Необходима оптимальная с точки зрения налогов схема по аренде и управлению (чтобы оплачивать только УСН и не

Question

Добрый день. В вопросе https://pravoved.ru/question/2281528/ рассматривается похожая ситуация с которой я столкнулся, но с некоторыми отличиями. Нежилое помещение в долевой собственности 3 собственника, все оформили ИП на УСН у каждого по 1/3 в праве собственности (без выдела в натуре). Необходима оптимальная с точки зрения налогов схема по аренде и управлению (чтобы оплачивать только УСН и не заниматься управлением самим, сдача в аренду, коммунальные, ремонт и т.д.) Сложность в том, что согласно статьи 346.11 НК РФ о применении УСН делается исключение по не оплате НДС для договоров простого товарищества (совместной деятельности) и договоров доверительного управления имуществом ст.174.1 НК РФ, таким образом доверительное управление не подходит сразу. Есть мнение передать в "управление" (с правом заключение договора аренды, оплата коммунальных, текущий ремонт) агенту- ООО на УСН, как это сделать правильно (как оформить договор), чтобы налоговая не посчитала такую передачу как совместную деятельность (объединение вкладов ИП в виде долей для получения прибыли) и не приравняла агентский договор к договору доверительного управления. По предполагаемому агентскому договору агент будет действовать от своего имени но за счет принципала, иметь право получать деньги от аренды и после оплаты всех расходов и за вычетом своего вознаграждения перечислять оставшуюся часть собственникам соразмерно их доле в праве. Заранее благодарен.

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Евгений! на мой взгляд, следует поступить проще, а именно Вам (всем совладельцам вместе одним договором) сдать свою недвижимость в обычную аренду (гл.34 ГК) стороннему ИП, который например на УСН с объектом обложения «доход-расходы», а он уже самостоятельно будет заниматься арендованным у Вас объектом, в т.ч. сдавать его в субаренду при желании и наличии разрешения от Вас на это, поддерживать в надлежащем состоянии, взаимодействовать с коммунальщиками и прочее. соответственно, Вы будете платить свои УСН 6% с дохода, а Ваш арендатор ИП УСН 15% со своего дохода, при этом учтя в своих расходах уплаченную Вам арендую плату. замечу, что Вы можете выбрать к применению не только УСН, но и ПСН (пп.19 п.2 ст.346.43 НК) 19) сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков;

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Если каждый из вас передаст в аренду конкретному ИП свои доли для того, чтобы он, будучи Вашим агентом, сдавал от вашего имени в аренду весь объект (полностью или по частям) и совершал все необходимые мероприятия, определенные согласно заключенному с вами тремя агентскому договору (ст. 1005 ГК РФ), то в принципе такая схема имеет право на существование. В дальнейшем он будет передавать вам полученные доходы за вычетом своего вознаграждения. Но Вам следует иметь в виду, что в этом случае каждый из вас будет вынужден (если вы на УСН доходы) включать в свою доходную часть в том числе и уплаченное агенту вознаграждение, а значит получится, что указанная сумма будет обложена налогом УСН дважды — один раз у агента и второй — у вас. Есть вариант, когда Вы сдаете весь объект в аренду ИП на УСН, получаете с него общую арендную плату, а он сам в порядке субаренды уже сдает помещения по своему усмотрению. Тогда вы заключаете договор со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатор будет уплачивать в долях арендную плату каждому из вас. Но это хорошо, когда помещение одно и сдается полностью, При этом следует иметь в виду, что в ином случае (при множественности помещений) может сложиться ситуация, когда не все помещения в объекте сданы и тогда получится, что арендатор должен будет уплатить вам троим всю сумму, а сам собрать нужную не сможет. То есть нужны весьма доверительные отношения с четвертым ИП, чтобы пользоваться данной схемой. Отдельно следует сказать, что это может быть не четвертый ИП, а один из вас, кто получит в аренду доли от остальных сособственников и будет выступать в хозяйственном обороте как одновременно арендатор (двух долей) и арендодатель (по части своей доли), но это особый случай, который потребует детальной проработки взаимоотношений.