Можно ли нам заложить право требования по зарегистрированному в Росреестре ДДУ

Question

Срочно нужны деньги!!! Застройщик банкрот, вместо него ВУ, мы на этапе внешнего управления. Долгов перед застройщиком у меня нет. Все обещают передать по акту квартиры, но все откладывается. ВУ сказала мне, что уже поздно переуступать, она будет возражать, что чуть ли ни на днях будет акт-приемки квартир по ДДУ Читали, что и по акту все равно не продать, надо в собственность, но это может на месяцы затянуться. Можно ли нам заложить право требования по зарегистрированному в Росреестре ДДУ. Читала, что в законе об ипотеке и в ФЗ-214 говорится о залоге права требования, но у нас банкротство, может мне взять деньги в долг под залог права требования, если продать нельзя до оформления собсвенности. Не откажет ли росреестр тоже и в залоге. Может найти покупателя по ПДКП с задатком, сумма вся нужна. Посоветуйте, какую сделку, я могу провести до оформления собственности и мне не отказал и не приостановил Росреестр и люди не боялись дать нам деньги. Времени нет ждать собственность.

Роман Артемьев · Answer

Здравствуйте, Ирина. Может найти покупателя по ПДКП с задатком, сумма вся нужна. Вы верно рассуждаете, можно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, ст.429 Гражданского кодекса РФ: 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В этом договоре можно предусмотреть, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи после регистрации на Вас права собственности на квартиру. ПДКП не требует регистрации в Росреестре. Не запрещено получить в качестве задатка всю стоимость квартиры. люди не боялись дать нам деньги. В качестве гарантии исполнения предварительного договора купли-продажи Вы как раз можете заложить право требования к застройщику, это прямо предусмотрено ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее — права требования участника долевого строительства), Залогодержателем будет покупатель по ПДКП. У Росреестре нет оснований отказать в регистрации такого залога. С уважением, Роман.

Олег Чемоданов · Answer

Добрый день, Ирина! На основании статьи 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с пунктом 3 статьи 11 ФЗ: Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Законом не установлено ограничение по времени выплаты суммы по переуступке, то есть покупатель вправе отдать всю сумму как до заключения соглашения, так и после. Но данное соглашение будет считаться заключенным только после его государственной регистрации. Ограничений по переуступке как до банкротства застройщика, так и после не установлено. Только новый правообладатель приобретает риски, связанные с оспариванием сделок банкрота.