Или вообще не получить разрешение на строительство?

Здравствуйте!

Как быть в такой ситуации? Реально ли вообще построить ангар по производство?

Дмитрий

Это возможно — построить ангар под производство.

Может достаточно выдержать максимальный процент застройки? Для 6.0 — 50%, для 6.9 — 60%

Дмитрий

Можно и так, выдержать максимальный процент застройки.

Или вообще не получить разрешение на строительство?

Дмитрий

Если будет строить объект капитального строительство в  силу ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство необходимо. Сама по себе Ваша ситуация не предполагает, что Вам обязательно откажут  выдаче разрешения на строительство.Необоснованный отказ можно будет обжаловать в судебном порядке, ст.218,219 КАС РФ.

Со слов продавца, им придется «договариваться», чтобы им размежевали на такие маленькие куски. Возможны ли риски, что после межевания спустя какой-то время поднимется вопрос о законности данного межевания.

Дмитрий

«Договариваться» не нужно. Есть закон, который предполагает возможность межевания одного земельного участка путем его раздела на несколько.

Согласно ст.11.4 ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Риски, связанные с  возможностью  выставления требований о признании недействительными результатов межевания  в судебном порядке, всегда имеются, ст.166-181 ГК РФ. В том числе и в Вашей ситуации.

Можете заключить предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ), по которому продавец возьмет на себя обязанность обмежевать земельные участки  и в дальнейшем их продать Вам, заключив основной договор.

Здравствуйте, Дмитрий,

Дополню консультацию коллеги по просьбе администрации сайта, поскольку Вы заказали мнение нескольких юристов.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

Может достаточно выдержать максимальный процент застройки?

Нет, так нельзя. Вышеуказанные предельные размеры необходимо соблюдать все, а не только какой то один (как п. 1, так и п. 4).

В ВРИ на 6.0 есть предемельный размер земельного участка, где написано min 10 000 м2 (1 Га), что уже существенно больше наших предполагаемых 15-35 соток.

Такое межевание не законно, поскольку в соответствии с ч. ч. 1 и 4 ст. 11.9 ЗК РФ (Требования к образуемым и измененным земельным участкам):

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

http://www.consultant.ru/docum...

Согласно подп. 3 п. 16 ст. 11.10. ЗК РФ, основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам;

http://www.consultant.ru/docum...

Таким образом, образование земельного участка площадью менее минимального размера, установленного градостроительным регламентом, нарушает требования ст. 11.9 ЗК РФ и, соответственно, в силу п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Со слов продавца, им придется «договариваться», чтобы им размежевали на такие маленькие куски

Здесь главное слово — «договариваться». Однако, в случае если такое незаконное межевание будет реализовано, «договоренность» состоится, все правовые последствия будет нести новый собственник такого земельного участка (неправильно сформированного).

Или все-таки можно производство 6.9, несмотря на ограничение в 1 га?

Для этого Вам будет необходимо получить в местной администрации разрешение на отклонение его использования по назначению (в соответствии с ВРИ). Это и есть правовые последствия такого неправильного формирования з/у.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 ГрК РФ, правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

http://www.consultant.ru/docum...

Процедура получения такого разрешения описана в вышеуказанной статье. Отказ в предоставлении такого разрешения Вы будете вправе оспорить в судебном порядке (п. 7 ст. 40).

На мой взгляд, продавец межует неправильно в целях извлечения прибыли, больше участков — больше покупателей. Если Вы планируете использовать участок по назначению, строить производственное помещение, следует настоять на формировании участка площадью в соответствии с его предельными минимальными размерами.

Желаю удачи,

Добрый день! Из п. 2 ст. 7 ЗК  РФ и ст. 37 ГрК РФ следует, что для одного земельного участка может быть установлен один или несколько видов его разрешенного использования. 

Из письма Минфина России от 6 февраля 2019 г. № 03-05-04-02/6734

В отношении земельного участка с несколькими видами разрешенного использования применяется налоговая ставка, установленная в отношении того вида разрешенного использования земельного участка, которому соответствует определенная для данного земельного участка кадастровая стоимость.

Если для земельного участка установлены несколько видов разрешенного использования и для данных видов разрешенного использования установлены различные ставки земельного налога, то налоговую базу (кадастровую стоимость) для исчисления налога необходимо определять отдельноисходя из доли фактического использования земельного участка в соответствии с каждым из разрешенных видов использования (п. 2 ст. 391 НК РФ).

То есть  собственник такого земельного участка может самостоятельно  использовать земельный участок и менять его ВРИ,  то с учетом одного основного вида, то с учетом другого, также если в град регламенте (ПЗЗ ст 30 ГрК РФ) установлены вспомогательные виды для данных основных, использовать вспомогательные,  не внося изменения в ЕГРН. 

Определение ВС РФ от 01.10.2020 года № 310-ЭС20-8733

Таким образом, является правомерным вывод судов первой и
апелляционной инстанций о том, что использование части земельного участка в
соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования не
свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому
назначению.
Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования
земельного участка – магазины не образует состав правонарушения,
предусмотренного частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ.

Полагаю, что поскольку площадь участка будет менее установленной для нужного вам ВРИ в град регламенте, то осуществлять производственную деятельность и строить капитальное здание с данным назначением не получится, администрация обязана отказать в данном случае. 

Всего хорошего!