Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

644 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
644 юриста сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Хочу избавиться от квартиры

У меня двухкомнатная квартира в Псковской области, которую получил в наследство после смерти матери. Мне принадлежит 3/4 этой квартиры.(Свои доли мне подарили брат и отец) 1/4 принадлежит бабушке которая живет в ставропольском крае. За 7 лет она ни разу не заплатила ни за коммунальное обслуживание ни налог на недвижимость. Я желаю продать эту квартиру потому, что не живу там, она грузом висит на мне, но бабушка за свою долю требует 1000000 рублей. Квартира находится в райцентре Псковской области в панельном доме, которому уже 25 лет. На краю городка, напротив завода и не стоит 1000000 рублей даже полностью.

Вопрос: Как по разумной цене выкупить (или отсудить) 1/4 часть принадлежащей бабушке?

09 Января 2014, 08:50, вопрос №337805 Юрий
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (19)

  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Юрий

    Предложите бабушке рыночную цену её доли. Если Вы найдёте покупателя, сделайте следующее: бабушке письменно напишите уведомление, где она бы написала «ознакомлена» и расписалась о том, что она осведомлена о продаже Вами Вашей 3/4 доли квартиры такой-то за суму такую-то и добровольно отказывается от покупки Вашей 3/4 доли за указанную сумму. 

    Таким образом Вы сможете и долю свою продать, и от дальнейших неблагоприятных последствия себя обережете.

    Согласно ст. 250 ГК РФ:

    1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

    2.Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    3.При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    4.Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

    5.Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

    Выкупить долю бабушки возможно, продать свою долю возможно. Отсудить долю бабушки — вряд ли получится.

    С Уважением.


    09 Января 2014, 09:02
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Меркулов Александр Константинович
    Меркулов Александр Константинович, Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Вы вправе продать свою долю вне зависимости от того, что требует бабушеа. Для этого вам необходимо написать бабушке предложение о выкупе вашей доли квартиры с предложением своей цены и разумного срока для дачи ответа. В случае отказа бабушки выкупить вашу долю вы вправе продавать свою долю кому посчитаете нужным. (Бабушка также имеет право продать свою долю тем же путем). Но поскольку как вы говорите 1 млн. руб. квартира не стоит то бабушка продать 1/4 не сможет. равно как и у вас думаю будет не достаточно покупателей. Поэтому либо договаривайтесь с бабушкой о разумном выкупе в добровольном порядке так как отсудить ее долю вы не сможете, любо дожидайтесь наследства от бабушки в виде ее доли (конечно если у нее нет других накследников 1-й очереди).

    09 Января 2014, 09:04
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Барсегян Арутюн

    Здравствуй Юрий 

     для того чтобы иметь право продать квартиру вы должны иметь согласие вашей бабушки, если она отказывается от разумной суммы, и требует 1000000 за ее собственность то я вам советую подать иск в суд о получение права о продажи квартиры вы в иске должны отметить что все платежи связанные в течении 7 лет делали только вы. Попросите чтобы по руководительству суда оценили квартиру и что вы готовы заплатить 1/4 оцененной суммы из которого будет снята 1/4 комунальных платежей которые вы делали в течении 7 лет

    09 Января 2014, 09:06
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда

    Уважаемый Юрий!

    В Вашем случае, можно предложить бабушке свои 3/4 доли, если она откажется, продать ее постороннему лицу. В соответствии со ст. 250 ГК РФ:

    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 

    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в
    случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 

    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с
    указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 

    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
    требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

    Вы вправе продать долю третьему лицу, предварительно уведомив второго участника долевой собственности, в соответствии с законодательной нормой. Чтобы соблюсти право преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (в Вашем случае один сособственник). При этом в уведомлении, необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, цену, а так же и  другие условия сделки. Уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время.Если
    участник общей собственности откажется от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли или приобретет продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это также относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, при продаже доли по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности (второму сособственнику) повторное извещение. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу от покупки.

    Когда Ваша бабушка получит такое уведомление, возможно, она Вам согласится продать 1/4 доли по адекватной цене.

    Удачи!

    09 Января 2014, 09:07
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сыроватский Сергей
    Сыроватский Сергей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    • 3951ответ
    • 1194отзыва

    Вам необходимо сделать оценку квартиры и строительно техническую экспертизу которая позволит утверждать что выдел 1/4 доли в натуре не возможен. Предъявить иск в суд о выплате компенсации за долю, в суде необходимо доказать, что в непосредственном пользовании имуществом бабушка не заинтересована. Не думаю что квартира будет стоить 4000000.

    п.4 ст 252 ГК РФНесоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

    09 Января 2014, 09:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Галушка Владимир

    Добрый день, Юрий.

       Выкупить или отсудить бабушкину долю в совместной собственности без согласия самой бабушки Вы не сможете.

       Зато Вы вправе предъявить бабушке требования возместить понесенные Вами расходы по обслуживанию и содержанию квартиры. Если откажется добровольно  -  востребуйте через суд, в пределах трехгодичного срока исковой давности.  И так  -  каждый  год, пока ей не надоест.

        Вы вправе выставить принадлежащие Вам доли квартиры на продажу, уведомив об этом и о цене продажи в первую очередь Вашу бабушку (желательно — заказным письмом с уведомлением). Получив от бабушки отказ покупать квартиру либо не получив ничего в предложенный ей на обдумывание месячный срок,  Вы можете продать принадлежащие  Вам части квартиры по цене не ниже той, что была предложена бабушке.  Если учесть, что бабушка не склонна к поездкам, новым собственникам квартиры особого беспокойства от неё не будет. Если она пожелает продать свою долю, опять же, правом первого покупателя является новый собственник трех четвертей квартиры.  Нельзя сбрасывать со счетов и то, что бабушки — это (для кого-то  — к счастью,  для меня  -  к сожалению) явление временное ...     

    09 Января 2014, 09:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Лишить бабушку права собственности на долю квартиры даже в судебном порядке не получится. Это право гарантировано Конституцией РФ. Для того, чтобы продать свои 3/4 долей в праве данной общей долевой собственности, Вы должны направить уведомление бабушке о намерении продать свою долю по определенной цене. Спустя разумный срок (1 месяц) после отправки данного уведомления и при неполучении от бабушки согласия купить по данной цене Вашу долю, Вы вправе продать свою долю любому другому лицу, тем самым выполнив требования ст.250 ГК РФ. Думаю, что претенденты, учитывая как Вы указываете небольшую стоимость данного жилья, на покупку данной доли найдутся, так как вскоре вероятен вопрос наследования доли бабушки, которую данный новый собственник, имея то же преимущественное право покупки оставшейся доли, сможет легко выкупить у наследника (или до наследства у самой бабушки) за невысокую цену. 

    09 Января 2014, 09:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Барсегян Арутюн

    Я согласен с юристами  о том  что вы можете продать вашу долю квартиры, но трудно найти такого покупателя, по этому советую поступить по моему указанию

    09 Января 2014, 09:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сыроватский Сергей
    Сыроватский Сергей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    • 3951ответ
    • 1194отзыва

    Уважаемые коллеги  полностью с Вами согласен чт ни кто не может быть лишен своего имущества иначе как по РЕШЕНИЮ СУДА. Однако 1/4 доля в которой бабушка не заинтересована т.к. не платит ком. платежи вполне подходит под действие ч. 4 ст 252 и тому есть подтверждение судебной практикой.

    09 Января 2014, 10:03
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сыроватский Сергей
    Сыроватский Сергей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    • 3951ответ
    • 1194отзыва

    Судом первой инстанции вынесено решение об удовлетворении иска собственника 3/4 доли в праве собственности на жилое помещение, к другому собственнику 1/4 доли о прекращении права собственности и выплате денежной компенсации за долю.Решение было оставлено без изменения определением суда второй инстанции.Ответчик по делу обратился с жалобой на указанные решение и определение в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.Определением судьи Верховного суда РФ было отказано в передаче дела в суд надзорной инстанции, в том числе, по следующим основаниям.«Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности»

    09 Января 2014, 10:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Никитин Сергей

    Здравствуйте. Согласен с коллегами, что для начала вам необходимо письменно  предложить бабушке выкупить ваши 3/4 доли и получить от бабушки письменный ответ на ваше предложение. В предложении о выкупе вашей доли, вы должны указать какую квартиру, долю, цену, последствия отказа выкупить долю. Можете отправить заказным с уведомлением и через месяц после вручения, если не получите ответ, можете продать любому лицу согласившемуся выкупить вашу долю.

    09 Января 2014, 10:30
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Аксёнова Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уважаемый Юрий. Юридически право продать свои 3\4 доли у Вас есть. Практически — продать 3\4 доли в праве собственности — маловероятно. Поэтому все действия по извещению бабушки о продаже — бессмысленны. Варианта на самом деле 2 — 1) договориться (единственный верный и бесплатный способ, но, как ясно из изложенной Вами информации — не реальный) 2) взыскать с бабушки все платежи, которые Вы платили за эту квартиру, возможно тогда бабушка станет сговорчивее. Механизм такой: 1) находите все чеки и квитанции (налоги, коммунальные платежи и т.д.)2) предъявляете иск о взыскании затрат на содержание квартиры (1\4 всех платежей). Причем, за все 7 лет (возможно бабушка и не сообразит, что срок исковой давности 3 года). У меня в практике было немало случаев, когда таким образом давалось убедить верно оценивать рыночную стоимость своей доли бывшего супруга, которому после раздела имущества перешла 1\2 доля в праве собственности на квартиру. Получив решение о взыскании с бабушки некой суммы, Вы будете иметь неоспоримый козырь. И кроме того, при подаче иска можно обратиться с ходатайством об аресте бабушкиной доли. В итоге, после вступления в законную силу Решения суда, через службу судебных приставов можно решить вопрос о покупке доли бабушки с торгов за очень и очень адекватные деньги, часть из которых Вам же и вернется. Долгий, но практически- исполнимый вариант.       

    09 Января 2014, 12:24
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Саакян Артур
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Туапсе
    Общаться в чате

    Браво Аксёнова Мария, самый адекватный вариант предложили.

    А так если клиент хочет избавиться от квартиры, то он может продать свою долю ниже рыночной. Некоторые люди приобретают за символическую сумму жилье практически  непригодное для проживания, с целью получения регистрации.

    Разумеется как указали выше коллеги, необходимо пройти процедуру преимущественного права покупки.

    Коллеги, которые указали, что бабушку можно понудить через суд продать свою долю, очень ошибаются на этот счет в виду следующего:

        Конституционный Суд РФ в своем  определении от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О,
    пояснил, что  закон не предусматривает
    возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении
    другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот
    участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его
    доля незначительна. Следовательно,
    применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении
    участника, заявившего требование о выделе своей доли
    , и только в случаях
    одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля
    сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не
    имеет существенного интереса в использовании общего имущества.



       В соответствии со статьей 6 Федерального
    конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»
    определение Конституционного суда, является обязательными для всех органов
    судебной системы.



     
    Конституционно-правовой смысл ч.4 ст.252 ГК РФ, выявленный
    Конституционным Судом Российской Федерации, является общеобязательным и
    исключает любое иное истолкование в правоприменительной практике.



    09 Января 2014, 13:32
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сыроватский Сергей
    Сыроватский Сергей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    • 3951ответ
    • 1194отзыва

    Уважаемый Артур! 

    Я вполне адекватно отношусь к здоровой критике тем более подкрепленной такими вескими аргументами как определение Конституционного суда, поэтому вполне уместно указывать в чей огород камушек.

    Однако хочу пояснить свою позицию. При решении спора способом который предложил я вполне целесообразно предположить, что спор идет о размере компенсации за долю, а соответственно вполне возможно подтолкнуть ответчика высказать свою позицию в суде с занесением в протокол, либо путем получения ответа на претензию.

    09 Января 2014, 14:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сыроватский Сергей
    Сыроватский Сергей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    • 3951ответ
    • 1194отзыва

    Помимо сказанного добавлю, что существует многочисленная судебная практика когда суд удовлетворяет требования о выплате компенсации за 1/2 долю!

    09 Января 2014, 14:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Саакян Артур
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Туапсе
    Общаться в чате

    Уважаемы Сергей, я указал в множественном числе в виду того, что не только вы высказали такую позицию. Насчет судебной практики не соглашусь, так как после того как КС РФ озвучил свою позицию, практически 100 % постановлений ВС РФ, придерживаются позиции изложенной КС РФ, да и выбора у ВС РФ другого нет как не придерживаться данной позиции.

    Однако хочу пояснить свою позицию. При решении спора способом который
    предложил я вполне целесообразно предположить, что спор идет о размере
    компенсации за долю, а соответственно вполне возможно подтолкнуть
    ответчика высказать свою позицию в суде с занесением в протокол, либо
    путем получения ответа на претензию.

    1) А в суд с каким иском заходить? 

    2) Ну и выскажет ответчик свою позиции, что хочет 1000000 рублей, что тогда?

    09 Января 2014, 15:00
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сыроватский Сергей
    Сыроватский Сергей
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    • 3951ответ
    • 1194отзыва

    Тогда суду будет ясна позиция ответчика о согласии его на выплату компенсации а размер компенсации будет установлен судом в размере указанном в отчете оценщика.

    требования будут выглядеть следующим образом: «О выплате компенсации за 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру и прекращении права собственности»

    09 Января 2014, 15:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Саакян Артур
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Туапсе
    Общаться в чате

    Тогда суду будет ясна позиция ответчика о согласии его на выплату
    компенсации а размер компенсации будет установлен судом в размере
    указанном в отчете оценщика.

    Повторюсь, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении
    другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот
    участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно это уже ненадлежащий способ защиты.

    Далее, суд не имеет право устанавливать размер компенсации путем проведения оценки. Так как в данной ситуации это прерогатива собственника, которого во-первых никто не имеет право лишить доли, во-вторых указывать собственнику за какую цену продавать свое имущество.

    09 Января 2014, 15:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Аксёнова Мария
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Уважаемые коллеги — сторонники позиции о выплате компенсации и прекращении права собственности. 

    К сожалению или к счастью (в данном случае, к сожалению), в РФ нет положительной судебной практики о  прекращении права собственности на долю в праве и выплате компенсации. 

    Несколько примеров:

    rospravosudie.com/court-novgorodskij-rajonnyj-sud-novgorodskaya-oblast-s/act-107326213/

    actoscope.com/pfo/tatarstan/aznakaevsky-tat/gr/1/delo-o-vyplate-denezhnoy-kompe22102012-4979472/

    и таких масса.

    Заявлять такой иск нельзя. Проблему эту не решит, а клиент потратит время и деньги. 

    09 Января 2014, 17:04
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats