Договор купли продажи будущего недвижимого имущества Анализ договора продавца Анализ рисков

Здравствуйте, Дмитрий.

Договор купли продажи будущего недвижимого имущества

Не совсем понятно, почему это договор купли-продажи будущей недвижимости.

Сейчас по закону денежные средства для строительства можно привлекать ограниченными способами, самый популярный из которых — договор долевого участия ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

И в самом договоре есть указание на 214-ФЗ о ДДУ:

В обеспечение исполнения обязательств Продавца, застройщика Земельного участка, (залогодателя) в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с момента государственной регистрации договора о долевом участии Земельный участок, а также строящийся (создаваемый) на этом Земельном участке Жилой дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

Соответственно, и в Вашем случае должен быть ДДУ, а не договор купли-продажи.

Привлечение денежных средств через куплю-продажу не допускается.

Поэтому нужно понимать, почему вдруг застройщик избрал такой способ. Какие у него для этого основания. Пока я таких оснований не усматриваю. 

Здравствуйте уважаемый Дмитрий!

В соответствии  с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В данном конкретном случае, с учетом того, что жилой дом уже введен в эксплуатацию, и подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию No 77-17-10937-2022, выданным 01.09.2022 г. как вы указали выше.

Возможно заключение не договора купли-продажи «недвижимости в будущем», а именно либо предварительный договор купли-продажи с заключением основного, либо сразу договора купли-продажи с существенными условиями для приобретения готовой сданной в эксплуатацию в установленном порядке недвижимости зарегистрированной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При необходимости можете обратиться ко мне в личный чат для персональной консультации и подготовке правовых документов. 

Удачи вам и всего доброго! 

Здравствуйте. В первую очередь — это по идее должен быть ДДУ, а не просто ДКП будущей вещи.

П. 1.3. Продавец законный владелец объекта скорее, а не просто вещи.

П. 1.6. Надёжнее ещё  и письмо добавить.

4.2.5. Покупатель выражает согласие на заключение Договора управления многоквартирным домом и Соглашения о компенсации расходов за электрическую энергию с эксплуатирующей Жилой дом организацией, предложенной Продавцом, и обязуется заключить указанные договоры в течение 3 (трех) рабочих дней со дня подписания Передаточного акта

Имейте в виду, что будет та управляйка, которую предложат по умолчанию.

4.3. Покупатель вправе производить перепланировку и переустройство Помещения только на основании согласованной проектной документации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и с согласия эксплуатирующей Жилой дом организации

Это уже Ваши права и обязанности. Написано правильно, но после регистрации права собственности это уже исключительно Ваш вопрос.

Здравствуйте

Дополню коллег.

На счет предмета- уже обсудили — вопрос с будущей недвижимостью- если он уже построен- то это не будущая недвижимость и это будет обычный дкп

п. 1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель принять в собственность
созданный в будущем Продавцом объект недвижимого имущества,
указанный в п. 1.2 Договора, и уплатить за него цену, определенную в статье
3 Договора

и если

п. 1.3. Настоящим Продавец
подтверждает, что Жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-17-10937-2022, выданным 01.09.2022 г

то наверное и кладовка уже тоже готова.

По оплате п 3.1 и 3.2 тут проблема нет — фиксированная цена и метры. Обратите внимание- тут нет слов о возможном изменении площади- поэтому и цена не меняется. Скорее всего поэтому обьект уже готов.

3.3. В соответствии с п.1 ст. 487 ГК РФ Покупатель обязуется оплатить
стоимость Помещения (п.3.1 Договора)до передачи Продавцом Помещения
(произвести предварительную оплату) путем перечисления денежных
средств на расчетный счет Продавца, указанный в статье 12 настоящего
Договора. Срок платежа – в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты
подписания настоящего Договора.

тут надо уточнить- до передачи объекта- пускай, но право собственности как отмечено и в разделе 2 и в законе переходит с момента регистрации в росреестрее- в егрн.

И тут вам надо понимать- по смыслу в 2.2. выходит что это 100% предоплата до передачи даже на регистрацию обьекта. Так стоит делать только если объект уже готов, с учетом того, что писали коллеги на счет дду и фз 214.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

и это связано с п 1.7- момент передачи помещения по акту — но в разделе 2 ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ -нет сроков, когда они подадут документы на регистрацию права. Это по сути самое важное тут.

Обратить внимание на 7.5 и 7.6 по части неустоек.

вот этот пункт

8.2. Все споры и разногласия, не урегулированные Сторонами в претензионном
порядке, разрешаются в суде общей юрисдикции по месту заключения Договора.

незаконный

по ст 17 закона о защите прав потребителей — именно потребитель вправе выбирать место суда- по своему месту жительства например

А ст 16 данного закона запрещает как либо ущемлять права потребителя, в том числе в выборе подсудности.

В остальном в общем то типовой договор.