Разделение квартиры на две с возможностью официального согласования.
Речь идёт о Санкт-Петербурге.
Интересует правовая база, на основании которой осуществляются данные процедуры.
И, если известны, описать основные стоп-факторы, при которых согласование будет не возможно.
Здравствуйте.
Собственно самыйглавный стоп-фактор это техническая невозможность разделения квартиры, которая не позволяет соблюсти при этом все условия признания получившихся объектов жилыми.
Согласно ст. 15 ЖК РФ
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Таким образом необходимо, чтобы при проектировании было учтено, что требуется обустроить отдельный выход для второго жилого помещения, сделать проект перепланировки таким образом, чтобы новые санузлы не попадали в пространство над кухней или жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. овая проектируемая кухня также не должна быть расположена над жилой комнатой. Кроме того, потребуется для каждой квартиры согласование и установка отдельных счетчиков электроснабжения и приборов учета горячей и холодной воды.
Все это делают проектировщики. После подготовки проекта документы направляются в муниципальный орган для согласования.
В Санкт‑Петербурге согласование проектов перепланировок (переустройств) помещений осуществляется районными межведомственными комиссиями, созданными при администрациях районов Санкт‑Петербурга в соответствии с постановлением Правительства Санкт‑Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий». Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам перепланировок (переустройств) помещений, приёмка выполненных работ осуществляется Администрациями районов Санкт‑Петербурга.
Добрый день! Раздел квартиры состоит из следующих этапов.
1. Перепланировка и переустройство (ст 25 ЖК РФ) На этом этапе сразу возникают вопросы как и где расположить доп кухню и санузел, чтобы не было по стояку в этом же месте у соседей жилого помещения. Также как будет делаться второй выход из квартиры, он затрагивает несущую стену и общее имущество собственников МКД (ст 36 ЖК РФ), может потребоваться решение общего собрания. Техническая возможность раздела решается на стадии изготовления проекта перепланировки и переустройства.
2. Согласование проекта в органах местного самоуправления и получения распоряжения о согласовании в соответствии со тс 26 ЖК РФ . Нужен технический паспорт.
3. Непосредственно фактическое строительство стен, перепланировка и изменении коммуникаций. В распоряжении дается 1 год на это.
4. Акт о завершении произведенных перепланировок и переустройств помещения с органами местного самоуправления.
5. Изготовление технического плана на раздел квартиры, нужен кадастровый инженер.
6. Подача тех плана на одновременную постановку на ГКН и регистрацию права на две квартиры. Потребуется согласие на раздел от собственника.
По общему правилу государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, с приложением необходимых для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов, являющихся основанием для осуществления учета и регистрации прав. Кадастровый учет осуществляется на основании технического плана, подготовленного в результате проведения кадастровых работ. (ч.1 ст.14, п.2 ч.4 ст.18 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ от 13.07.2015 года).
В настоящий момент я бы обратилась в специализированную организацию для проверки возможности технически сделать перепланировку и переустройство в данной квартире в данном доме. Нужен проектировщик, который имеет положительную практику по данному вопросу. Если он придет к выводу, что раздел жилого помещения на два отдельных невозможен, то на этом можно поставить точку. Никакая инстанция не разрешит работы по перепланировке и переустройству без положительного заключения проектной организации, если же вы проведете их самовольно, то не сможете зарегистрировать образованные квартиры, не сможете в дальнейшем их продать или подарить и придется все возвращать обратно (ст 29 ЖК РФ).
Удачи!
Здравствуйте, Олег.
И, если известны, описать основные стоп-факторы, при которых согласование будет не возможно.Олег
По правда говоря, задача у Вас сложнейшая.
Даже с разделом дома возникают серьёзные проблемы, а с квартирой всё усугубляется тем, что в МКД куда не стукни — общее имущество, на взаимодействие с которым нужно согласие собственников МКД, и сами квартиры, в том числе снизу, что налагает ограничения.
Если говорить в целом, то в первую очередь, нужно понимать, возможно ли осуществить раздел чисто технически.
Потому что каждая из новых квартир должна включать в себя изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухня, коридор, санузел и т.д)
Более того, у новой квартиры должен быть отдельный вход.
Статья 16 ЖК РФ Виды жилых помещений
3.Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
На создание отдельного входа понадобится согласие собственников МКД, т.к. придётся наверняка разрушать стену.
Так что к этому оже стоит готовиться.
По правовой базе.
Обе квартиры должны отвечать требованиям к жилым помещениям:
разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
Там требования достаточно много, их нужно учесть.
Для понимания того, возможно или нет технически разделить квартиры — нужно обратиться за составлением проекта перепланировки (переустройства) квартиры, в организацию или к ИП, являющийся членами соответствующего специализированного СРО.
Этот проект нужно согласовать.
Согласование в Санкт-Петербурге осуществляется межведомственными комиссиями:
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112
«О создании межведомственных комиссий»
2.1.6. Согласование проектов:
2.1.6.1. На переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме без изменения их назначения.
Они же будут и оформлять акт, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, и акт о соответствии выполненных работ согласованному проекту.
Если по всем проектам техническим согласования получите (и согласие собственников МКД) — то остальное уже мелочи.
Если не получите, можно попытаться через суд, но судебная перспектива крайне низка, если отказ комиссии в согласовании будет мотивирован.
