"Стороны установили, что с момента передачи Объекта недвижимости Покупателю и до его полной оплаты Объект недвижимости не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п

Здравствуйте, Иван.

Стороны установили, что с момента передачи Объекта недвижимости Покупателю и до его полной оплаты Объект недвижимости не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ."

Иван

Условие правомерно, но оно в пользу покупателя, т.к. залог призван защитить продавца в той ситуации, когда деньги после госрегистрации не поступят.

Статья 334 ГК РФ Понятие залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

«10. Передача Продавцом и принятие Покупателем Объекта недвижимости осуществлена при подписании договора. Настоящий пункт договора одновременно считается актом приема-передачи Объекта недвижимости (ст. 556 ГК РФ).

Тоже правомерное условие, если оно соответствует действительности  — т.е. если объект на самом деле передаётся до госрегистрации при подписании договора.

Если же объект будет передаваться позже, то стоит отразить так, как это будет происходить фактически.

1. Покупатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Объекта недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности по Договору к нему.»

Правомерно, но опять же, в пользу покупателя — объект покупателю уже передан, а риск гибели и случайного повреждения всё ещё несёт продавец.

Здравствуйте, Иван!

Приведенные Вами условия договора законодательству не противоречат.

Пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ позволяет сторонам договора купли-продажи прийти к соглашению, что даже если оплата пока не получена, то предмет купли-продажи не будет считаться в залоге у продавца.

«10. Передача Продавцом и принятие Покупателем Объекта недвижимости осуществлена при подписании договора. Настоящий пункт договора одновременно считается актом приема-передачи Объекта недвижимости (ст. 556 ГК РФ).

Данное условие также соответствует положениям статьи 556 ГК РФ. Такое условие стороны вправе предусмотреть с договоре купли-продажи, чтобы впоследствии не составлять отдельный передаточный акт к договору.

Принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ) это также не противоречит. И достаточно широко применяется на практике.

11. Покупатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Объекта недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности по Договору к нему.»

Учитывая, что квартира уже будет передана продавцом покупателю на момент подписания договора (п. 10), то переход риска случайной гибели или случайного повреждения в момент регистрации перехода права собственности вполне обоснован.

Иван, добрый день! Да, указанные положения правомерны. В случае с залогом вопрос залога определяется по соглашению сторон, если такого условия в договоре нет то до полной оплаты объект будет в залоге в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ. Как правило применяется когда предполагается оплата без рассрочек. Если есть какие то сомнения в покупателях можете настоять на залоге до полной оплаты, но как понимаю из договора у Вас сумма депонируется третьим лицом. Условия по отсутствия отдельного акта вполне стандартные, сам договор и подписи сторон в нем также могут выступать документом, подтверждающим передачу объекта недвижимости.

ст. 556 ГК РФ

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному актуили иному документу о передаче.

в остальном договор в общем то стандартный. В п. 5 Вы гарантируете, что в квартире никто не прописан на момент подписания договора.