Здравствуйте, Александр!
Согласно п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения назначения вещи, признается законом неделимой. То есть, являясь с момента своего создания неотъемлемой частью единого по своей физической и правовой структуре объекта, как это определено в ст. 133 ГК РФ, неотделимые улучшения не могут являться отдельной самостоятельной вещью — следовательно, не могут выступать в качестве таковой и в гражданском обороте.
Это я к чему? К тому, что никакого отдельного учёта неотделимых улучшений ни в регистрационной палате, ни в банке при оформлении ипотечного кредита быть не может. Вы не можете приобрести неотделимые улучшения, потому что они неотделимые. Их нельзя ни продать, ни купить в отрыве от того объекта, который они неотделимым образом улучшают. Совершая сделку, объектом которой является вещь с неотделимыми улучшениями, Вы можете лишь учесть наличие неотделимых улучшений в структуре цены объекта — она увеличится на размер стоимости неотделимых улучшений. Если вы хотите учесть стоимость произведенных неотделимых улучшений в виде отдельного расчёта, Вы, разумеется, вправе это сделать. Для этого Вам будет необходимо обратиться к профессиональным оценщикам, которые точно определят стоимость улучшений и дадут однозначный ответ на вопрос, является ли это неотделимыми улучшениями или всё таки нет. Никаких рисков тут нет, если конечно не происходит искусственного завышения цены объекта посредством добавления в его структуру стоимости неотделимых улучшений, которых на самом деле нет.
Никаких рисков при соблюдении всех вышеуказанных мной условий тут нет, к в регпалате неотделимые улучшения отдельно не регистрируют, равно как и не учитывают их наличие в объекте регистрируемой недвижимости. И никаких особых форм договоров для уступки прав по ДДУ с неотделимыми улучшениями тоже не предусмотрено. Просто сделайте оценку улучшений у профессионалов и приложите её к договору по уступке и к пакету документов на получение ипотеки.
