Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Купля/продажа недвижимости в рассрочку
Покупаем землю с домом с рассрочкой. Половину суммы вносим сразу, остальные в течение 5 лет. Никаких кредитов в банках не берем, платить будем своими деньгами. Продавец беспокоится, что если мы перестанем платить (не захотим или не сможем), то он не сможет нас выселить, так как это будет нашим единственным жильем.
Если я правильно понял, на основании п.5 ст 488 ГК РФ объект купли-продажи будет находится в залоге у продавца. А этот залог в свою очередь, на основании п. 2 ст 334 ГК РФ, будет регулироваться законом об ипотеке. В ст. 78 ФЗ "О ипотеке" говорится, что взыскать можно при условии что покупаем через "банк" или юр. лицо.
Получается что обеспокоенность продавца обоснованна? Как ему обезопасить себя в таком случае?
Не совсем понимаю. Всё можно оформить единым договором купли-продажи с рассрочкой, или как он будет называться? Или необходимо составить дополнительно договор об ипотеке(залоге)?
Был сегодня у продавца. Он согласен продавать только с условием, прописанным в договоре, что мы не получим назад своих денег, если договор будет расторгнут из за того что мы не будем платить. Такой вот штраф. :(
Если имущество будет в залоге, то беспокойства продавца напрасны.
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному
договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе
обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом
договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным
законом.ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Для того, что бы себя обезопасить от данного рода риска необходимо детально прописать в договоре купли-продажи порядок оплаты с рассрочкой платежа. И конкретно прописать пункт последствия и ответственность в случае не выполнения обязанности по внесению платежей в установленные сроки т.е. права продавца на возврат объекта недвижимости и получение штрафных сакций.
Добрый вечер, включите в договор купли-продажи недвижимого имущества условия, определяющие случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору, в том числе при неуплате покупателем денег за недвижимое имущество.
Статья 450 ГК РФ. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Дело в том, что при регистрации права собственности на основании договора купли-продажи с рассрочкой платежа, регистрируются и обременения в силу закона. Но для успокоения души продавца, пропишите пункт в договоре, что вышеуказанные земельный участок и жилой дом признаются находящимися в залоге у продавца.
Далее, чтобы еще больше успокоить продавца, сходите в Россреестр на Спинова 9, возьмите с собой готовый проект договора и разумеется продавца. Там есть гос.служащие, которые оказывают консультации. Покажите договор сотруднику учреждения, а еще лучше регистратору, пусть он успокоит продавца.
Нашему продавцу 70 лет, он сам себе юрист, сам себе нотариус и идти куда либо на консультацию не хочет, считая себя достаточно компетентным. Что недвижимость будет у него в залоге, он знает, это его не успокаивает. Ему нужны гарантии, что при нашей неуплате, он сможет нас выселить и вернуть себе причитающееся. Как же мне ему растолковать, что он защищен, если даже в нашей общей дискуссии возникли разночтения?
Здравствуйте, Александр!
Вы совершенно правильно ориентируетесь. Беспокойства продавца совершенно не обоснованны. Вы не сможете стать собственником этого жилья до тех пор, пока не расплатитесь за нее. Все это нужно указывать в договоре купли-продажи и продавец не может не понять, что в случае нарушений Вами условий договора, он вправе будет выселить Вас из этого жилья без предоставления другого. Предложите продавцу обратиться к юристу для консультации. Но и так, прочитав договор купли-продажи, составленный в соответствии с Вашими условиями, он не может не понять.
«Неправильно указано юристом, что вы не сможете стать собственником жилья до полной оплаты. В том-то и дело, что вы становитесь собственником после регистрации перехода права собственности. А продавец становится залогодержателем».
Неужели коллега не понял, что речь идет о номинальной, а не реальной собственности. Этот собственник не сможет никаким образом распорядиться своей собственностью, пока не выплатит долг, поскольку эта собственность будет в залоге у продавца. Из Вашей практики: «Не так давно моих клиентов выселили из квартиры, которая когда-то являлась предметом залога». И правильно решил суд, если квартира являлась предметом залога. Другого решения и быть не могло.
По вопросу клиента все надо оговаривать в договоре купли-продажи и ничего более.
После регистрации перехода права собственности на дом с земельным участком к покупателю, можно расторгнуть договор купли-продажи (ст. 450 ГК РФ) и вернуть недвижимость в связи с неоплатой ее стоимости в срок. Поэтому очень важно указать в договоре сроки оплаты, а также право на расторжение договора при не исполнении обязательств по договору (ст. 453 ГК РФ), а также включить условие договора, что дом с з/у проданы в рассрочку (ст.ст. 488, 489 ГК РФ).
Один договор, в нем отразить рассрочку платежа и желательно по датам. А также, то что дом с з/у будут находится в залоге у продавца до полной оплаты.
И я о том же.
В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. по этому вопросу даны следующие разъяснения: «Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца».
Здравствуйте!
В данном случае действуют и общие нормы Гражданского кодекса РФ.
Ст. 334 п. 1
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом
обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения
должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица,
которому принадлежит это имущество (залогодателя)...
Продавец может не беспокоиться, что сможет подать на вас в суд и получить решение с такой формулировкой: взыскать деньги и обратить взыскание на заложенное имущество. Если у вас другого имущества и ден. ср-в не будет, тогда приставы буду продавать через торги заложенное имущество. Если имущество будет продано на торгах (т.е. если вы до этого не закроете долг), то собственником дома станет другой, и… подаст в суд на выселение вас, и конечно, суд выиграет. А затем он опять же обратится к приставам с исполнительным листом, чтобы жильцов выселяли из дома (если не получится добровольно).
Продавец может не беспокоиться: залог не снимут, можно будет обратить взыскание на это имущество. Продавцу стоит беспокоиться только о том, что процедура эта очень и очень длительная.
Я бы на месте продавца беспокоился, так как он также не сможет требовать расторжения договора, так как половина суммы будет оплачена. Но! Если вы пропишите в договоре условие о том, что договор может быть расторгнут продавцом также в случае оплаты по договору больше половины при просрочке платежей (пропишите, какая должна быть просрочка, чтобы это стало основанием для расторжения и т.д.), тогда продавец сможет себя значительно обезопасить. Это на случай если вы хотите обеспечить права продавца. Также можно включить условие о выплате пени за просрочку. Включение этих двух условий может повлиять на то, что продавец может согласиться на длительную рассрочку оплаты цены по договору, т.к. в этом случае он намного быстрее сможет решить вопрос, если вы перестанете платить.
Если вам нужно правильно составить договор, обращайтесь.
Добавлю.
Неправильно указано юристом, что вы не сможете стать собственником жилья до полной оплаты. В том-то и дело, что вы становитесь собственником после регистрации перехода права собственности. А продавец становится залогодержателем.
И еще для примера из практики. Не так давно моих клиентов выселили из квартиры, которая когда-то являлась предметом залога. Вся эта процедура у противной стороны заняла около 4-х лет. Так что опасения продавца вполне оправданы, а кто говорит иначе — видимо, на практике или не встречался с подобными случаями или встречал только юридически не подкованных пушистых ответчиков. Никого не хотел обидеть, если что.
Удачи!
Добрый вечер !!!
Если уж быть точным, то в ст. 78 указано
так:
Статья 78.
1. Обращение залогодержателем взыскания на
заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются
основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц,
проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом
или квартира были заложены по договору об ипотекеЛИБО
по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа,
предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим
лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или
квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на
погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или
строительство жилого дома или квартиры.
А применительно к банку или юр.лицу ипотека в силу закона в
обеспечение возврата кредита или целевого займа. У Вас как Вы пишите будет
рассрочка платежа и договор ипотеки.
Не забудьте так же про регистрацию перехода права и
ипотеки.
Статья 446.
1.
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее
имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:жилое помещение (его части), если для
гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем
помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания
помещением, за исключением указанного в
настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в
соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;земельные участки, на которых
расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем
абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии
с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
Таким
образом продавцу волноваться не о чем если сделка будет правильно оформлена.
С Уважением Андрей Ч.
Добрый вечер!!!
Хотел бы коллег дополнить немного «в плане обращения взыскания в любой момент» — не получиться.
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайненезначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взысканияодновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менеетрех месяцев.Также необходимо обратить внимание на риски в п.3 ст. 54
3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок доодного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том
числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете
независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленногоему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
СУважением Андрей Ч.
Здравствуйте Александр!
В соответствии со ст. 488 и ст.489 ГК РФ
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные
пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
То есть, если Вы заключаете договор купли-продажи с рассрочкой, то с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца.
Если Вы не произведите в установленный договором срок очередной платеж за товар, то продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно ст. 78 закона об ипотеке
То есть, обращение взыскания в настоящее время в отличие от ранее действовавшей редакции комментируемой статьи нет ограничения, согласно которому выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.Однако взыскание возможно только если жилой дом был заложен по ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение......обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Поэтому, если продавец является физ. лицом, то он не сможет обратить взыскание на пом., если оно является единственным Вашим жильем. Таким образом, обеспокоенность продавца обоснованна и ему необходимы гарантии исполнения договора, например — Ваши поручители .Смогу доп. проконсультировать по перспективам успешного заключения сделки в чате.С уважением Ф, Тамара
Чебуркин Андрей обращается к первой части п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке", трактуя в пользу того что физ. лицо может обратить взыскание в силу ипотеки по договору. А вы, в свою очередь, обращаетесь ко второй части и трактуете, что только юр. лицо может обратить взыскание. Я не понимаю, вроде, не из первой не из второй части не следует что физ. лицо не может обратить взыскание?
В силу п. 2 ст. 6 закона
В силу ст. ст.446 ГПК РФНе допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;То есть, запрет на взыскание установлен с исключениями указанными в законе об ипотеке.Поскольку законом об ипотеке допускается взыскание только банками, кредитными орг. и юр. л., то ипотека может быть установлена только в отношении имущ. залогодержателей- организаций.По договору с Физ. лицом. жилье не будет в ипотеке и продавец не вправе будет обратить взыскание на указанное имущ.
Можно единым договором, можно отдельным (статья 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Условие о рассрочке должно быть прописано в договоре купли-продажи недвижимости.
Ну и не забывайте, что договор о залоге недвижимости подлежит государственной регистрации (статья 10 вышеуказанного закона).