Здравствуйте, Екатерина!
Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), которыми машино-места отнесены к недвижимым вещам.
Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В силу п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ
машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Вопросы определения общего имущества основательно урегулированы положениями ГК РФ, Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в отношении общедолевого имущества в многоквартирных домах, квартирах, жилых помещениях (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
По нежилым помещениям (в том числе, подземным автостоянкам, паркингам, отдельно стоящим гаражам и т.д.) такие нормы и положения не установлены.
В связи с этим, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежит применению аналогия закона:
1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, нормы ГК РФ и ЖК РФ, регламентирующие сходные отношения в отношении собственников жилых помещений, применимы к собственникам нежилых помещений.
Данная позиция подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Как указано в ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (пункт 2).
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Кроме того, как указано в статье 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.
Поскольку п. 4 ст. 244 ГК РФ установлено, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, у всех собственников машино-мест возникает право общей долевой собственности на общее имущество в силу закона.
Праву общей долевой собственности корреспондирует обязанность по содержанию общего имущества (ст. 210 ГК РФ – собственник несет бремя содержания своего имущества).
Для содержания общего имущества собственники помещений в многоквартирном доме (в Вашем случае — собственники машино-мест и иных помещений в паркинге) могут привлечь управляющую организацию (управляющую компанию).
Решение о привлечении УК и о выборе конкретной УК должно быть принято на общем собрании собственников машино-мест.
1) какой порядок действий, если навязываемые тарифы не готовы принимать? 2) если не выбрана УК, то что далее? Имеет ли право застройщик передать право управление ей все равно (кстати, это аффилированные организации)? 3) какой должен быть порядок оплаты или не оплаты квитанции? 4) и в целом, что порекомендуете по усмирению самоуправства застройщика и УК?
Вероятно, что в Вашем паркинге УК была выбрана тогда, когда застройщик обладал большим количество машино-мест, что позволило ему набрать большинство голосов на общем собрании и принять соответствующее решение.
Но если такого решения не было, то привлечение данной конкретной УК и выставление ею счетов на оплату услуг по содержанию общего имущества является неправомерным.
Полагаю, что Вам следует затребовать с УК протокол (решение) общего собрания о выборе данной управляющей компании.
Если такой протокол (решение общего собрания) имеется, то необходимо либо оспаривать его в судебном порядке (если, конечно, имеются основания полагать, что оно было принято с нарушениями закона), либо созывать новое общее собрание собственников машино-мест и принимать новое решение о выборе УК, об установлении тарифов на оплату услуг УК.
Если же УК была выбрана законно (не будет оснований считать, что имелись какие-либо нарушения, например, отсутствие кворума и т.д.), то счеты, выставленные данной УК оплачивать надо. Оснований не оплачивать их нет. Даже если не заключен договор с конкретным собственником машино-места. Имеется соответствующая судебная практика.
Смотрите, к примеру, правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, согласно которой при наличии установленного размера платы за услуги, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
