В МКД имеются пригодные для оборудования офисов помещения (например – подвал, тех этаж). Данные помещения входят в состав общего имущества. В УК поступило предложение от сторонней организации помочь урегулировать вопрос о выкупе этих помещений с собственниками. Предусмотрена ли такая практика? Что требуется сделать УК?
Здравствуйте, Ольга.
(например – подвал, тех этаж).Ольга
Если это помещение технического назначения, то его под офис использоваться нельзя.
Более того, к техническим подвалам нельзя давать доступ лицам, на которых не возложены соответствующие обязанности по их эксплуатации (например, работника УК)
«СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»
16.2 Необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности.
+ технические подвалы должны быть закрыты на ключ:
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
3.4.5. Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
И по противопожарным нормам также есть серьёзнее ограничения.
Добрый день! Вопросы об использовании помещений МКД, относящихся к общему имуществу МКД, уполномочено решать общее собрание собственников МКД. Так, ст.44 ЖК РФ установлено, что
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
То есть, если есть пригодное для офиса помещение, то ОСС МКД может определить порядок пользования таким помещением, например, на основании договора аренды, с согласия всех собственников МКД.
Ст.36 ЖК РФ также указывает о возможности использования общего имущества МКД в пределах
ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
То есть, законодательство не предусматривает оснований для отчуждения общего имущества МКД другим лицам в силу того, что доли в праве общее имущество собственников МКД определяется пропорционально площади занимаемых жилых помещений. «В натуре» выделить общее имущество крайне проблематично, не нарушая при этом размера долей в праве на общее имущество, а также в силу тех причин ( пригодность, правила пожарной безопасности, эксплуатации и пр.), на которые указала юрист Максименко Алексей.
Кроме этого, нормы гражданского законодательства содержат прямой запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество МКД отдельно от принадлежащей квартиры:
ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Здравствуйте Ольга, да общее собрание собственников может решить данный вопрос, однако по действующему законодательству возможно только временное владение и пользование.
ст. 37 ЖК РФ
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Похожее указано в части 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С уважением, Евгений
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Также, если мы говорим об общем имуществе, то согласно позиции Минстроя оно не подлежит отчуждению, если это имущество обеспечивает исполнение установленных требований к содержанию МКД:
<Письмо> Минстроя России от 23.07.2015 N 22876-АЧ/04
<О случаях отчуждения из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов>
Тем более речь идёт о технических помещениях.
Уточните, пожалуйста, в подвале проходят какие-либо инженерные коммуникации? Какое у него назначение?