Добрый день! Я продаю дом. Покупатели часть суммы смогут отдать сразу, а часть только через полгода. Подскажите, можно ли с ними заключить договор купли-продажи, где прописать, что права на дом перейдут только после окончательной оплаты за дом? то есть сначала мы заключаем только договор, а через полгода пойдем делать перерегистрацию прав. И еще, когда нужно составлять акт передачи , или можно без него? Спасибо!
Здравствуйте!
Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу бывшего собственника почти всегда составляется тогда, когда на момент заключения сделки не произведен полный расчет между сторонами. Особенностью договора купли-продажи с обременением является то, что до момента полного расчета объект находится в залоге у бывшего собственника. В том случае, если покупатель нарушит свои обязательства по договору, продавец как залогодержатель вправе подать судебный иск с требованием взыскать неполученные средства либо расторгнуть договор купли-продажи. Так продавец снимает с себя риск того, что покупатель реализует его недвижимость до момента полного взаиморасчета. Возможно, это для Вас подходящий вариант.
Максим, здравствуйте!
Акт приема-передачи -это обязательный документ. Именно с даты передачи объекта недвижимости по акту покупатель принимает на себя все риски (случайной гибели и утраты объекта).
Вы можете подписать договор купли-продажи, а подать его на регистрацию только после полной оплаты, но ни один покупатель на это не согласится, потому что продавец может спокойно продать дом еще раз. Право собственности возникает только после внесения соответствующей записи в ЕГРН.
И потом для вас как для продавца тоже есть определенный риск, что с вашим имуществом что-то случится за это время, а переход права собственности не был зарегистрирован на покупателя. Все обязательства по срокам оплаты, цене договора при отсутствии регистрации перехода права не играют особой роли, это как бы ваши договоренности, но покупатель может запросто передумать доплачивать или начнет требовать скидку. Будет отказываться платить и подавать документы на решистрацию в Росреестр.
Оптимальный вариант составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа, и прописать в нем обременение в пользу продавца до момента полной оплаты.
Этот договор защищает и страхует ваши риски: покупатель сразу получает объект по акту и принимает на себя все риски утраты, у него возникает обязанность и сроки по оплате (это будет указано в договоре, который вы подаете на регистрацию перехода права). В случае неоплаты в срок вы можете в судебном порядке требовать оплату по договору со штрафными санкциями или растрогнуть его.
С уважением, Алсу Нафисовна.
