Пожалуйста может кто знает есть ли решение моей проблемы?

Добрый день! Отказ, судя по ссылкам на статьи ЗК РФ законен. Действительно на основании п 14 ч 5 ст 27 ЗК РФ 

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки

в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Это значит, что нельзя приобрести их в собственность. Когда вы покупали на аукционе участок, информация о втором поясе ЗСО должна была быть указана в документации. Если нет, то может быть стоило бы говорить о том, что администрация не указала на ограничения, что могло повлиять на ваше решение приобрести участок. То есть обращаться в суд, но мне такой путь представляется не очень перспективным. 

Попробуйте еще проверить действительно ли участок в соответствии с ПЗЗ участок находится во втором поясе ЗСО? Иногда администрация может в своих интересах не совсем точную информацию выдавать. 

В договоре аренды не увидела, что есть ограничения в использовании земельного участка. Смотрите аукционную документацию , что было указано там. То есть надо искать возможность расторжения договора аренды, но опять же у вас там жилой дом уже стоит.  

Здравствуйте.

Отказ верный. Участок действительно ограничен в обороте, что делает его в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ невозможным к предоставлению в частную собственность.

Но ограничения в использовании в соответствии с п.п. 4 п. 21 Земельного кодекса РФ должны быть отражены в извещении, а в силу п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и в договоре, как условие регистрации ограничения (аренды) в ЕГРН.

Этого ничего не было. Теоритически это дает Вам право на компенсацию убытков в соответствии со ст. 16 Гражданского кодекса РФ и ст. 57 Земельного кодекса РФ, как разница между налогом и текущей арендной платой. Но взыскать ее можно будет только в суде.

Вы не пробывали общаться с арендодателем на предмет перезаключения договора на основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ с пересчетом арендной платы как предоставляемого участка без торгов (которая в раз выше)?

Росреестром был разработан законопроект снимающий ограничения для 2-й зоны санитарной охраны, но его, пока, так и не приняли. Может стоит подождать…

Добрый день!

Если участок действительно находится в  указанной зоне то отказ правомерен.

Согласно ст.27 ЗК РФ:

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки

в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оспорить результаты торгов тоже маловероятно, так как судя по документам данную зону установили после этого, так как в договоре аренды этого нет.

Нужно смотреть весь ли участок попадает в данную зону, и попадает ли вообще, может есть возможность оформить часть участка не попадающего в зону в собственность.

Ведь понятно, что ни кто не собирался платить 500 000 р. все 20 лет.

Клиент

Так как вы там уже оформили постройку, и вид у вас земельного участка под ИЖС то вы можете расторгнуть данный договор аренды, так как стоимость аренды  по данному догоовру рассчитана исходя из торгов, и заключить новый договор аренды на 49 лет по не такой стоимости аренды, а исходя из цены 3% от кадастровой стоимости.

Для этого вам нужно принести документы о уже имеющейся оформленной постройки.

Здравствуйте.

В общем-то коллеги уже всё разобрали и предложили пути решения. Мне остаётся только согласиться.

В первую очередь, как уже было сказано,  нужно выяснить, действительно ли земельный участок  расположен во втором поясе зоны санитарной охраны, или нет.

И когда была установлена зона  — до заключения договора аренды или после.

Если до — можно говорить о недобросовестности администрации, умолчавшей о важной особенности предмета договора. 

Статья 10 ГК РФ Пределы осуществления гражданских прав

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если после — можно говорить о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора:

Это может стать основанием для изменения или расторжения договора в судебном порядке:

Статья 451 ГК РФ Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судя по обстоятельствам — скорее всего после, но нужно, конечно, выяснить точно.

Здравствуйте.

На гонорар не претендую, отвечаю по просьбе администрации сайта.

Вы можете оспорить отказ администрации о выкупе земельного участка так как земельный участок расположенный во втором поясе зоны санитарной охраны водных объектов не исключен из оборота согласно статьи 27 Земельного кодекса РФ.

Пример судебной практики в подтверждение

http://www.garant.ru/products/...

Либо можете подать иск о расторжении Договора аренды или о его изменении в части размера арендной платы на основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Пример судебной практики  Московского городского суда по схожим обстоятельствам прилагаю файлом.

С уважением!  Г.А. Кураев