Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подскажите, пожалуйста, что с этим делать, как бороться и куда жаловаться?
В 2016 году между в дальнейшем Обанкротившемся Застройщиком и мной был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
Согласно постановления Администрации городского округа Московской области «О признании Проблемным объектом многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, …» многоквартирный дом был признан проблемным объектом строительства.
Решением Главного Управление Государственного Строительного Надзора Московской области в 2018 году я был включен в реестр пострадавших граждан.
Новый Застройщик выиграл торги открытых торгов (конкурса) по продаже имущества застройщика банкрота в 2021 году:
- Объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом,
- Право аренды земельного участка.
Новый Застройщик приобрел вышеуказанное имущество по договору купли-продажи.
Пункт 1.3 договора купли-продажи предусматривает: «Застройщик обязуется исполнить за Застройщика – банкрота обязательства перед участниками строительства по передаче оплаченных ими в полном объеме жилых помещений в многоквартирном жилом доме, согласно ранее заключенным договорам долевого участия.
Наблюдая за возобновленным строительством многоквартирного дома обнаружил, что проект изменен, а именно:
- Планировка квартир сохранена только на первых 4-х этажах, начиная с 5-го этажа планировка не соответствует Проекту по которому я заключал ДДУ.
В результате изменения Проекта моей квартиры на 8-ом этаже просто нет.
В предоставленном мне сотрудниками Нового застройщика проекте Дополнительного соглашения между мной и Новым застройщиком – ООО были допущены существенные недочеты о чем я поставил в известность руководство ООО, которое обещало исправить допущенные ошибки.
Больше никаких соглашений для подписания я не получал.
Спустя 2 месяца я получил Требование Нового застройщика ООО с откровенной ложью:
«Требование
Настоящим повторно уведомляем Вас о том, что новым застройщиком многоквартирного дома по адресу: Московская область, …, является ООО.
ООО приобрело объект незавершенного строительства — многоквартирный жилой дом, нежилое здание, кадастровый № по договору № 52 купли-продажи 2021 года. Право собственности ООО на недостроенный объект зарегистрировано в 2021 году.
В силу ч. З ст. 4 Федерального закона от 30 Декабря 2004 года М 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 432 ГК РФ предусматривает:
«1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».
Согласно п. 2 ч. 4 ст. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор, кроме прочего, должен содержать:
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Обращаем Ваше внимание, что ООО с Вами договор участия в долевом строительстве не заключало, стороной заключенного Вами с Застройщиком-банкротом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) не является. В силу ч. З ст. 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Таким образом, ООО не состоит с Вами в договорных отношениях, заключенный Вами с Застройщиком-банкротом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) не регулирует отношения между Вами и ООО.
ООО перешло обременение объекта незавершенного строительства многоквартирный жилой дом, нежилое здание, кадастровый №, в виде обязанности по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию передать Вам квартиру, которая поименована как объект долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора). Обязательства по обременению указаны для ООО в договоре № купли-продажи 2021 года, стороной которого Вы не являетесь, и отношения с Вами не регулирует.
С целью возможности ООО реализовать данное обременение и определения его условий, включая, существенных (срок передачи квартиры, гарантия и т.д.), ООО неоднократно предлагало Вам вступить в договорные отношения с ООО, но Вы упорно отказывались и отказались.
ООО не осуществляло строительство ранее многоквартирного дома, не может нести перед Вами какую-либо ответственность за просрочку передачи Вам квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), за качество квартиры, гарантийные сроки, так же как не может нести перед Вами ответственность за невозможность достижения результата данного договора по простым причинам:
ООО не заключало с Вами договоров долевого участия в строительстве или дополнительного соглашения о замене застройщика по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома (№ договора) с указанием срока передачи Вам квартиры по причине Вашего отказа от его заключения.
Учитывая, что ООО не осуществляло строительство данного многоквартирного дома ранее, то имеется необходимость проверки проекта, выполненных работ на соответствие требованиями законодательства.
Проверка показала, что квартира, поименованная как объект долевого строительства по договору (№ договора), не может быть построена по проекту, использованному бывшим Застройщиком банкротом, т.е. не может быть Вам передана (невозможность исполнения),
Кроме того, в настоящее время, в связи с проводимой проверкой и предварительно выявленными недостатками работ, выполненных Застройщиком банкротом и проектной документации, использованной им, Новый Застройщик вынужден приостановить строительство многоквартирного дома.
По указанным причинам, ООО не может исполнить перешедшее вместе с приобретенным незавершенным строительством объектом его обременение в виде передачи Вам квартиры, поименованной как объект долевого строительства в договоре (№ договора).
Обращаем Ваше внимание, что определением Арбитражного суда Московской области по делу завершено конкурсное производство Застройщика-банкрота, и внесена запись в реестр юридических лиц о прекращении юридического лица Застройщика - банкрота (ликвидация юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве). Данная информация является общедоступной, размещена на https://egrul.nalog.ru/.
С ликвидацией Застройщика-банкрота, т.е. стороны Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), обязательства по нему прекратились (статья 419 ГК РФ). Заключить к прекращенному Договору Дополнительное соглашение невозможно.
Статья 416 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
На основании изложенного, ООО:
- уведомляет Вас, что приостанавливает строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, …;
- заявляет о невозможности исполнения обременения в виде передачи Вам квартиры, поименованной как объект долевого строительства в договоре (№ договора);
- требует от Вас обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) в связи с его прекращением.
Дополнительно сообщаем Вам, что ООО, как добросовестное лицо, действующее в интересах Дольщиков, готово рассмотреть вопрос и выплатить Вам после погашения записи в Росреестре о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) в связи с его прекращением, компенсацию в размере уплаченных Вами денежных средств в сумме … в настоящее время ликвидированному Застройщику-банкроту по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), а также выплатить дополнительную компенсацию, определенную по аналогии с правилами ст. 395 ГК РФ.
Ответ на обращение прошу предоставить в 5-м дневной срок.»
Подскажите, пожалуйста, что с этим делать, как бороться и куда жаловаться?
Игорь здравствуйте!
Вам повезло, что нашлось ООО, которое решило достроить дом. Возможно проект был не идеален и со временем было нужно внести в него изменения. Данное ООО вправе, в соответствии со ст. 416 ГК РФ прекратить свои обязательства невозможностью их исполнения, так как она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Обратиться с ваши вопросом вы можете в суд.
С уважением.
Игорь Евгеньевич, здравствуйте!
1.На мой взгляд, что Новый Застройщик пытается трактовать нормы в свою пользу.
2. В силу ст.392.2 ГК РФ долг может перейти в силу закона. Таковым законом является закон о банкротстве. В статье 201.15-2. указанного закона отражено, что
9. Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником,влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Таким образом, то, что Новый застройщик не осуществлял строительство ранее, либо что нет никаких отношений между Новым застройщиком и вами, это явная попытка ввести в заблуждение. Как можете заметить, что ДДУ в данном случае не прекращается, даже, если старый Застройщик прекратил свое существование. Обязательства в данном случае возникли у Нового застройщика.
То, что он не может построить указанный объект, это проблемы Нового Застройщика. Заключение доп. соглашения к договору (ст. 450 ГК РФ) это право и не является обязанностью.
В данном случае нужно разобраться в том, что с чем связано не желание Застройщика осуществлять строительство (либо это техническая невозможность, либо просто нежелание Застройщика), т.е. точно определить является ли это обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Если это простое нежелание Застройщика и тех. возможность имеется, то явно ст. 416 ГК РФ применению не подлежит.
Относительно выплат, то тут надо определиться. Важно понимать, что: в силу ч.5 указанной статьи
5. К приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, а также требований участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений по сделкам, заключенным с учетом требований статей 201.8-1 и 201.8-2 настоящего Федерального закона.
Подскажите, пожалуйста, что с этим делать, как бороться и куда жаловаться?
1. Для начала обратиться с жалобой в орган, осуществляющий контроль за долевым строительством. Например, в МСК это Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Как и ранее уточнил, что требуется установить о технической возможности исполнения ранее имеющегося проекта.
2. Затем, вы вправе обратиться в суд, либо все-таки в досудебном порядке ( путем переговоров) решить вопрос.
С уважением,
юрит Квон Дмитрий Викторович.
Добрый день.
Учитывая опцию «Мнение 3 юристов», выскажу свое мнение.
Считаю, что новый застройщик вводит вас в заблуждение с целью избежать ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору ДДУ.
Дело в том, что
Перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, в лечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Вот эта ключевая норма, обязывающая нового застройщика выполнять свои обязательства надлежащим образом.
Подскажите, пожалуйста, что с этим делать, как бороться и куда жаловаться?
Таким образом, вы можете подать жалобу на нового застройщика.
Учитывая регион нахождения дома, жалобу можете подать в Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.
Если потребуется помощь в подготовке жалобы, то возможно обсудить детали в чате.
Добрый день, Игорь Евгеньевич!
На основании пункта 1 статьи 201-15.1 ФЗ «О банкротстве»:
При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
В соответствии с вопросом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017 г.):
Участник долевого строительства — гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной — застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ).Как указала Судебная коллегия, обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика N 1, а также с тем, что ЖСК (застройщик N 2), осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.
Исходя из изложенного смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.
В соответствии с пунктом 9 статьи 201.15-2 ФЗ:
перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.
Таким образом, рассматриваемый случай является примером сингулярного правопреемства – когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства.
То есть, хотя новый застройщик не является стороной в договоре долевого участия, он в силу закона принимает на себя часть обязанностей прежнего застройщика.
Поэтому, зная, что нарушает Ваши права, он сообщает следующее:
Дополнительно сообщаем Вам, что ООО, как добросовестное лицо, действующее в интересах Дольщиков, готово рассмотреть вопрос и выплатить Вам после погашения записи в Росреестре о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора) в связи с его прекращением, компенсацию в размере уплаченных Вами денежных средств в сумме … в настоящее время ликвидированному Застройщику-банкроту по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома (№ договора), а также выплатить дополнительную компенсацию, определенную по аналогии с правилами ст. 395 ГК РФ.
В данной ситуации Ваши права были нарушены, односторонний отказ от договора со стороны застройщика противоречит нормам законодательства.
Какие действия Вам предпринять, зависит от конкретной ситуации. Их несколько:
1) Требовать выполнения условий договора;
Или требовать возмещения за нарушение прав потребителей:
2) В пункте 10 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17 указывается, что:
в соответствии с пунктом 9 статьи 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
Из изложенного выше следует, что за нарушение прав потребителей застройщик (лицо, привлекающее денежные средства граждан для строительства) понесет следующую ответственность:
Компенсация морального вреда
— на основании статьи 15 ЗоЗПП (моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения застройщиком прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины).
Штраф в пользу потребителя
— на основании пункта 6 статьи 13 ЗоЗПП (при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя).
Законная неустойка
Размер неустойки будет определяться не нормами закона о защите прав потребителей (3% за каждый день просрочки), а специальными нормами закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Пунктом 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.
Убытки
Застройщик обязан возместить потребителю – участнику долевого строительства причиненные убытки на основании статьи 13 ЗоЗПП, согласно пункту 2 которой, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
Если у вас остались ко мне вопросы, вы их можете мне задать в чат личных сообщений. С уважением.