Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли договор быть безвозмездный?
Есть 2 собственника у объекта коммерческой недвижимости, физ.лица, которые вступили в равные права по наследству. У «первого» собственника есть ИП (УСН/доходы), через которое собственники планируют сдавать недвижимость в аренду.
1.Можно ли договор аренды оформить только от лица ИП? («второй» собственник согласен ничего с этого не получать)
2.Какие нужны документы. Только доверенность от «второго» собственника? Или еще договор на право управления? Может ли договор быть безвозмездный?
3.При заключении договора управления, может ли налоговая «Первого» собственника перевести на схему УСН/Доходы-Расходы (с доначислением налогов), т.к. на схеме УСН/Доходы договоры управления не предусмотрены.
Сергей, добрый день! Согласно ст. 246, 247 ГК РФ владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению между участниками. Режим долевой собственности отличается от режима совместной, где например один из собственников вправе заключать сделки с третьими лицами относительно всего имущества. В случае с долевой, учитывая, что доли в натуре не выделены а договор аренды предполагает согласование предмета аренды (т.е. выделение конкретных площадей являющихся предметом договора) да, как минимум нужна доверенность, но тут надо понимать, что арендатор ИП или Юрлицо должно удерживать часть платежей в силу ст. 226 НК РФ предназначенных второму собственнику не ИП. Договор доверительного управления возможен, но нужно обособлять имущество в учете, открывать отдельный счет и т.д. Сам договор может быть безвозмездным ( в плане оплату Ваших услуг как управляющего), но тут у учредителя управления возникает доход в натуральной форме применительно к ст. 211 НК РФ
Здравствуйте, Сергей.
Дополняя ответ коллеги отмечу следующее.
В соответствии с п.1 ст.246 ГК РФ
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Второй сособственник (не ИП) может сам подписать договор аренды или выдать доверенность.
Согласно ст.248 ГК РФ,
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Вы можете письменно изменить общие правила распределения доходов, закрепив, что арендные платежи получает сособственник ИП.
Можно обойтись без заключения договора доверительного управления имуществом.
Немного запутался.
Если будет доверенность где «второй» собственник доверяет «первому» собственнику с ИП управлять имуществом и получать за это арендную плату, отказываясь от получения части своей аренды, тогда арендатор НДФЛ никуда перечислять не должен? Ведь договор аренды заключается с ИП и расчеты производятся только с ИП. Верно?
Извините, что отвечаю на вопрос, заданный другому юристу, но из содержания могу предположить, что это уточнение к моему ответу.
Давайте разберемся с терминологией, чтобы не возникало дальнейшей путаницы и не возникало проблем с оформлением документов. Если Вы решите воспользоваться вариантом, который я предложила в своем первоначальном ответе (заключение договора аренды с распределением арендной платы только одному собственнику), то доверенность должна выдаваться не на «управление имуществом», а на заключение договора аренды.
Если получателем арендных платежей будет только ИП, а физическое лицо получать доход не будет, то и правила ст.226 НК РФ не применимы. Т.е. арендатор не будет выступать в качестве налогового агента физического лица, будет полностью платить арендные платежи.
И если договоры будут заключаться отдельно, имейте ввиду ч. 3 ст. 607 ГК РФ
т.е. в аренду нельзя сдавать просто долю в праве, нужно между собственниками заключить соглашение определив кому какая площадь и где в рассматриваемом объекте принадлежит
Если будет доверенность где «второй» собственник доверяет «первому» собственнику с ИП управлять имуществом и получать за это арендную плату, отказываясь от получения части своей аренды, тогда арендатор НДФЛ никуда перечислять не должен? Ведь договор аренды заключается с ИП и расчеты производятся только с ИП. Верно?