Могу ли я выйграть суд, каков шанс?

Добрый день!

Согласно ст. 475 Гражданского Кодекса РФ:

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 
соразмерного уменьшения покупной цены; 
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

 Если продавец  не оговорил имеющиеся недостатки, то именно покупателю принадлежит право выбора требований, указанных в законе.
Кроме того, второй частью указанной нормы права предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; 
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Добрый день Эдуард.

Никто вам не сможет гарантировать какое решение примет суд, но вообще плесень и трещины являются скрытыми недостатками, если о них не сказано в договоре и можно на этом условии требовать расторжения либо уменьшения стоимости квартиры, путем заключения доп соглашения.

ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
 
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

 
1) при существенном нарушении договора другой стороной;

 
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поэтому для начала стоит: узнать стоимость устранения недостатков у специалистов и на этом основании требовать возврата части суммы

Эдуард, здравствуйте. 

Вы покупатель, исходя из условий Вашего вопроса усматривается, что купили квартиру со скрытыми дефектами. 

В данной ситуации полагаю, что продавец не прав, а шансы на успешное разрешение спора именно в судеьном порядке хорошие. 

Однако, 100 процентов гарантии судебного решения именно в Вашу пользу гарантировать нельзя, суд исследует все доказательства по делу, а не только нормы права  и Постановления Пленумов ВС РФ читает. 

_______

Юристы продавца Вам говорят 

договор купли продажи и акт передачи ты подписал мы эту трещину не скрывали не замазывали и эту трещину и плесень ты мог видеть, но я её не видел

Это неверное суждение, направленное лишь на то, чтобы Вы не обращались к Продавцу сначала с требованием в порядке досудебного урегулирования спора, а далее — в суд, согласно статьи 3 ГПК РФ. 

Вы как покупатель действительно не могли видеть плесень, акт приёма — передачи, подписанный Вами, ещё не гарантия, что Продавец выйграет спор 

В требования Ссылайтесь на положения статьи 475 ГК РФ 

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:  соразмерного уменьшения покупной цены;  безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;  возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/17c385541834fe9a0d0996c1da3f0df8816438d0/

Вы можете воспользоваться данной статьей и запросить например уменьшения покупной цены. 

_______

Для расторжения же договора нужны существенные недостатки, которые не устранимы. 

Вы можете заручиться поддержкой эксперта, который может Вам показать, устранимый это недостаток или же нет. 

_______

Желаю вам удачи! 

С уважением 

Здравствуйте, Эдуард.

Чтобы говорить о каких-то шансах и перспективах иска, нужно исходить из договора. Ключевым обстоятельством будут именно его положения. 

В соответствии со ст.469 ГК РФ

1. Продавец обязан передать покупателю товар,качество которого соответствует договору купли-продажи.
2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст.557 ГК РФ, применяющейся в отношениях сторон из купли-продажи недвижимости

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Я сомневаюсь, что продавец не знал о недостатках. Явно, что они возникли не вчера.

В подобных Вашему случаях в договорах продавцы по рекомендациям юристов предусматривают обычно положения подобные, например, такому «жилой дом отчуждается в том качественном состоянии как есть на день заключения настоящего договора (как вариант — на день его передачи), покупатель осмотрел жилой дом, удовлетворен его качественным состоянием» и т.д. Если подобные формулировки в договоре имеются, то в суде Вам будет не просто. 

Трещины в стене с внешней стороны могут быть обнаружены при тщательном визуальном осмотре дома и не являются скрытым недостатком, на что могли влиять трещины, Вы могли предусмотреть. И исходя из приложенных Вами фото, как минимум, часть трещин действительно видны.

И, возможно, именно поэтому продавец и поясняет Вам об отсутствии у Вас каких-либо шансов. 

Пример из практики с несколько схожими Вашим обстоятельствами см. во вложении. В том случае недостатки, на которые прямо ссылался истец, были прямо оговорены в ДКП, в связи с чем суд отказал в удовлетворении требований.

В другом примере (также во вложении) суд удовлетворил требования покупателя о соразмерном уменьшении цены жилого дома ввиду наличия неоговоренных в ДКП скрытых недостатков.

Поэтому, можно говорить о том, что вероятный исход рассмотрения дела в суде напрямую зависит от содержания ДКП.

Я категорически не согласен с юристами, обещающими чуть ли не 100% положительный результат, довольно-таки странные прогнозы, данные без ознакомления с договором купли-продажи и актом приема-передачи.

 Для более детального рассмотрения создавшейся проблемы, Вы можете обратиться ко мне в чат.

Добрый день, Эдуард! Вы не сможете выиграть суд, если не докажите  в суде, что дефекты не могли были  быть обнаружены Вами при обычном осмотре квартиры и не могли были  быть выявлены иным законным способом ввиду их скрытого характера. 

В любом случае, для установления этого факта необходимо будет назначать экспертизу. 

По этому поводу имеется интересное решение суда. 

Дело № 2-261/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июля 2017 года г. Сретенск

Сретенский районный суд Забайкальского края в составе

председательствующего судьи Шокол Е.В.,

при секретаре Султановой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Кореневой ФИО15, действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетних детей ФИО16 и Коренева ФИО17 к Паутовой ФИО18, Паутову ФИО19 о взыскании в солидарном порядке стоимости ремонтно-восстановительных работ, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеназванным иском ссылаясь на следующие обстоятельства: 21 апреля 2014 года между ними и Паутовыми был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> «а». В период проживания ими в конструкции дома были обнаружены следующие существенные недостатки: многочисленные сквозные трещины в фундаменте, разрушение фундамента, стены — растрескивание, гниение древесины венцов, перекрытия — балки и деревянные стулья значительно поражены гнилью. Указанные недостатки первоначально были скрыты и не могли быть обнаружены истцами при осмотре жилого дома перед покупкой. Указанные недостатки были выявлены экспертами ООО «Забайкальской краевой лаборатории судебных экспертиз» и отражены в акте экспертного исследования № 16/10/09 от 05 октября 2016 года. По результатам обследования выявлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> «а» находится в неудовлетворительном техническом состоянии, категория технического состояния части несущих стен и ограждающих конструкций оценивается как аварийная (перекрытие пола) и ограничено работоспособная (фундаменты). Стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов дома составляет <данные изъяты> рублей. Как следует из акта исследования экспертами в данном жилом объекте усматриваются недостатки. Многие дефекты не могли быть обнаружены покупателями при обычном способе приемки дома и не могли быть выявлены ввиду их скрытого характера, поскольку для их обнаружения необходимо проведение демонтажа ограждающих конструкций, а такой возможностью потенциальные покупатели не обладают. Для восстановления прав истца требуется проведение обязательных ремонтных работ. Просили суд взыскать с ответчиков Паутовой Н.П., Паутова С.С. в солидарном порядке стоимость по проведению ремонтно-восстановительных работ в жилом помещении в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы, понесенные за услуги экспертов по составлению экспертного заключения в размере <данные изъяты> рублей, услуги за оказание юридической помощи в размере <данные изъяты> рублей, расходы по отправлению почтовой корреспонденции в размере <данные изъяты>.

Истец Коренева Ю.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает и просит удовлетворить.

Истец Коренев А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Суду представил письменные объяснения по иску, в частности, пояснил, что первые недостатки в квартире им были обнаружены в августе 2014 года – после дождя с потолка в зале потекла вода на пол. Меры по устранению недостатков он начал предпринимать весной 2016 года. Первую претензию направил ответчикам 25.07.2016, затем 01.09.2016 известил ответчиков посредством телеграммы о предстоящем 7 сентября 2016 года осмотре экспертом купленной квартиры в связи с проведением экспертизы. Ответчики не прибыли в указанное время для участия в осмотре. 22.12.2016, после проведения экспертизы и получения экспертного заключения, вновь была направлена претензия ответчикам. До настоящего времени добровольно ответчиками скрытые недостатки не устранены. Полагает, что срок исковой давности ими не пропущен, так как он составляет три года с момента заключения договора купли-продажи.

Ответчик Паутова Н.П. в судебное заседание не явилась, направила своего представителя Гордееву А.В. Ранее в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Суду пояснила, что дом был в хорошем состоянии передан истцам, ими осмотрен, никаких претензий не было. Также представила суду письменный отзыв на иск.

Представитель ответчика Паутовой Н.П. – Гордеева А.В., действующая на основании доверенности от 06.07.2017, исковые требования не признала, суду, в частности, пояснила, что истцами пропущен срок для подачи претензии, который составляет 2 года с момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.

Ответчик Паутов С.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, посредством факсимильной связи представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования не признает.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, показания свидетелей ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, исследовав материалы дела, акт экспертного исследования № 16/10/09, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
 

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу части 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи квартиры от 21.04.2014 продавцы Паутова Н.П. и Паутов С.С. продали Кореневой Ю.А., действующей за себя и как законный представитель малолетних детей ФИО1, ФИО2 и Кореневу А.В. в общую долевую собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес> «а», общей площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 4-6).

В соответствии с п. 4 указанного договора стороны оценили недвижимость в <данные изъяты> рублей. Оплата произведена следующим образом: на счет Паутовой Н.П. перечислены денежные средства по Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.; денежные средства в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. переданы наличными после регистрации договора купли-продажи в Росреестре по Забайкальскому краю.

Согласно расписке от 21.04.2014 Паутовы получили денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании (л.д. 11).

Согласно п. 5.1 договора следует, что покупателями квартира осмотрена, видимых дефектов не обнаружено и стороны пришли к соглашению о том, что квартира находится в удовлетворительном состоянии и претензий к продавцам покупатели не имеют.

На основании договора купли-продажи квартиры от 21.04.2014 Кореневой Ю.А., Кореневу А.В. выданы свидетельства о государственной регистрации права, дата выдачи: от ДД.ММ.ГГГГ, вид права: общая долевая собственность 1/4 (л.д. 7-10).

Из представленных суду доказательств установлено следующее.

25.07.2016 истцами в адрес ответчиков была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи квартиры по обоюдному согласию и возврате уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, в связи с тем, что в процессе эксплуатации дома выявились скрытые недостатки, которые невозможно было увидеть и определить в предпродажный осмотр дома по определенным причинам, а именно: отсутствует гидроизоляционный слой между срубом и фундаментом; треснувший и разваливающийся фундамент, по этой причине проваливается вместе с фундаментом угол дома; отсутствует армированный пояс в фундаменте (фундамент раскололся и части отходят друг от друга); грибок на полу в пространстве подполья и в нем холодной зимой; сгнили нижние венцы дома. Все это обнаружилось после поиска причин появления грибка и холода в подполье, когда были убраны завалины у дома и открылись скрытые до этого дефекты квартиры (л.д. 12-13).

Из материалов дела следует, что согласно акту обследования помещения от 09.08.2016 по адресу: <адрес> «а», комиссией, назначенной главой администрации сельского поселения «Шелопугинское», установлено, что дом деревянный, стены деревянные, полы деревянные деформированные, частичные просадки пола на кухне и коридоре, пол и оклад дома поражены полностью грибком, в фундаменте трещины, фундамент залит не по уровню, отсутствует полностью гидроизоляция дома (л.д. 14).

22.12.2016 истцами в адрес ответчиков была направлена вторая претензия (досудебное урегулирование конфликта) с просьбой перечислить на их счет стоимость восстановительных работ в размере <данные изъяты> рублей на основании акта экспертного исследования № 16/10/09 от 05.10.2016 года и возврате вынужденных затрат. Либо дать письменный ответ с обоснованием своей точки зрения по данному спорному вопросу в срок 10 рабочих дней (л.д. ).

В ходе судебного заседания ответчицей Паутовой Н.П. не оспаривался тот факт, что указанные претензии ими были получены, телеграмму о проведении 07.09.2016 экспертом осмотра квартиры в связи с проведением строительно-технической экспертизы они также получили.

Согласно акту экспертного исследования одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> «а», проведенного экспертами ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» (дата составления 05.<данные изъяты>) следует, что выявленные дефекты дощатого пола, перекрытий, стен и фундаментов являлись недоступными для обнаружения, до момента проведения подготовительных работ для проведения обследования, так как: дощатый пол и элементы перекрытия со стороны помещения покрыты линолеумом, со стороны подполья имелась зашивка досками; фундаменты и часть венцов были закрыты завалинкой; стены изнутри отделаны штукатуркой по дранке. По результатам обследования выявлено, что жилой дом находится в неудовлетворительном техническом состоянии, категория технического состояния части несущих и ограждающих конструкций оценивается, как аварийная (перекрытие пола) и ограниченно-работоспособная (фундаменты). Ограниченно-работоспособное состояние – категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации (необходимо проведение ремонтно-восстановительных мероприятий). Следует учитывать, что ограниченно-работоспособное состояние конструкции является опасным с точки зрения эксплуатации, это состояние означает, что разрушающие конструкцию процессы протекают с прогрессирующей скоростью с возможностью перехода конструкций в состояние аварийное. Аварийное состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности разрушения. В рамках настоящего исследования определены виды и объемы работ, необходимые для приведения объекта исследования в нормативный уровень технического состояния. Стоимость ремонтно-восстановительных работ жилого дома согласно локально-сметного расчета № – <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей (л.д. 21-40).
 

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу п. 2 ст. 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Из пояснений истца Коренева А.В. установлено, что при покупке квартиры осмотр был визуальным, он сам спускался в подполье, крышу не осматривал, Паутов С.С. сказал, что крыша в хорошем состоянии. Визуально осмотрел квартиру, состояние удовлетворило. Продавцы осмотру не препятствовали. Полагает, что недостатки квартиры являются скрытыми и возникли до передачи квартиры в их собственность.

В судебном заседании установлено, что договором купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Следовательно, необходимо в данном случае руководствоваться п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о пропуске истцами двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленного п. 2 ст. 477 ГК РФ в силу следующего.

Пунктом п. 5.3 договора купли-продажи квартиры от 21.04.2014 предусмотрено, что передача квартиры осуществляется при подписании настоящего договора посредством передачи ключей от квартиры и расчетных книжек, с содержанием которых покупатели ознакомлены. По соглашению сторон настоящий договор имеет силу передаточного акта. С момента подписания договора обязанности продавцов по передаче квартиры считаются исполненными.

Таким образом, двухлетний срок для обнаружения недостатков следует исчислять с 22.04.2014, указанный срок истек 21.04.2016.

Доводы истца Коренева А.В. о том, что они фактически заселились в квартиру в начале сентября 2014 года (6-7 сентября) и ответчики проживали в этой квартире до конца июля 2014 года правового значения не имеют, поскольку договор купли-продажи заключен 21.04.2014 и является одновременно передаточным актом, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, истцы обратились к ответчикам с претензией по поводу скрытых недостатков, которые невозможно было увидеть и определить в ходе предпродажного осмотра дома 25.07.2016, то есть после истечения предусмотренного п. 2 ст. 477 ГК РФ срока.

Доказательств того, что недостатки были обнаружены ранее указанной даты (25.07.2016) материалы дела не содержат.

Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Предусмотренный п. 2 ст. 477 ГК РФ двухлетний срок является сроком на обнаружение недостатков товара, а не специальным сроком исковой давности, установленным на предъявление требований к продавцу товара, в связи с чем обращение покупателя к продавцу по истечении срока обнаружения недостатков не лишает данного покупателя права на судебную защиту. Поскольку в главе 30 ГК РФ не содержится норм относительно срока исковой давности, он составляет три года и исчисляется по общим правилам, то есть с момента обнаружения недостатков товара по правилам ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Проанализировав представленные по делу письменные доказательства, в совокупности с приведенными нормами закона, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Кореневой ФИО20, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 и Коренева ФИО21 к Паутовой ФИО22, Паутову ФИО23 о взыскании в солидарном порядке стоимости ремонтно-восстановительных работ, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано или опротестовано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сретенский районный суд Забайкальского края.

Судья Шокол Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 20.07.2017

Здравствуйте!

Сначала Вам нужно провести экспертизу на предмет является ли дом пригодным для проживания и являются ли указанные дефекты критическими.

Кроме того, необходимо понимать, спрятал ли продавец трещину под штукатурку, то есть, намеренно ли он скрыл дефект. Ориентируясь на время нанесения штукатурки на этот вопрос сможет ответить эксперт, когда была нанесена штукатурка, лет назад или непосредственно перед продажей.

ГК РФ Статья 469

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Все дефекты должны быть указаны в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи.

В случае, если продавец намеренно скрыл и спрятал дефекты, а Вы заключили договор купли-продажи под влиянием заблуждения о свойствах предмета договора, это является существенным нарушением и может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Почитайте решения судов:

//sudact.ru/regular/doc/gqx31o2xTboB/

//sudact.ru/regular/doc/RGdp5XFUlAoB/

//sudact.ru/regular/doc/8VAWq3jyaIL4/

Что необходимо сделать

1. обратиться к эксперту,

2. если экспертиза покажет, что дефекты критические и в связи с этим опасно проживать, либо данные дефекты требуют дорогостоящего ремонта, если продавец намеренно спрятал дефекты, то направляете претензию в адрес продавца,

3. в случае отказа, направляете иск в суд о расторжении договора купли-продажи жилого дома и возврате жилого дома в собственность продавца