, этажность дома, пересечение «красных линий» и т.д.) дом является самовольной постройкой, ст.222 Гражданского кодекса РФ:

Самовольной постройкой является здание… либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Также пусть продавец запросит в местной администрации и передаст Вам градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В ГПЗУ отражаются допустимые параметры дома, отступы, «красные линии» и т.п., так что Вы сможете сравнить, желательно пригласив на помощь местного кадастрового инженера, построенный дом и разрешённые параметры.

Если документы на постройку дома в порядке и построенный дом не нарушает никаких норм и правил, в том числе вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство индивидуального жилого дома,  то тогда сможете самостоятельно оформить дом в собственность как собственник земельного участка, в том числе в упрощённом порядке по «дачной амнистии».

С уважением, Роман.

Здравствуйте,  Елена.

Во избежание претензий о неосновательном обогащении со стороны продавца по статье 1102 ГК и претензий от администрации о самовольном строительстве дома в порядке статьи 222 ГК  Вам надо прописать в ДКП что на земельном участке расположен незавершенный строительством дом со степенью готовности, например 99%, который не оформлен. Также указать его описание, лучше сделать технический план на земельном участке.

При этом, Вам лучше проверить его соответствие снтроительным и иным нормам и правилам, в том числе Правилам застройки поселения в части соответствия градостроительным регламентам.

Для чего можно нанять эксперта и запросить у продавца градостроительный план земельного участка, который ему собственнику выдается бесплатно в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса. 

С уважением!  Г.А. Кураев