8 812 467-37-61
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
13500 ₽
Вопрос решен

Очень запутанная ситуация в долевом строительстве жилья

Сложная и запутанная ситуация с долевым строительством многоквартирного дома. Нужен прямо-таки консилиум нескольких юристов. Мы занимаемся этой нашей проблемой уже четвертый год, и попали в тупик. Возможно, мы и те юристы, которые рассматривали нашу проблему, не видим каких-то дополнительных возможностей? Возможно, сообщество Правоведа сможет нам помочь? Возможно, потребуется расширенная оплачиваемая консультация у того, кто подскажет нам какой-то путь окончательного решения нашей наболевшей проблемы - мы готовы!

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ

94 семьи в период с июля 2016 по 2018 год заключили договоры долевого участия с ООО "Система", г.Владимир, ИНН 3328470355. Образец ДДУ: http://nvtk.in/ddu. По договору застройщик был обязан сдать дом не позднее 26 октября 2018 года, и передать квартиры дольщикам не позднее шести месяцев с даты сдачи дома. При этом дом был фактически готов уже к концу 2017 года - то есть никакой речи про недострой и сбежавшего застройщика нет.

Дом до сих пор не может быть сдан в эксплуатацию. Проблема в том, что во Владимирской области существует постановление губернатора от 31 декабря 2010 года N 1407 "Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения "Исторический центр города Владимира", режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон", с изменениями. Ссылка на постановление из официального источника: https://docs.cntd.ru/document/965015388. Ссылка на PDF с отметками в тексте и на картах-схемах: nvtk.in/1407.

Наш дом попадает в границы участка №5 (глава 3, пункт 3.1). Регламент застройки описан в п.3.2.2., в том числе: "строительство объектов с высотой от уровня земли до конька крыши - до 15 метров; плоская крыша исключается;...". Однако, изменениями, внесенными постановлением губернатора от 11 июля 2012 года N 756 (офиц.ссылка: https://docs.cntd.ru/document/965017362), согласно пункту 1.6., "Объекты капитального строительства, расположенные в северной части микрорайона Коммунар, высота зданий от планировочной отметки земли до конька крыши - до 21 м с отдельными локальными повышениями - до 24 м для создания архитектурных акцентов; ...". То есть в нашем районе можно строить дома с высотой до 24 метра и скатной кровлей.

Весь дом выше 24 метров (см.фото здесь: http://nvtk.in/vysota). Кровля у дома плоская. В связи с этим, инспекция государственного строительного надзора не имеет права выписать заключение о соответствии - документ, необходимый для сдачи дома в эксплуатацию.

ОПИСАНИЕ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОМА

Дом на карте: https://yandex.ru/maps/-/CCUuzRDQSD.

Вот на этой карте https://vladimir-city.ru/upload/iblock/cdb/P1739_2013_aglurkwxdo.pdf наш дом находится в нижней части участка №8 (на этой карте нумерация участков из другого документа), то есть попадает в границы микрорайона Коммунар из постановления 1407.

Разрешительные и проектные документы собраны здесь: https://www.dropbox.com/sh/1dpg1ilfgy2ka6j/AADDHf-cSd-XP_ZruWsnpXmca?dl=0. То есть по разрешению на строительство, разрешено возводить 7-8 этажей. По факту, дом с переменной этажностью: 1й подъезд - 9 этажей, 2й подъезд - 8 этажей, 3й и 4й подъезды - 7 этажей.

Во всех текущих обсуждениях фигурирует идея того, что достаточно снести 8й и 9 этажи у 1го и 2го подъездом, чтобы привести дом к нормативам. Однако, если соблюдать букву текущего закона, необходимо что-то делать и с седьмым этажом во всех подъездах, так как отметка в 24 метра находятся прямо над окнами 7го этажа, а ведь нужен еще техэтаж и скатность кровли соблюсти. При этом если на 8 и 9 этажах застройщик квартиры не продавал, то на 7м этаже есть дольщики. Фото дома с отметками высот: http://nvtk.in/vysota

ПОПУСТИТЕЛЬСТВО ГОССТРОЙНАДЗОРА

Такая ситуация стала возможной из-за попустительства со стороны инспекции госстройнадзора администрации Владимирской области. У нас есть ответ на запрос "как так получилось" от этой структуры: http://nvtk.in/konserv. Якобы в ноябре 2016 года дом был законсервирован, поэтому за ним уже не было необходимости следить. Вот статья с фотографиями от разных дат: https://обманутые-дольщики-33.рф/2016/11/23/консервация-объекта-строительства/

ЮРИДИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ

Естественно, мы жаловались куда можно, обращались к юристам. В сухом остатке сейчас происходят правовые процессы, которые опишу ниже.

1) Дом внесен в список проблемных объектов наш.дом.рф. Ссылка: http://nvtk.in/problobject.

2) Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области (далее ГИООКН) подала исковое заявление о понуждении застройщика привести дом в нормативное состояние. Ссылка на дело: https://kad.arbitr.ru/Card/63d5182a-8303-46d6-8d54-afe78a63e3d4. Представитель дольщиков участвует в деле как третье лицо, не заявляющее собственных требований.

3) По застройщику проводится конкурсное делопроизводство. Ссылка на дело: https://m.kad.arbitr.ru/card/b741a3f9-a374-414c-b558-160f2e251444. Представитель дольщиков также участвует в деле как третье лицо. При этом основные участники дела - это мать и гражданская жена Русакова С.В. На них оформлены квартиры в количестве 41 штука. Ссылки: https://fedresurs.ru/bankruptmessage/A28E32999926A528C4842590502564AA, https://www.list-org.com/man/5179231, https://www.list-org.com/man/342457.

4) На Русакова Сергея Владимировича, главного бенефициара и бывшего гендиректора ООО Система, заведено уголовное дело по ст.165 ч.2 п.б УК РФ. Ссылка на дело: http://nvtk.in/rusakov. Сам Русаков С.В., как физлицо, является банкротом с 2017 года. Ссылка на резолютивную часть решения по этому делу: https://sudact.ru/arbitral/doc/lHIirpv1YxHu/.

5) Дольщики отдельно друг от друга подавали исковые заявления на застройщика с требованием выплат пеней за нарушение срока сдачи объекта. На руках дольщиков - исполнительные листы, которые сейчас находятся у конкурсного управляющего.

РАБОТА НАД ПРОЕКТОМ ОБЪЕДИНЕННОЙ ОХРАННОЙ ЗОНЫ

В 2020 году дольщики добились встречи с губернатором Сипягиным В.В. (сейчас он в Госдуме). На совещаниях, проведенных под руководством Сипягина было принято решение о том, что снос "лишних" этажей для приведения дома в нормативное состояние не представляется возможным, такое решение заведет ситуацию в тупик, так как финансировать снос никто не будет: застройщик банкрот, а система финансирования проблемных объектов Минстроем не предполагает выделение средств на полностью готовые объекты, только на достраивание неготовых.

Поэтому было принято решение изменить градостроительные нормы, с целью легализовать уже построенный дом. Для того, чтобы губернатор подписал такое постановление, необходимо разработать проект объединенной охранной зоны объектов культурного наследия (далее по тексту - "проект ООЗ"), что регламентировано постановлением правительства РФ от 12 сентября 2015 года N 972, "Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации", https://docs.cntd.ru/document/420302263.

Здесь нужно сказать, что именно это изменение градостроительных норм и являлось изначальной целью застройщика, а также причиной, по которой он позволил себе нарушить градостроительные нормы. Вкратце - экс-губернатор Орлова через своего зама на словах пообещала ему решить вопрос с нормами, если он и другие застройщики профинансируют разработку проекта ООЗ. Однако, зама Орловой по строительству посадили, Орлову не перевыбрали, вместо нее пришел Сипягин, а проект до этих событий утвердить не успели. Подробнее об этой истории - у нас на сайте обманутые-дольщики-33.рф. Собственно, проект ООЗ начали разрабатывать еще в 2017 году, еще при Орловой, но вот не успели...

Сипягин и подведомственные ему департаменты, в августе 2020 года приняли решение, что самый быстрый способ решения нашей проблемы - это доработка проекта ООЗ, который начали делать при Орловой, утверждение его в Минкульте и после этого выпуск нового постановления с новыми нормами, которые позволят ввести дом в эксплуатацию. Была создана рабочая группа под руководством замгубернатора, которая взяла курс на доработку проекта ООЗ, утверждение его в Минкульте. Были подписаны соответствующие распоряжения и дорожные карты. У нас есть фото этих документов.

ГИООКН, которая курирует разработку проекта со стороны администрации Владимирской области, в целом занимает позицию против данного проекта, так как считает (не без оснований), что застройщик с помощью нас, обманутых дольщиков, продавливает возможность строить в Коммунаре дома с повышенной этажностью. Однако, так как губернатор распорядился решить вопрос, они подключились и не саботировали процесс.

В сентябре 2021 года проект ООЗ был доработан, проверен специалистами ГИООКН и уехал на утверждение в Минкульт. Однако, оттуда он вернулся с замечаниями. В этом же месяце Сипягин ушел с поста губернатора в Госдуму, а в ноябре курирующего наш вопрос замгубернатора Вишневского отправили в СИЗО и работа подвисла.

Новый губернатор, Авдеев, ознакомившись с нашим делом, заявил, что "застройщик должен признать свою ошибку и демонтировать лишние этажи", также что «лично готов поучаствовать в выборе технологической методики» и еще что нам, дольщикам, нужно подать некий коллективный иск к застройщику — мол, «суд рассмотрит его в особом порядке». То есть полтора года мы ждали результатов какой-то работы, которая, по мнению текущего врио губернатора, оказалась не нужна.

ЦЕЛИ ДОЛЬЩИКОВ

Данную заявку я размещаю как представитель инициативной группы дольщиков. В настоящее время все 94 семьи разделились на три принципиально разные группы с разными задачами:

а) Жители. Еще в октябре 2018 года, застройщик предложил "кто хочет - живите, я оплачу коммунальные расходы". Несколько семей так и сделали - заключили доп.соглашение с застройщиком, по которому они отказываются от пеней, но получают возможность сделать ремонт и жить в несданном объекте. Из коммунальных услуг отсутствует только подача газа, все остальное у них есть. Их, в целом, устраивает текущая ситуация, им даже выгоден текущий статус кво, так как они экономят на коммунальных платежах.

б) Те, кто хотят въехать. Это те жители, которым принципиально важно делать ремонт и въезжать в полноценное жилище, оформленное по закону. Они - самая активная часть нашего сообщества, им важен результат в виде сданного по всем законам дома.

в) Инвесторы. Это те, кто купил квартиры с целью продажи или сдачи в аренду. Для них важна принципиальная возможность продать свою квартиру по закону. Сейчас можно только переуступить долю, причем по ценам ниже рыночных из-за рисков, связанных с ситуацией с несдачей дома. Возможно, уважаемые Правоведы подскажут какие-то дополнительные возможности для таких дольщиков, которые помогут снизить риски для покупателей.

СОБСТВЕННО ВОПРОСЫ К СПЕЦИАЛИСТАМ

Может быть, мы чего-то не знаем, и для нас существуют какие-то дополнительные правовые возможности? Может быть, специалисты, которые нас консультировали, что-то не учли? Я опишу некоторые гипотезы, которые так или иначе звучали в обсуждениях, но по тем или иным причинам не получили продолжения. Возможно, это было зря, и нужно было все-таки довести какие-то идеи до реализации? Прошу уважаемых Правоведов проконсультировать нас по данным гипотезам, а также предложить свои варианты развития событий.

а) Гипотеза "собственность по суду". Звучала идея о том, чтобы получить свои квартиры в собственность по суду. При этом нам непонятен механизм данного правового действия, а также его последствия. Подавать коллективный иск или индивидуальный? Кто ответчик? Что требовать? Что будет с помещениями общего пользования в случае удовлетворения иска? Как организовать обслуживание дома в случае удовлетворения иска?

б) Гипотеза врио губернатора Авдеева "коллективный иск к застройщику". Мы не очень понимаем пока эту идею, надеемся попасть к нему на прием и уточнить, что писать в иске к банкроту, который не может ничего. Может быть, мы чего-то не понимаем и это действительно имеет смысл сделать? Чем может быть полезен "особый порядок рассмотрения дела", о котором заявил врио губернатора?

в) Гипотеза "ст.222 ГК РФ". Также предлагали нам ввести дом в эксплуатацию по суду, по статье 222 ГК РФ. Пожалуйста, прокомментируйте, о чем вообще эта идея? Возможно ли это?

г) Гипотеза "иск к администрации Владимирской области". Есть дольщики, которые хотят подать исковое заявление к администрации Владимирской области, которая из-за попустительства подотчетной ей инспекции госстройнадзора допустила данную ситуацию. Есть ли смысл в таком заявлении? Что можно требовать в нем от администрации? Возможно ли требовать в нем продолжить работу над проектом ООЗ, раз были подписаны дорожные карты и имело место попустительство? Возможно ли требовать каких-то денежных компенсаций?

д) Гипотеза "оспорить банкротство". В связи с тем, что основные кредиторы - мать и гражданская жена Русакова, есть идея оспорить банкротство, признав его фиктивным. Но мы не понимаем, есть ли от этого толк, какие будут последствия и как это сделать.

Пожалуйста, прокомментируйте озвученные гипотезы развития событий и предложите свои. В целом задачи у нас две: добиться сдачи дома в эксплуатацию и/или получить возможность продать наши доли по рыночной цене.

Показать полностью
Уточнение от клиента
Для удобства чтения (разбивка на абзацы, активные ссылки) можно перейти по ссылке nvtk.in/pravoved
Уточнение от клиента
На данную консультацию дольщики собрали дополнительную сумму, стоимость вопроса увеличена еще на 7700 руб. По мере сбора средств стоимость будет еще расти.
Уточнение от клиента
Есть еще ирония в том, что случись наша ситуация до сентября 2015 года, то все решилось бы просто. Поясню: к постановлению 1407 есть изменения, внесенные постановлением 756 от 11 июля 2012 года (https://docs.cntd.ru/document/965017362). Там так расчудесно написано, что мол, «согласовать отклонения… Многоквартирные жилые дома по ул.Пушкарской, N 44,46, высота здания — до 40 м (14 этажей) с применением плоской крыши;».

Вот нам бы так! Однако, насколько мы понимаем, теперь такой простой схеме мешает положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 года № 972 (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201509170006), которое изменило порядок утверждения границ и регламентов охранных зон: теперь нельзя, как в постановлении № 756, менять охранные зоны выборочно и без согласования с Минкультом. Только всеобъемлющий новый проект и только прошедший всю цепочку, описанную в п. 14 положения!

Может быть тут все-таки есть какая-то лазейка, которая поможет текущему губернатору подписать постановление, похожее на 756?
, Василий, г. Владимир
Владимир Балашов
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
10 рейтинг
Эксперт

Здравствуйте

Скажу честно- дело у вас практически гиблое.

Реальная перспектива есть ТОЛЬКО при изменении норм охранной зоны, так чтобы ваш дом в них вписывался. Это больше политический момент, чем юридический. Либо власти региона совместно с минкультом на это пойдут, либо нет. Я уж молчу, что это дело долгое.

Все остальные гипотезы с судами- смысла не имеют никакого — вам эти иски просто отклонят, так как дом по большому счету вышел за рамках норм охранной зоны по вине застройщика, а не по вине государства. 

Еще вариант нынешнего губернатора реален — на счет снова части этажей, но это юридически — а вот по строительным нормам- возможно это или нет- вопрос к инженерам. Плюс это создаст проблему вам, как покупателям — ведь кто то тогда точно квартиры не получит.

Плюс у вас тут весь вопрос осложнен и банкротным делом (Вам всем однозначно надо туда вступать с требованиями к застройщику — вам квартиры как я понимаю пока не переданы).

В банкротном деле ваши требования конкурсный управляющий должен учесть и поставить в очередь. Плюс лишний повод с властями говорить тоже будет.

4) На Русакова Сергея Владимировича, главного бенефициара и бывшего гендиректора ООО Система, заведено уголовное дело по ст.165 ч.2 п.б УК РФ

Василий

это тоже проблема

не сказать, что больше чем банкроство, но проблема — потому что если и он банкрот- с него брать нечего и если ооо система им станет — вам опять же любые вопросы сносов или переделки придется решать только с государством, а на что оно пойдет в итоге вам никто не предскажет.

а) Гипотеза «собственность по суду». Звучала идея о том, чтобы получить свои квартиры в собственность по суду. При этом нам непонятен механизм данного правового действия, а также его последствия. Подавать коллективный иск или индивидуальный? Кто ответчик? Что требовать? Что будет с помещениями общего пользования в случае удовлетворения иска? Как организовать обслуживание дома в случае удовлетворения иска?

Василий

хоть индивидуальный, хоть коллективный — проблема- дом нельзя щас по закону ввести в эксплуатацию

все остальное это лирика, он по нормам не проходит

хоть сразу иск и к государству (в лице министерств, местной администрации, надзора за этой зоной или любое иное ведомство), хоть к застройщику.

в) Гипотеза «ст.222 ГК РФ». Также предлагали нам ввести дом в эксплуатацию по суду, по статье 222 ГК РФ. Пожалуйста, прокомментируйте, о чем вообще эта идея? Возможно ли это?

Василий

вряд ли

это статья о самострое и его легализации, но чтобы это сделать — нужно соблюдение формальных требований и по строительным нормам в том числе и по земле, а у вас они то не соблюдены.

Статья 222. Самовольная постройка
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка,при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

2
0
2
0
) Гипотеза «оспорить банкротство». В связи с тем, что основные кредиторы — мать и гражданская жена Русакова, есть идея оспорить банкротство, признав его фиктивным. Но мы не понимаем, есть ли от этого толк, какие будут последствия и как это сделать.

Василий

прямого толка не будет

охранные нормы от этого не изменятся, но может быть тогда застройщик будет именно какие то сносы производить и перестройки, но это сделать довольно сложно — но опять же- чтобы с этим спорить- вступайте в реестр кредиторов, участвуйте в собрании кредиторов и работайте с конкурсным управляющим, чтобы как раз и доказать либо преднамеренное банкротное дело либо фиктивное, это сложно и не особо вероятно, но по закону- может быть. Плюс конечно такие вещи это еще 1 уголовное дело, если получиться это доказать.

г) Гипотеза «иск к администрации Владимирской области». Есть дольщики, которые хотят подать исковое заявление к администрации Владимирской области, которая из-за попустительства подотчетной ей инспекции госстройнадзора допустила данную ситуацию. Есть ли смысл в таком заявлении? Что можно требовать в нем от администрации?

Василий

смысла не вижу

1- где тут было попустительство? застройщик сам нарушил нормы, сам построил не то и не так

2- что даст этот иск? они вам перестраивать нарушения застройщика не будут, а изменить закон не в их власти единоличной, да и требование в суде об изменении норм под вас- это тоже абсурд

б) Гипотеза врио губернатора Авдеева «коллективный иск к застройщику». Мы не очень понимаем пока эту идею, надеемся попасть к нему на прием и уточнить, что писать в иске к банкроту, который не может ничего. Может быть, мы чего-то не понимаем и это действительно имеет смысл сделать? Чем может быть полезен «особый порядок рассмотрения дела», о котором заявил врио губернатора?

Василий

вступить в банкротное дело вам точно нужно

и выставить свои же требования- квартиры

1
0
1
0
Василий
Василий
Клиент, г. Владимир
Владимир, спасибо за развернутый ответ.

В банкротное дело мы, конечно же, вступили, как кредиторы, в очередь нас всех поставили. По этому пункту есть два момента: 1) Есть информация, что текущий конкурсный управляющий аффилирован с нашим застройщиком; 2) На собрании, которое проводил для нас конкурсный, он заявил, что если в течение полугода от даты начала конкурсного производства не будет решен вопрос с охранными зонами, тогда будет задействован механизм выплаты компенсаций от Минстроя, через фонд помощи участникам долевого строительства. Мы опасаемся, что компенсация может пройти на совсем невыгодных для нас условиях. Вот эти полгода он сам придумал или есть такая норма?
Геннадий Кураев
Геннадий Кураев
Юрист, г. Новосибирск
9.1 рейтинг
Эксперт

Здравствуйте,  Василий.

Отмечу только реальные варианты решения проблемы, которые вижу.

1. Как отметил коллега Балашов, необходимо изменить регламент Застройки в части высотности с учетом того, что в первую очередь здесь виноваты власти, что допустили строительство такого дома. Причем, компромиссным вариантом предлагаю изменить этот регламент только для того, чтобы Вам выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то есть, грубо говоря можно и на неделю эти изменения принять а затем отменить, чтобы другие не успели застроиться.

2. Подать заявление на отклонение от предельных параметров строительства в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса РФ в части высотности Вашего дома.

3. Признание права собственности на квартиры и права долевой собственности на дом дольщиками в порядке статьи 222 Гражданского кодекса. 

Либо на незавершенный строительством объект, что более вероятно приведет к успеху

Судебная практика Верховного Суда по этому поводу

https://kad.arbitr.ru/Document...

Вполне возможно, что суд признает превышение высотности незначительным нарушением и удовлетворит Ваш иск.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
(ред. от 23.06.2015)
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Иск можно подавать по отдельности или коллективный, без разницы. Политически конечно лучше коллективный.

Иск нужно подавать в рамках дела о банкротстве, вот разъяснения Верховного Суда по этому поводу http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id...

Дело о приведении дома в нормативное состояние нужно будет приостанавливать соответствующим ходатайством до рассмотрения иска о признании права собственности на дом.

Ну и естественно дольщикам нужно добиваться включения в реестр кредиторов банкрота обеспеченных залогом своих квартир, которые практически построены.

Приводить дом в соответствие более затратно считаю.

С уважением!  Г.А. Кураев

2
0
2
0

Поскольку Вы увеличили стоимость вопроса, дополню.

Наиболее перспективным вижу заявление Застройщика на отклонение от предельных параметров строительства согласно статьи 40 Градостроительного кодекса РФ и вариант судебного иска с признанием права собственности в порядке статьи 222 ГК.

Еще примеры судебной практики по схожим обстоятельствам

https://sudact.ru/arbitral/doc...

https://legalacts.ru/sud/opred...

0
0
0
0
Еще примеры судебной практики по схожим обстоятельствам

Кураев Геннадий

по 1 решению не соглашусь

в нем ситуация намного проще

В обоснование заявленных требований администрация ссылается на наличие у спорных построек признаков самовольных ввиду их возведения с грубыми отклонениями от разрешения на строительство и с нарушением проектной документации (в ее отсутствие в отношении 22-этажного многоквартирного дома). Исковые требования администрации направлены на приведение спорных объектов в соответствии с параметрами, установленными разрешением на строительство.Вместе с тем, для удовлетворения иска о сносе самовольно возведенной части объекта капитального строительства в целях приведения его в первоначальный вид необходимо представить доказательства несоблюдения ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца, а также доказательства того, что демонтаж части здания возможен без повреждения основного здания.

тут можно и проектную документацию поменять и разрешения получить заново

у клиента же закон не позволяет в принципе с такими параметрами что то регистрировать и стоить, и тут или параметры менять или закон.

сейчас их дом не попадает под ст 222 гк как раз по его легализации — потому что как раз законные интересы нарушаются- дом не может быть такой высоты в принципе.

застройщик именно закон тут нарушил, другое дело — на какую высоту давали разрешение на строительство- если меньшую, то застройщик еще и эти разрешения и документацию нарушил

0
0
0
0
Элина Веснина
Элина Веснина
Юрист, г. Иркутск

Здравствуйте, Василий!

Вы также можете рассмотреть вариант достройки дома (в вашем случае — снос лишних этажей и достройка крыши в соответствии с нормативами) посредством создания ЖСК всеми дольщиками. Единственное — это затраты, то есть придется делать это за свой счет. Но плюс в том, что в этом случае вы сами будете контролировать весь процесс, а не обивать пороги незаинтеесованных людей безрезультатно годами.

Это можно сделать в рамках ст. 201.10 Закона о банкротстве. Вы проводите собрание дольщиков и создаете ЖСК. Если в доме несколько блок-секций — создаем ЖСК по количеству б/с.

Сложность здесь в том, что закон устанавливает много условий для такой передачи, они перечислены в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Если вы эти условия соблюдете, то конкурсный управляющий передаст вашим ЖСК блок-секции для дальнейшей достройки и  ввода в эксплуатацию.

Я много лет вела банкротство застройщика, и мы там создавали ЖСК, а также признавали право на долю в объекте, чего только не было за 5 лет (в нашем случае был рейдерский захват домов и участков, еле спасли наши квартиры). Если нужна более подробная консультация, пишите мне в чат. 

Также есть вариант найти инвестора на достройку вашего дома («достройку»-имею в виду приведение его в соответствие с законом) и заключить с ним соглашение, что он достраивает дом, а вы ему передаете например часть имущества в счет этой достройки (мы так и достроили свои дома в итоге). Но этот вариант вам подходит, если есть что отдать застройщику (например есть непроданные офисы, есть еще часть земельного участка, которая не застроена, но может быть отдана под застройку итд).

В случае приведения дома в соответствие с законом через свои ЖСК потом введете его в эксплуатацию.

2
0
2
0
Василий
Василий
Клиент, г. Владимир
Элина, спасибо, интересная идея. Однако, в нашем случае потенциальному инвестору отдать нечего, кроме квартир, которые якобы проданы матери и гражданской супруге застройщика. Если только не признать эти сделки ничтожными — можно ли это сделать в рамках конкурсного производства?

По закону их можно оспорить и признать недействительными. Вопрос получится ли это доказать, особенно при конкурсном,  который якобы на их стороне. А чтобы его сменить нужны нарушения с его стороны и тогда надо вопрос об этом ставить в суде

0
0
0
0
Алексей Максименко
Алексей Максименко
Юрист, г. Самара
9.1 рейтинг
Эксперт

Здравствуйте, Василий.

Выскажу своё мнение.

Поэтому было принято решение изменить градостроительные нормы, с целью легализовать уже построенный дом.

Василий

На мой взгляд, этот вариант изначально противоречил правовой логике.

Нельзя менять закон для того, чтобы узаконить нарушение. Понятно, что это бы помогло конкретно в Вашей ситуации, успей всё дойти до завершающей точки, но закон не может подстраиваться под нарушителя (я о застройщике, конечно, дольщики тут пострадавшие).

И если говорить о том, как решать возникшую проблему — моё мнение — всё-таки приведение объекта к соответствию.

Но вопрос, как принимаю, где взять на это средства.

Вы пишите:

При этом основные участники дела — это мать и гражданская жена Русакова С.В. На них оформлены квартиры в количестве 41 штука. Ссылки: https://fedresurs.ru/bankruptmessage/A28E32999926A528C4842590502564AAhttps://www.list-org.com/man/5179231https://www.list-org.com/man/342457.

4) На Русакова Сергея Владимировича, главного бенефициара и бывшего гендиректора ООО Система, заведено уголовное дело по ст.165 ч.2 п.б УК РФ. Ссылка на дело: http://nvtk.in/rusakov. Сам Русаков С.В., как физлицо, является банкротом с 2017 года. Ссылка на резолютивную часть решения по этому делу: https://sudact.ru/arbitral/doc/lHIirpv1YxHu/.

Может есть смысл работать в этом направлении. 

Это похоже на вывод активов компании — и есть вероятность, что эти квартиры не покупались за реальные деньги, только на бумаге, т.е. были мнимыми сделками:

Статья 170 ГК РФ Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

И нужно, конечно, изучать — действительно ли оплата была.

Но если даже была — какая, насколько она отличалась от рыночной. 

+ какое было состояние у банкрота к моменту заключения договоров с матерью и сожительницей.

Если у него уже были признаки несостоятельности, это также основание для оспаривания сделки:

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

«О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

С учётом того, что речь идёт о матери и сожительнице, их как раз можно признать заинтересованными лицами, которые знали о состоянии застройщика.

К чему я про оспаривание этих сделок — к тому что, если они будут в конкурсной массе, то вырученные с их продажи средства можно как раз использовать на приведение дома к тому состоянию, как этого требуют градостроительные нормы г. Владимира.

Может, действительно удастся, оспорить сделки. Потому что 41 квартира в руках двух человек, при том матери и супруги директора банкрота — это довольно странно и конкурсному управляющему нужно обратить на это пристальное внимание.

1
0
1
0

+ попробовать добиться отказа во включение им в реестр требований кредиторов. Это я о матери и сожительнице.

По причине их аффилированности с банкротом. 

Аффилированность само по себе не нарушение, а вот злоупотребление на этой почве — да, в том числе вывод активов, создание «дружественного» кредитора и т.д.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.03.2017 N 306-ЭС16-17647(1) по делу N А12-45752/2015

… обстоятельства совершения платежей и последующее поведение сторон (ежемесячное перечисление в течение продолжительного периода времени, наличие между Поповым В.А. и Михеевым О.Л. родственных связей (дядя и племянник), участие в подобных операциях в 2010 — 2014 годах Поповой Л.Л. (матери Попова В.А. и сестры Михеева О.Л.), длительное непредъявление плательщиками финансовых претензий Михееву О.Л. (вплоть до возбуждения дела о банкротстве последнего), нераскрытие информации о каком-либо возмездном соглашении, заключенном ими), свидетельствовали о том, что Попов В.А. изначально осуществлял эти платежи во исполнение безвозмездной сделки, заключенной с Михеевым О.Л., преследуя цель добровольно и намеренно выполнить обязательство последнего в порядке дарения, а впоследствии (после возбуждения дела о банкротстве) воспользовался платежными документами исключительно с противоправной целью уменьшения в интересах Михеева О.Л. количества голосов, приходящихся на долю независимых кредиторов.
0
0
0
0
Василий
Василий
Клиент, г. Владимир
Алексей, спасибо за идею. Есть неподтвержденная информация о том, что конкурсный управляющий тоже аффилирован с застройщиком. Поэтому он-то вряд ли будет пристально рассматривать этот вопрос. Если только дать ему отвод?
Алина Гончарова
Алина Гончарова
Юрист, г. Москва
8.3 рейтинг

Здравствуйте, Василий!

Главный минус Вашей ситуации — в том, что разрешение на строительство было выдано уже после того, как вступило в силу Постановление, ограничивающее высоту зданий. Если бы оно появилось в процессе строительства, можно было бы требовать ввода в эксплуатацию на том основании, что на момент выдачи разрешения на строительство ограничений не было.

Виновником ситуации, в которой оказались дольщики, является УКС администрации г. Владимира, которое выдало разрешение на строительство, хотя не должно было этого делать.

По Вашим гипотезам:

Гипотеза «собственность по суду»

Василий

Она не проходит, поскольку у вас дом не введен в эксплуатацию. В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ право собственности регистрируется после передачи объекта дольщику, а передача в силу ч. 2 ст. 8 ФЗ №214 возможна не ранее, чем дом будет введен в эксплуатацию.

Разве что Вы можете потребовать в рамках дела о банкротстве застройщика передачи права собственности на объект незавершенного строительства на основании ч. 3 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ. Но для этого должен выполняться набор условий, в том числе создание ЖСК (то есть завершать строительство Вам придется на свои деньги).

Гипотеза врио губернатора Авдеева «коллективный иск к застройщику»

Василий

Это имело бы смысл в случае уклонения застройщика от передачи квартир по субъективным причинам. Вы бы подали иск о понуждении застройщика подписать акты приема-передачи. Но застройщик не уклоняется, он не имеет права передавать квартиры в силу упомянутой ч. 2 ст. 8:

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Ни один суд не обяжет застройщика нарушить закон.

Продолжу ниже.

0
0
0
0
Виновником ситуации, в которой оказались дольщики, является УКС администрации г. Владимира, которое выдало разрешение на строительство, хотя не должно было этого делать.

Гончарова Алина

Коллега, а почему на Ваш взгляд администрация не должна была выдавать разрешение?

С высотой в разрешении ведь всё в порядке — там прямо указано, что разрешается строить 21-24 м. и 7-8 этажей.

Это застройщик нарушил указанные параметры, превысив и метры, и этажи.

Разве что Вы можете потребовать в рамках дела о банкротстве застройщика передачи права собственности на объект незавершенного строительства на основании
Гончарова Алина

Насколько я понял, объект уже достроен, осталось только ввести в эксплуатацию:

При этом дом был фактически готов уже к концу 2017 года — то есть никакой речи про недострой и сбежавшего застройщика нет.

0
0
0
0
Гипотеза «ст.222 ГК РФ».

Василий

Эта статья позволяет узаконить самовольную постройку. В части 3 этой статьи перечислены условия, при которых через суд можно признать право собственности на самовольную постройку:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

У Вас, к сожалению, выполняется только первый пункт, а должны выполняться все 3 одновременно. Поэтому данная гипотеза тоже не проходит.

Гипотеза «иск к администрации Владимирской области»

Василий

Признавать незаконным разрешение на строительство не вижу смысла, все равно это приведет к требованию о приведении дома в соответствие с установленными требованиями, хотя и более сложным путем).

Разве что иск о взыскании убытков. Вина администрации очевидна — в выдаче разрешения на строительство. Но тут, скорее, правом на иск будет обладать застройщик, который вынужден по ее вине выплачивать неустойки дольщикам.

Гипотеза «оспорить банкротство».

Василий

Это будет полезно, поскольку поводом для «банкротства» могло стать как раз массовое предъявление исков о неустойках на основании ст. 6 ФЗ №214: застройщик мог таким способом попытаться избавиться от обязательств.

Если застройщик признан банкротом, нужно привлекать Унитарную некоммерческую организацию Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Владимирской области. Она у вас в регионе создана несколько месяцев назад, возможно, информация до дольщиков еще не доведена.

Понадобится финансирование приведения дома в соответствии с требованиями, застройщик его обеспечить уже не может, для дольщиков это слишком тяжело, а у Фонда ресурсы есть.

0
0
0
0
Похожие вопросы
389 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Договор уступки прав требования участия в долевом строительстве (цедент ООО "Агава", мы - Цессионарий) - 02.09.20152
Добрый день! Помогите, пожалуйста. Не можем понять, можем ли мы на сегодняшнюю дату 09.10.2021 продать нашу квартиру без уплаты НДФЛ. Или обязанность по уплате НДФЛ наступит. Очень запутанный закон о недвижимости. Квартиру мы покупали в ипотеку на этапе строительства по переуступке. Ипотека погашена в сентябре 2021 года. Вот такие ключевые даты у нас: 1. Договор участия в долевом строительстве (участник ООО "Агава", застройщик ООО "Оптимум") - 30.04.2014 2. Договор уступки прав требования участия в долевом строительстве (цедент ООО "Агава", мы - Цессионарий) - 02.09.2015 3. Кредитный ипотечный договор с банком оформлен - 02.09.2015 4. Дата присвоения кадастрового номера Квартиры - 05.12.2016 5. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - 15.07.2016 6. Акт-сдачи приемки объекта долевого строительства (когда мы приняли квартиру от Застройщика) - 31.03.2017 7. Дата государственной регистрации права на объект недвижимости (общая совместная собственность) - 29.11.2017
, вопрос №3111847, Андрей, г. Москва
Налоговое право
Действительно ли, что при приобретении квартиры через участие в долевом строительстве можно претендовать на налоговый вычет только за годы после получения акта приёма-передачи?
Действительно ли, что при приобретении квартиры через участие в долевом строительстве можно претендовать на налоговый вычет только за годы после получения акта приёма-передачи? Договор долевого строительства был подписан в 2017 г. и сразу же стоимость квартиры была полностью оплачена. Акт приёма-передачи подписан в 2019 г. Налоговый орган отказывает в выплате вычета, утверждая, что это возможно только с 2019 г. Это кажется не очень справедливым, так как оплата за жильё была осуществлена раньше, а сейчас я не работаю. Спасибо за ответ!
, вопрос №3122798, Марина, г. Санкт-Петербург
Недвижимость
Односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, в котором указана общая площадь квартиры, превышающая фактическую площадь квартиры, с чем Уварова Г.К
Уварова Г.К. 12 сентября 2017 г. заключила с ООО «Стройка» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ООО «Стройка» обязалось в четвертом квартале 2017 года окончить строительство этого дома и не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию передать в собственность Уваровой Г.К. квартиру. Она, в свою очередь, обязуется уплатить 30 ООО «Стройка» определенную денежную сумму. Уварова Г.К. свои обязательства по данному договору выполнила в полном объеме. Многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию 27 июня 2018 г., в то время как квартира должна была быть передана Уваровой Г.К. по условиям договора не позднее 1 марта 2018 г. Извещение о завершении строительства с предложением произвести осмотр квартиры и принять ее поступило 17 августа 2018 г. 17 августа 2018 г. сторонами был подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства (техническое отверстие в потолке, отсутствие горячей воды и др.). Указанным актом установлен срок устранения недостатков - до 10 сентября 2018 г. Кроме того, ООО «Стройка» сообщило Уваровой Г.К. об увеличении площади квартиры на 0,6 кв. м и о необходимости в связи с этим произвести доплату обществу. Между тем, в сентябре 2018 года филиалом федерального бюро технической инвентаризации (далее - БТИ) произведены обмеры, которые показали, что площадь квартиры не превышает площадь, указанную в договоре долевого участия в строительстве. 15 января 2019 г. ООО «Стройка» направило Уваровой Г.К. односторонний передаточный акт объекта долевого строительства, в котором указана общая площадь квартиры, превышающая фактическую площадь квартиры, с чем Уварова Г.К. не согласилась. Дайте развернутую и мотивированную консультацию адвоката по заявленной проблеме
, вопрос №3155738, Ирина, г. Москва
Налоговое право
Хотим продать квартиру которую брали по ипотеке и договору долевого строительства в 2016 году, но хотим избежать уплаты налога с продажи недвижимости
Здравствуйте! Хотим продать квартиру которую брали по ипотеке и договору долевого строительства в 2016 году, но хотим избежать уплаты налога с продажи недвижимости. Права собственности было зарегистрировано 21 августа 2019 г. Я читал законы, но хочу перестраховаться. Если по долевому все было выплачена банком в 2016, то мы можем избежать налога на недвижимость или если это наше единственное жилье то мы сможем продать 21 августа 2022 г.
, вопрос №3338251, Владимир, г. Воронеж
Дата обновления страницы 11.12.2021