На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика?

Question

Здравствуйте! Я являюсь дольщиком в МКД, объект недвижимости квартира. (г. Санкт-Петербург, Невский район, застройщик ООО "Сетл Сити"). ДДУ заключен в соответствии с 214-ФЗ. Согласно условиям ДДУ от 24.06.2019 срок передачи застройщиком дольщику объекта установлен не позднее 31.12.2021. Первая приемка состоялась 07.12.2021, но квартира принята не была ввиду значительным по моему мнению замечаний (значительные теплопотери у окон - составлен тепловизионный отчет, дефекты на стенах, бухтение штукатурки и пр.). Дольщик намеренно не уклонялся от приемки объекта и находился в постоянной готовности принять объект, о чем свидетельствует "Претензия дольщика о просрочке повторной приемке..." от 14.02.2022 (во вложении). Повторная приемка состоялась 09.03.2022, тогда и была принята квартира, опять же с замечаниями (часть замечаний были устранены), но под гарантийное письмо. Т.е. по факту объект передан застройщиком/АПП подписан 09.03.2022. Таким образом, просрочка передачи по ДДУ составила 69 календарных дней. Общий размер долевого взноса 7 570 291, 00 рублей. Ключевая ставка на момент передачи застройщиком дольщику объекта 09.03.2022 = 20%. В итоге, сумма неустойки по расчету составила 696 466, 77 рублей. 19.04.2022 мне было выплачено застройщиком только 124 063 рублей. А также пришел ответ по почте (во вложении) на "Претензию по неустойке" от 14.04.2022 (получен 20.04.2022). Во вложении "Претензия о просрочке повторной приемки..." с первичным Актом осмотра, "Претензия по неустойке...", чек перевода суммы от застройщика. Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки? На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика?

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте Согласно условиям ДДУ от 24.06.2019 срок передачи застройщиком дольщику объекта установлен не позднее 31.12.2021. значит уже имеете право на неустойку за просрочку Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации , действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в постоянной готовности принять объект, о чем свидетельствует «Претензия дольщика о просрочке повторной приемке...» от 14.02.2022 (во вложении). отправка претензии тоже шаг верный Таким образом, просрочка передачи по ДДУ составила 69 календарных дней. срок для неустойки небольшой, но все равно можно требовать + обратите внимание — ставка рефинансирования = ключевая ставка сейчас, а она несколько раз менялась в эти периоды.

Иван Саломатин · Answer

Александр, добрый день! Без сомнений стоит бороться за оставшуюся часть неустойки, а также обратившись в суд, требовать взыскания штрафа по закону о защите прав потребителей. В соответствии с ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» Статья 13. Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей 6. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Артем Троянов · Answer

Здравствуйте, Александр! Если застройщик задерживает сдачу объекта, дольщик может взыскать с него неустойку. За задержку сроков в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Юрий Колковский · Answer

Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки? Здравствуйте. Поскольку Вы не уклонялись от приемки объекта, то может действовать положения ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно п.2 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. То есть в принципе, Вы можете требовать в судебном порядке не только насчитанную неустойку, но и выплаты ее в двукратном размере. Поэтому т.к. Вы уже направляли претензию, и частично Вам сумма требования была возмещена, следует пересчитать ее с учетом вышеизложенной нормы и обратиться в суд с сооветствующим исковым заявлением. Учитывая, что на отношения между застрощиком и потребителем физлицом распространяются требования Закона «О защите прав потребителей в том числе и ст. 13 Закона, суд при принятии решения в Вашу польу может взыскать сответсчика и 50% штраф за неудовлетворение законных требований в установленный законом срок.

Людмила Миролюбова · Answer

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» с даты опубликования данного Постановления (29.03.2022 г.) и до 31.12.2022 г. не начисляются неустойки и штрафы по ДДУ. Так, до конца 2022 г. не начисляются: — неустойки за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ и за нарушение сроков передачи объекта; — убытки сверх неустойки в связи с нарушением ДДУ; — проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора; — неустойки (штрафы, пени) по Закону о защите прав потребителей. По уже предъявленным до 26.03.2022 г. к исполнению требованиям вводится отсрочка исполнения до конца 2022 г. Требования из исполнительного документа, выданного на основании вступившего в силу судебного решения, предъявленного к исполнению со дня вступления в силу данного Постановления, в период отсрочки не исполняются банками, обслуживающими счета застройщиков. До конца 2022 г. не направляются уведомления о нарушении застройщиком сроков завершения строительства и передачи объектов. До 31.12.2022 уполномоченный региональный орган не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Также временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.

Евгений Щипачев · Answer

Здравствуйте, Александр. За весь период до момента принятия квартиры (подписания акта приема-передачи) вы вправе взыскать неустойку. Однако в ходе производства по делу в суде застройщик вправе просить суд о снижении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ. Зачастую суды снижают. В вашем случае (124 000 из 700 000) есть шанс, что суд сможет поднять до 200-300. Вы можете попробовать подать иск, от этого хуже не станет. Иски госпошлиной не облагаются. Кроме того будет взыщет штраф в вашу пользу 50% от суммы присужденной неустойки, а также компенсацию морального вреда, что дополнит вашу выгоду. Кроме того при первичной и при повторной приемке вы указали на недостатки. Вы также вправе предъявить требования о выплате иного рода неустойки — за просрочку отдельных требований потребителя по устранению недостатков.

Артур Салахиев · Answer

Здравствуйте. Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки? 1. Это вопрос, конечно, скорее фактический, нежели правовой, так как решать, стоит ли обращаться в суд (во внесудебном порядке договориться, очевидно, вряд ли удастся) можете только Вы. При этом, разумеется, основания для такого обращения и удовлетворения Ваших требований, по крайней мере в части, у Вас есть. Общая норма гласит, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. Однако обратите внимание на то, что законодательством в строительной отрасли введены некоторые послабления для застройщиков в силу тяжелой экономической обстановки: В период начисления неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6, не включается период с 29.03.2022 до 01.01.2023. По требованиям об уплате неустойки, предъявленным к исполнению застройщику до 29.03.2022, предоставляется отсрочка до 01.01.2023 (Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479). Данные меры активно лоббировались НОСТРОЙ (Национальной объединение строителей) и не факт, что и в будущем неустойка в отношении граждан будет и вовсе прощена. Все эти риски нужно учитывать, так как при отказе в требованиях по иску есть риск того, что, наоборот, Вам придется возмещать расходы застройщику. 2. Что касается их ссылок на злоупотребление правом, это стандартная формулировка и обычно когда контрагент ее использует, это означает, что более весомых доводов у него нет. Статья 10 ГК гласит: Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Ни о каком злоупотреблении, очевидно, в данном случае речи не идет, так как за просрочку обязательства самим законодательством предусмотрены указываемые Вами меры и логика застройщика в данном случае, фактически приравнивает положения законодательства к злоупотреблению правом. Это неверно. Что касается расчета, он действительно должен производиться исходя из ставки, действовавшей на должную дату передачи квартиры: Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»). С учетом изложенного при расчете неустойки, подлежащей взысканию с Общества, суду следовало определить ставку рефинансирования, 5 действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры. Выдержка из одного из актов судебной практики. Тем не менее, расчет застройщика все равно занижен. 3. Никто не препятствует Вам в задействовании других гражданско-правовых мер ответственности: взыскание расходов, потребительской неустойки, взыскание убытков: Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Причем так как застройщик частично согласится с предъявленными требованиями, доказывать причинно-следственную связь между причинением убытков и действиями застройщика не придется. Подумайте, какие убытки Вы можете также заявить, это может быть и проживание в этот период членов семьи в съемной квартире, транспортные расходы и пр. На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика? Если говорить именно о неустойке: это будет немного меньше половины от заявленного Вами. Если же говорить шире, в том числе об убытках, этот вопрос зависит целиком от фактических обстоятельств: Ваших непосредственных убытков.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Александр. В части правы Вы, в части — Застройщик. 1. Застройщик верно указывает, что ставка рефинансирования (ключевая ставка) должна определяться на дату, когда квартира должна была быть передана по договору: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26 В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. С учетом изложенного п ри расчете неустойки, подлежащей взысканию с Общества, суду следовало определить ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры. То есть не на дату, когда фактически передали, а когда должны были передать — 31 марта 2022 г. На этот день ставка составляла 8,5% 2. Далее по НДФЛ . Неустойка, действительно подлежит налогообложению: Вопрос:… Об НДФЛ при возмещении участнику долевого строительства расходов на устранение недостатков объекта строительства и выплате неустойки в случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов). ( Письмо Минфина России от 04.12.2019 N 03-04-06/94007 ) Вопрос: Об НДФЛ при возврате денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, выплате штрафа и неустойки, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов по решению суда. ( Письмо Минфина России от 27.08.2021 N 03-04-05/69276 ) Поэтому здесь всё верно. Но далее застройщик снижает неустойку, ссылаясь на злоупотребление правом. Снижение неустойки судом, действительно, возможно, но прежде всего по ст. 333 ГК РФ: Статья 333 ГК РФ Уменьшение неустойки 1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Но во-первых, неустойку снижают в исключительных случаях, а во-вторых, Застройщик должен доказать несоразмерность взыскиваемой неустойки. Имеет ли место бороться за оставшуюся часть выплаты неустойки? На какую сумму выплаты неустойки стоит рассчитывать от застройщика? По моим подсчётам размер следующий: 7 570 291,00 руб. — цена договора 67 дн. — количество дней просрочки за период с 01.01.2022 по 08.03.2022 8.5 — ставка рефинансирования (ключевая ставка) Итог = 7 570 291,00 × 67 × 2 × 1/300 × 8.5% =287 418,71 руб. За вычетом НДФЛ 13% — 250053, 66 руб. Неустойка на которую Вы можете рассчитывать — 250053,66 руб. (без учёта уже уплаченной) Сейчас застройщик, как понимаю, выплатил Вам 124 063 руб. Соответственно долг Застройщика составляет — 125990,66 руб. Эту сумму Вы и вправе требовать.