Расчет налога при продаже коммерческой недвижимости

Question

Был куплен на торгах по банкротству лот, в который входят несколько коммерческих помещений и доли в земле и общей площади. В договоре купли-продажи единая цена за весь лот. Сейчас часть продаю. Вся информация есть в удобной табличке по ссылке: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1FRqxtIQk1MATzNosUbsmmJledMGaSY9ib4PmH9aCrQo/edit?usp=sharing Задача: 1. Нужно рассчитать налоговую базу и итоговый налог. 2. Объяснить как считается и почему от кадастра или от общей стоимости 3. Предложить вариант оптимизации - покупатель один, можем разбить общую стоимость между объектами как хотим. Таблицу можно копировать и делать там расчеты.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. На мой взгляд, в данном случае необходимо обратиться к независимому оценщику, который с учетом покупной стоимости комплекса смог бы выделить стоимость каждого объекта, либо его долю в этой покупной стоимости. Это первый момент. Второй момент, не совсем ясно, является ли покупатель (будущий продавец) предпринимателем, если да, то на какой системе налогообложения он находится. Исходяи из вышеуказанного рассчитать налог не получится — только после получения соответствующего документа от оценщика. На мой взгляд, учитывая, что есть фактическая продажная цена (которая и является рыночной), кадастровая цена тут иметь значения не будет. Кроме того, она имеет значение только в случае, когда речь идет о продаже физическим лицом объекта недвижимости по заниженной стоимости, т.е. ниже 70% от кадастра. Если Вы продаете как ИП, то значения кадастровая стоимость иметь не будет. По общему правилу для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Ну и насчет «оптимизации» при таких обстоятельствах говорить пока что еще немного рано.

Максим Крохалев · Answer

Здравствуйте, Сергей. 1. Расчитал налоговую базу и налог взяв за основу ваши данные, все в приложенном файле. 2. Ответ на данный пункт содержится в Письме Минфина РФ от 15 марта 2021 г. № 03-04-05/18022. Приведу выдержки: В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Кодекса в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества. … Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Таким образом, в случае если цена продажи ниже кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0,7 — берется кадастровая стоимость. 3. У вас 2 объекта продаются по цене выше чем 0,7 кадастровой, а 2 объекта по цене ниже чем 0,7 от кадастра в итоге сумма налога получается завышена, я предложил свой вариант цены, который оптимизирует сумму налога. (Добавил графы со словом альт.). Расходы на приобретение участков разделил пропорционально их кадастровой стоимости. Думаю это оптимальный вариант.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Сергей! если брать расчет как при продаже обычным физ. лицом, то произведенный коллегой М. Крохалевым расчет можно считать оптимальным. однако , я считаю, что в Вашем случае продать объекты недвижимости как физ. лицо, просто уплатив НДФЛ по нормам гл.23 НК, не выйдет. причиной этого является то, что объекты недвижимости являются нежилыми и предназначены для ведения предпринимательской деятельности, а не для личного использования, и приобретены (куплены) они на торгах, а не в результате безвозмездной сделки (например, наследования), поэтому у ФНС имеются все основания посчитать продажу этих объектов как предпринимательскую деятельность физ. лица, не имеющего регистрацию в качестве ИП (при отсутствии этого статуса), со всеми вытекающими последствиями, а именно ФНС потребует уплатить налоги как ИП на ОСНО (НДФЛ + НДС) Таким образом, в каждом конкретном случае необходимо устанавливать цель приобретения (получения) гражданином имущества, от которого им был получен доход с учетом, в том числе, назначения этого имущества, исходя из функциональных характеристик такого объекта. [ письмо ФНС от 07.05.2019 N СА-4-7/8614 «О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения»] таким образом, если не хотите нести выше упомянутый риск квалификации ФНС Ваших действий как деятельности ИП на ОСНО, то возможно стоит подумать над регистрацией ИП УСН.