Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Основной договор на 1/2 и предваритлеьный на 1/2 с договором задатка?
Здравствуйте. Имею в соственности машиноместо. 2 недели назад скончалась супруга. Завещание она оформила на меня 100%. Родных несовершеннолетних детей, инвалидов и иных наследников по закону не имею. Хочу продать машиноместо с получением полного платежа как можно скорее. Какие могут быть варианты по оформлению сделки таким образом. чтобы не ждать 6 месяцев и получить всю сумму стоимости невижимости? Предварительный договор купли-продажи? Основной договор на 1/2 и предваритлеьный на 1/2 с договором задатка? Договор займа? Готов к неустойкам, покрывающим риски покупателя. Подскажите пожалуйста. Спасибо!
Здравствуйте, Андрей Сергеевич!
Уточните, кто является титульным собственником машино-места (на кого зарегистрировано право собственности). Вы один, или же долевая собственность?
Здравствуйте, Андрей Сергеевич.
Предварительный договор (названный таковым) при условии получения суммы в размере всей цены договора не может считаться предварительным договором. Он будет квалифицирован как договор купли-продажи с предварительной оплатой. Это следует из разъяснений в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». При этом положения ст.429 ГК РФ к такому договору применяться не могут. Сумма в размере всей стоимости, которая будет передана Вам покупателем не может квалифицироваться задатком.
Если называть вещи своими именами, то заключаете договор купли-продажи с предварительной оплатой, это допустимо, учитывая, что в силу п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство принадлежит наследнику с даты его открытия, независимо от государственной регистрации прав.
Вся сложность при озвученных Вами условиях состоит в том, что право собственности покупателя зарегистрировано быть не может уже сейчас, а денежные средства он передает. Это только его риски, и пойдет ли он на это- зависит только от него.
В договоре можете указать сроки, при наступлении которых Вы обязуетесь совместно передать документы для регистрации перехода прав, при внезапном объявлении кого-либо из других наследников, к примеру, указать как основание для расторжения договора с Вашим обязательством вернуть уплаченное.
Срок в течение 6 месяцев определен именно для выявления круга наследников. При внезапном объявлении таковых по их иску договоры, направленные на отчуждение наследственного имущества могут быть признаны недействительными.
В общем-то — да, но я бы не называл это неустойкой, поскольку неустойка -это выплата при нарушении или неисполнении обязательства (ст.330 ГК РФ). Является ли такая компенсация неустойкой — вопрос спорный. Я бы назвал это процентами за пользование полученными деньгами (ст.395 ГК РФ), право на которые получает покупатель в случае признания договора недействительным или его расторжении.
В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса РФ:
То есть можно заключить и предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель может оплатить Вам полную стоимость машино-места.
Даже если у Вас долевая собственность, и необходимо ждать, пока через 6 месяцев Вы получите свидетельство о праве на наследство и зарегистрируете право на вторую долю в праве собственности на машино-место, то по условиям предварительного договора исполнить обязательство по оплате этой покупки покупатель может уже сейчас.
В случае же, если по каким-то причинам Вы решите не продавать ему машино-место после оформления полной собственности, покупатель имеет определенную гарантию в том, что вправе будет в судебном порядке понудить Вас к заключению основного договора купли-продажи.
В силу положений той же статьи:
Согласно же п. 4 ст. 445 ГК РФ:
В качестве дополнительной гарантии для покупателя можно предусмотреть залог Вашей доли в пользу покупателя до момента заключения основного договора купли-продажи.