Добрый день, планируем снять квартиру. Сдаёт квартиру не владелец, а поднаймодатель. Просьба оценить приложенный договор, все ли обязательные пункты прописаны? Какие могут быть риски съема квартиры у наймодателя?
Необходимо также проверить ИП на наличие судебных процессов. Кто сможет помочь- реквизиты вышлю лично.
Здравствуйте
1.3. Поднаймодатель является нанимателем помещения на основании Договора найма жилого помещения от 04.05.2018, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 05.06.2018.
посмотрите эту выписку как минимум и этот договор- он должен не запрещать сдачу квартиры в поднайм.
Поднайм не может быть дольше основного договора найма- тоже имейте в виду.
2.4. Оплата за второй и последующие месяцы поднайма производится за 1 (один) месяц вперёд, не позднее 20 числа каждого месяца.
тут всегда предоплата у вас.
в п. 2.5 у вас все жкх оплачивает поднаймодатель, за исключением вот этого
1)расходов за электроэнергию;
2)расходов за потребление и стоки воды;
3) расходов за интернет, телефон и кабельное телевидение по тарифам провайдера.
Суммы расходов согласно 1), 2) и 3) определяются сторонами согласно счетчиков электроэнергии, воды и/или согласно счетам и тарифам организаций поставщиков услуг
в принципе нормально
по 3.3. квартплата не меняется в течении этого договора- это тоже хорошо
по 3.4 — кап ремонт на поднаймодателе- тоже хорошо
п. 4.4.- текущий ремонт будет на вас- это стандартное условие
Обратить особое внимание на п. 5.2 по расторжению договора- каждая сторона это сделать вправе НО ОБЯЗАНА предупредить друг друга о досрочном расторжении ДОГОВОРА за 30 дней. В этом случае штрафных санкций ни у одной стороны не возникает.
5.3. Каждая из сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время при несоблюдении другой стороной своих обязанностей по договору. При несоблюдении Поднаймодателем своих обязательств по договору (положения раздела 3 договора) при расторжении договора по инициативе Поднанимателя, Поднаниматель вправе потребовать выплаты штрафных санкций в размере 100% от суммы ежемесячного платежа и возврата страхового депозита. При несоблюдении Поднанимателем своих обязательств по договору (положения раздела 4 договора) при расторжении договора по инициативе Поднаймодателя, Поднаймодатель вправе потребовать выплаты штрафных санкций в размере 100% от суммы ежемесячного платежа. В данном случае Поднаймодатель вправе удержать штраф из страхового депозита.
учтите это штрафы.
В принципе договор соответствует гк в ст 671-687 и довольно типовой.
Но я бы еще советовал добавить суд, в котором все споры будут рассматриваться и все таки имущество указать, если оно передается вместе с квартирой в отдельном приложении к договору.
И конечно самое главное- посмотреть основной договор найма.
Здравствуйте, Анна.
1.3. Поднаймодатель является нанимателем помещения на основании Договора найма жилого помещения от 04.05.2018, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 05.06.2018.
Выписка очень старая.
За эти четыре года могла уже и собственность смениться, и договоры все расторгнуться. Обязательно проверить.
Лучше даже Вам самой выписку заказать (это можно сделать, например, онлайн через госуслуги, предоставляется в течение суток обычно).
В соответствии со 1 ст. 5.Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
даёт квартиру не владелец, а поднаймодатель
Нужно проверить — есть ли согласие основного наймодателя (вероятно, он собственник) на сдачу в поднаём:
Потому что согласно ст. 685 Гражданского кодекса РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
При этом обратите внимание — срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
4.1. Использовать нанимаемое помещение, с соблюдением всех норм и правил:
•Не курить в нанимаемом помещении;
•Соблюдать чистоту и порядок в помещении;
•Не заводить животных в помещении учитывая положения раздела 8 Настоящего
договора;
•Соблюдать режим тишины установленный законом для жилых помещений.
Раздел 8 — реквизиты, видимо, что-то пропустили в договоре.
Далее.
По п. 5.3. и 5.4 — штрафы в размере 100% от суммы платежа.
Они вроде как зеркальные — и для поднанимателя и для под наймодателя, смотрите — устраивает ли Вас такое.
Потому что на Вас обязанностей больше (раздел 3), чем у поднаймодателя (раздел 4) и оснований для штрафа, соответственно тоже.
Добрый день Анна.
6.1. Предоставляемый в найм объект недвижимости является 3х-комнатной
квартирой. Площадь квартиры: общая140,6 кв.м.
Имущество, находящееся в квартире, передается согласно акту приема-передачи
имущества, который является неотъемлемой частью договора.
Самого акта приема передачи в договоре не наблюдается.
Необходимо в нем зафиксировать все имущество, плюс его состояние и работоспособность.
Советую вам всю технику проверить на работоспособность всех ее функций.
Если что то не работает, обязательно указать это, чтоб потом, в поломке не обвинили вас.
Были уже такие случаи. Также сфотографируйте все имеющиеся повреждения с указанием даты на камеру или телефон.
1.5. Стороны договорились, что квартира может использоваться поднанимателем только для проживания физических лиц.
Конечно физических лиц, а кого же еще.
Вы один планируете проживать?
Если с семьей, то надо прописать их
ГК РФ Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
5.2. Поднаниматель или Поднаймодатель могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. При расторжении ДОГОВОРА в одностороннем порядке (при отсутствии нарушений условий договора другой стороной) стороны обязуются предупредить друг друга о досрочном расторжении ДОГОВОРА за 30 дней. В этом случае штрафных санкций ни у одной стороны не возникает.
5.4. При нарушении любой из сторон положений пункта 5.2. и отсутствии вины другой стороны, стороны несут ответственность в виде штрафа в размере 100% от суммы ежемесячного платежа. Поднаймодатель может удержать штраф из страхового депозита.
Лично я считаю такие условия несправедливыми. Нарушение порядка расторжения не настолько серьезный проступок, чтоб устанавливать столь крупные штрафы. Поэтому п. 5.4 лучше убрать.
В остальном договор нормальный.
У вас еще не приложен акт — это не критично, но в нем обычно указывают и показания всех счетчиков и количество переданных ключей, иногда еще состояние квартиры- если там есть какие то недостатки- чтобы потом при возврате помещения- эти недостатки не переложили на вас.
Сам акт обычно типовой, но именно при его подписании все эти сведения имеют серьезное значение на будущее.
В том числе и по состоянию имущества внутри квартиры, если оно вам тоже передается- в акте тогда надо отразить его состояние.