Вопрос: может это быть ошибка со стороны налоговой, или мне действительно придётся платить?

Добрый день, Игорь.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (часть 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже, чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то для НДФЛ такие доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7. Исходя из изложенного нужно проверить кадастровую стоимость объекта. Если доход от продажи будет ниже, чем кадастровая стоимость, то налог необходимо будет уплатить.

Игорь, добрый день!

Скорее всего 70 % кадастровой стоимости проданных комнат превышает стоимость, указанную вами в договоре, т.е. более 1 млн рублей.

Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если договорная стоимость ниже 70% кадастровой стоимости недвижимости, то НДФЛ исчисляется исходя из 70% кадастровой стоимости. Из этой суммы можно вычесть 1 млн рублей налогового вычета.

Здравствуйте!

2 комнаты в четырехкомнатной квартире. В марте 2021 я их продал за 999000р.

Эти комнаты были оформлены как доли от целого (от квартиры)? Продавали только свои комнаты?

Кадастровая стоимость этих комнат какая была?

а сейчас выясняется, что я должен уплатить за них налог

Какой размер налога вам выставили? 

Здравствуйте, Игорь!

Здесь нужно различать освобождение от налогообложения и применение налогового вычета.

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, доход с продажи унаследованного имущества освобождается от НДФЛ, если находилось у Вас в собственности более минимального предельного срока владения, составляющего 3 года. Но у Вас этот срок не соблюден.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ, если доход все же подлежит обложению НДФЛ, то можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн руб.

Полагаю, что у Вас камнем преткновения стала налоговая декларация. Исходя из ст. 229 НК РФ, ее не нужно подавать, если доход именно освобожден от НДФЛ. Если же Вы планировали применить вычет, нужно было подать 3-НДФЛ, отразить в ней доход и вычет и свести налог к нулю.

Уточните, пожалуйста, Вы подавали декларацию?

Здравствуйте, Игорь.

Срок владения недвижимым имуществом, полученным в наследство, истечение которого позволяет освободить доход от ее продажи от налогооблажения, составляет 3 года (п.17.1 ст.217, п.3 ст.217.1 ст.217.1 НК РФ). При этом доход принимается равным цене договора купли-продажи, но не менее кадастровой стоимости*0,7 (п.1 и п.2 ст.214.10 НК РФ). Поэтому в случае, если цена по ДКП была менее кадастровой стоимости*0,7, то налог подлежал уплате в срок до 15.07.2022 г. с разницы между этой кадастровой стоимостью*0,7 и налоговому вычету, равному 1 млн. 

Подп. 2 п. 1 ст. 228 ГК РФ предусматривает, что при продаже имущества бывшему собственнику необходимо заплатить НДФЛ с полученного дохода.

Освобождаются от уплаты такого налога только продавцы, владеющие продаваемым имуществом определенное количество времени: для имущества, полученного в наследство, максимальный предельный срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже такого имущества, составляет три года в соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Владение наследственным недвижимым имуществом отсчитывается не от даты гос.регистрации права собственности наследника в ЕГРН, а от даты открытия наследства (т.е. даты смерти наследодателя). Это следует из положений ст. 218, 1114, 1152 ГК РФ. 

Если недвижимое имущество, полученное по наследству, продается наследником ранее 3-летнего срока владения, доход от продажи такого имущества будет облагаться НДФЛ в размере 13%.

Если недвижимость продается по цене выше, чем 70% от кадастровой стоимости, тогда для целей налогообложения дохода учитывается сумма, прописанная в договоре купли-продажи.

Если недвижимость продается по цене ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться не сумма продажи, указанная в договоре, а 70% кадастровой стоимости недвижимости. Данное правило закреплено в ст. 217.1 НК РФ.

Учитывая, что Вы продажи недвижимое имущество по цене 999 000 руб., а НДФЛ был начислен, то, видимо, данное начисление сделано от 70% кадастровой стоимости проданного имущества.

В целях выяснения данных обстоятельств Вы имеете право запросить ИФНС информацию о предоставлении Вам расчета предъявленного к оплате НДФЛ с обоснованием расчета суммы налога.