Просьба оценить риски по договору мены

Добрый день!

Прикрепите документ для его изучения.

Здравствуйте

вот это

находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, 

уже давно никто не пишет, но это не ошибка

Добавьте в шапку -сторона 1 и сторона 2.

И соответственно везде по тексту тоже- какая сторона какие обязательства иметь будет.

Сейчас у вас в п. 1

. принадлежит 1/2 (одна вторая) доля в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Российская Федерация, Указанная  доля квартиры принадлежит на основании Договора, государственная регистрация которого произведена, номер регистрации;. Государственная регистрация права общей долевой собственности произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

даже не ясно- кому она принадлежит

там же

 На заключение настоящего договора в отношении 1/2 (одной второй) доли квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация,, в соответствии со ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г., получено согласие залогодержателя — .

кто залогодержатель и на основании чего залог- тоже впишите, место я так понимаю оставили

с п. 2- аналогично.

Ссылки на закон об ипотеке верные.

Пункты 3 и 4 верные, но везде указать стороны — сторона 1 и сторона 2 и т.д.

но в п. 4 есть вот это

Стороны гарантируют, что на момент удостоверения настоящего Договора обмениваемое имущество никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц не обременено (кроме ограничения, указанного в п.1 настоящего договора).

а выше вы пишите- есть ипотека это равно залог. Тут противоречие у вас. Надо указать- что вот есть обременения такие то. И только эти.

это важно

гк

ГК РФ Статья 431.2. Заверения об обстоятельствах

 
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

 
Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

 
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Здравствуйте.

Собственно каких-то особых ошибок в договоре я не усматриваю. В договоре определено что обмениваемые доли равноценны. В Письме Минфина России от 28 апреля 2020 г. N 03-04-05/34408 О налогообложении НДФЛ дохода от реализации квартиры, право собственности на которую отчуждено по договору мены, отмечено:

  Таким образом, если сторонами сделки установлена равноценность обмениваемых товаров, то дохода (экономической выгоды) подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц, не возникает.

Однако следует иметь в виду, что сделка мены это исходя из налоговых правил есть совмещенные две сделки купли-продажи, и то же Письмо указывает на эту особенность:

В соответствии с пунктом 4 статьи 2171 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 2171 Кодекса.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный предельный срок владения таким имуществом составляет три года (пункт 171 статьи 217 Кодекса, в редакции до 01.01.2016).

В этой связи, если квартира, право собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения объектом недвижимого имущества, то доход от ее реализации подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

При совершении сделки мены следует обязательно рассмотреть налоговые последствия, которые возникнут у каждой стороны после ее совершения и регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Хорошо бы также понять, что с преимущественным правом на приобретение отчуждаемых долей, которое имеется у других собственников этих долей.   

Здравствуйте, Александр.

В дополнение к сказанному коллегами.

6. Стороны настоящего Договора осуществляют свои права владения, пользования и распоряжения приобретенными по настоящему Договору в порядке мены объектами недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.

                обязуется в течение всего периода действия ипотеки на объект недвижимости по адресу: без предварительного письменного согласия Банка не отчуждать объект недвижимости и не осуществлять его последующую ипотеку; не сдавать объект недвижимости в аренду (найм), не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять объект недвижимости правами третьих лиц; не производить переустройство и перепланировку объекта недвижимости.

По общему правилу сдача в аренду или в пользование возможная без согласия залогодержателя (банка).

Согласие нужно только в некоторых случаях:

— срок аренды/пользования превышает срок обеспеченного обязательства;
— цели аренды/срок не соответствуют назначению имущества.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

+ проверить договор ипотеки — там может быть прописано условие об обязательности получать согласие банка.

Но если в договоре с банком такого ограничения нет, то и нет необходимости указывать это в договоре мены.

11…
Стороны пришли к соглашению, что заявления нагосударственную регистрацию права собственности в орган регистрации прав на недвижимость нотариус передает в течение 3 (трех) рабочих дней с момента нотариального удостоверения настоящего договора.

Вот здесь намеренно указали 3 рабочих дня?

Потому что по закону нотариус направляет документы в тот же день, когда удостоверил договор 

«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»

Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

Закон допускает указать в договоре иные сроки — поэтому если по каким-то причинам нужно 3 дня — это допустимо.